Gerechtshof Den Haag, 09-02-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:675, BK-17/00535 en BK-17/00536
Gerechtshof Den Haag, 09-02-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:675, BK-17/00535 en BK-17/00536
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 9 februari 2018
- Datum publicatie
- 4 april 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2018:675
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:1660
- Zaaknummer
- BK-17/00535 en BK-17/00536
Inhoudsindicatie
Partijen houdt in hoger beroep het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaken (Golfbaan) met € 901.000 en € 3.428.000 te hoog zijn gewaardeerd. Ter zitting blijkt dat het geschil is toegespitst op de waarde van de terreinen en dat - in de visie van belanghebbende - de waarde van het clubhuis moet worden verlaagd naar rato van een verlaging van de waarde van de terreinen.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-17/00535 en BK-17/00536
in het geding tussen:
en
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 18 april 2017, nummers SGR 16/8779 en SGR 16/8780.
Procesverloop
Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken [A] en [B] te [Y] naar het prijspeil per 1 januari 2015 en voor het jaar 2016 op € 901.000 en € 3.428.000 vastgesteld.
Met betrekking tot de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het jaar 2016 aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Y] naar heffingsmaatstaven van € 901.000 en € 3.428.000 opgelegd. De aanslagen bedragen € 2.775 en € 10.558.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 334 is geheven.
De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 501 is geheven.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 26 januari 2018. Partijen zijn verschenen.
Feiten
De onroerende zaken worden door belanghebbende geëxploiteerd als golfbaan. De onroerende zaak [A] is een bij belanghebbende in eigendom zijnd clubhuis met restaurant, kleedruimte en aparte golfwinkel en de onroerende zaak [B] bestaat uit bij de gemeente [Y] in eigendom zijnde terreinen, te weten een 18-holes golfbaan met een driving range en aparte 3 holes par baan en een parkeerterrein.
Het van de in de bezwaarfase gehouden hoorzitting gemaakte, door belanghebbendes gemachtigde, mr. [C] MRE van [D] B.V. te [E] , becommentarieerde, ondertekende en van een stempelafdruk van diens bedrijf voorziene, verslag vermeldt:
"Datum: 13-09-2016 Aanvangstijdstip: 13.30 uur
Aanwezig namens belanghebbende: de heer [C]
Aanwezig namens gemeente: de heer [F] (taxateur) en mevrouw [G] (medewerker Belastingen)
Betreft objectadressen: [A] en [B]
Beschikking vermeld op het aanslagbiljetnummer: […]
Belastingjaar: 2016
(…)
-Tijdens de hoorzitting is door de heer [C] het volgende aangegeven:
1. Alle tot nu toe ingebrachte argumenten worden hierbij ingetrokken.
2. De waarde dient op gelijke wijze te worden vastgesteld als de waarde van de [praktisch; met de pen aangevuld door de gemachtigde] identieke golfbanen in de gemeenten [H] en [I] . Zowel in [H] , [I] als in [Y] gaat het immers om 18 holes-golfbanen. De heer [C] beroept zich dan ook op het gelijkheidsbeginsel. De heer [C] stelt voor om, net als in de gemeenten [H] en [I] , tot een compromis te komen en dit vorm te geven in een vaststellingsovereenkomst. Tijdens de hoorzitting heeft de heer [C] de volgende stukken overhandigd:
- Uitspraak op WOZ-bezwaar 2015 van de gemeente [I]
- Vaststellingsovereenkomst met de gemeente [I]
- Vaststellingsovereenkomst met de samenwerking belastingen [J] en [K] .
Tijdstip afsluiting hoorzitting: 13.45 uur
In aanvulling op de hoorzitting heeft de heer [C] op 14-09-2016 per e-mail een verzoek ingediend voor proceskosten ad € 738,- en reiskosten ad € 24,-.
Voor akkoord:
[C] "
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"(…)
Geschil
2. In geschil is de vastgestelde waarde op de waardepeildatum.
3. [ Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het betrokken object is aan te merken als een zogenaamde incourante onroerende zaak. De waarde van dergelijke objecten dient te worden vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Uitgangspunt voor de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de investeringen die gedaan moeten worden voor een vervangend object, rekening houdende met de aard en bestemming van dit object. Op de vastgestelde waarde vindt een correctie plaats, rekening houdend met aftrek van afschrijving door disfunctionaliteit en technische veroudering, vermeerderd met de grondwaarde op de waardepeildatum.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt - voor zover hier van belang - in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7. [ De heffingsambtenaar] heeft gesteld dat hem niet is gebleken van in de periode aan de waardepeildatum voorafgaande daadwerkelijke ver- en aankopen van golfbanen in het economisch verkeer. Hoewel [belanghebbende] ter zitting [] heeft betwist dat het niet mogelijk is om aan de hand van de verkoop van vergelijkbare objecten de waarde van de objecten vast te stellen, heeft zij geen concrete voorbeelden van dergelijke ver- en aankopen kunnen noemen. [De heffingsambtenaar] heeft dan ook terecht gekozen voor waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
8. Ingevolge artikel 14, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
[8]. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Blijkens de beschikking en de uitspraak op bezwaar is de vastgestelde waarde samengesteld uit de bestanddelen grond bij niet-woning, golfbaan (holes), verharding, clubgebouw ruwbouw, clubgebouw afbouw en clubgebouw installaties. [De heffingsambtenaar] heeft de 'Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 18 – Sport' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten gehanteerd. Op de vastgestelde herbouwwaarde zijn correcties gemaakt, rekening houdend met aftrek van afschrijving door functionele en technische veroudering. De aldus vastgestelde waarde is vermeerderd met de grondwaarde op de waardepeildatum. Ten aanzien van de grondwaarde is [de heffingsambtenaar] uitgegaan van de uitgifteprijzen van natuurgrond waarbij, gelet op de omvang van de oppervlakte, een correctie is toegepast. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] de waarde voldoende heeft onderbouwd.
[9]. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit het hoorverslag blijkt dat, anders dan [belanghebbende] stelt, zij wel is gehoord. De verwijzing van [belanghebbende] naar de waardevaststelling van andere golfbanen welke door [belanghebbende] geëxploiteerd worden, maakt niet dat de waarde onjuist is vastgesteld. In het bijzonder niet nu het in dit beroep gaat om een 18 holes golfbaan en de door [belanghebbende] aangedragen golfbanen 9 holes golfbanen betreffen. Dat er sprake is van verpaupering van de omgeving en dat onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, slechte bereikbaarheid en ongunstige parkeergelegenheid, heeft [belanghebbende] niet dan wel onvoldoende met feitelijke gegevens gestaafd.
[10]. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond.
Proceskosten
[11]. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)"