Gerechtshof Den Haag, 08-03-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:496, BK-21/00284
Gerechtshof Den Haag, 08-03-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:496, BK-21/00284
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 8 maart 2022
- Datum publicatie
- 4 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:496
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2021:2907, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-21/00284
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 3, Wet WOZ. Gecorrigeerde vervangingswaarde crematorium en begraafplaatscomplex 2019. Heffingsambtenaar heeft per de waardepeildatum 1 januari 2018 de door hem verdedigde verdeling en de deelwaarden van de bedrijfsgebonden en de overige grond aannemelijk gemaakt. Verder heeft hij aannemelijk gemaakt dat sprake is van verlengde levensduur, dat aan de hand van marktgegevens en de gebruikte Taxatiewijzer de restwaarden van ruwbouw, afbouw en installaties niet te hoog zijn vastgesteld en dat de percentages voor functionele en technische veroudering aannemelijk zijn. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd leidt niet tot een andere waarde. Hoger beroep ongegrond.
Uitspraak
Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-21/00284
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben )
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 19 maart 2021, ROT 19/4829.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres A] te [gemeente B] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 4.554.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van gebruikers van onroerende zaken geheven onroerendezaakbelasting van de [gemeente B] (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, de beschikking gewijzigd aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader is vastgesteld op
€ 4.508.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend voor de bezwaarfase van € 508.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Van belanghebbende is een griffierecht geheven van € 345. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Van belanghebbende is een griffierecht geheven van € 541. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 januari 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces- verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, Zij exploiteert de onroerende zaak onder de naam “ [naam] “ als crematorium, begraafplaats en uitvaartcentrum. De onroerende zaak bestaat uit grond met een oppervlakte van 107.480 m2 (het terrein), een hoofdgebouw, een bijgebouw, twee poorten, een hekwerk en beplantingen. Verder zijn er op het terrein verhardingen aangebracht.
Het hoofdgebouw bestaat uit vier delen: het oorspronkelijke hoofdgebouw, bouwjaar 1972 , met een oppervlakte van 320 m2 (het hoofdgebouw), een uitbouw, bouwjaar 1984, met een oppervlakte van 621 m2 (de eerste uitbouw), een uitbouw, bouwjaar 1995, met een oppervlakte van 90 m2 (de tweede uitbouw) en een uitbouw, bouwjaar 2013, met een oppervlakte van 312 m2 (de derde aanbouw). Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 132 m² en is gebouwd in 1984 (het bijgebouw).
Het hoofdgebouw bestaat uit een begane grond en een kelder. Op de begane grond bevinden zich diverse familiekamers en een aula. In de kelder bevindt zich een crematieoven die in 2018 en 2019 niet (meer) in gebruik was. Het hoofdgebouw heeft dubbelglas maar verder geen isolatie. De eerste uitbouw bestaat eveneens uit een begane grond en een kelder. Op de begane grond bevinden zich een kantoorruimte van 426 m2 en familiekamers. De kelder van de eerste aanbouw wordt gebruikt als opslag- en koelruimte. De tweede uitbouw is een tussenbouw tussen het hoofdgebouw en de eerste uitbouw. De derde uitbouw is een crematorium, dat bestaat uit een begane grond en een kelder. In de kelder bevindt zich een tweede (nieuwe) crematieoven. Deze was in 2018 en 2019 wel in gebruik. De eerste, tweede en derde uitbouw en het bijgebouw zijn voorzien van dubbelglas en van dak-, gevel- en vloerisolatie.
Ter onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport, opgemaakt op 19 december 2019 na inpandige opname, is de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd:
|
Taxatieopbouw onderhavige object [adres A] |
||
|
oppervlakte/ lengte |
(deel)waarde |
|
|
Grondwaarde primair |
16.400 m2 |
€ 1.640.000,-- |
|
Grondwaarde secundair |
91.080 m2 |
€ 910.800,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde hoofdgebouw |
320 m2 |
€ 144.400,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde eerste aanbouw |
621 m2 |
€ 406.431,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde tweede aanbouw |
90 m2 |
€ 76.056,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde derde aanbouw |
312 m2 |
€ 516.930,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde bijgebouw |
132 m2 |
€ 74.998,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde 2 poorten |
10 m1 |
€ 1.777,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde hekwerk |
330 m1 |
€ 16.783,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding asfalt |
1.546 m2 |
€ 13.528,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding klinkers |
3.125 m2 |
€ 37.946,-- |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde verharding divers |
2.073 m2 |
€ 44.777,-- |
|
Totaal |
€ 3.884.426,-- |
|
|
BTW 21%, exclusief grondwaarde secundair |
€ 624.461,-- |
|
|
WOZ-waarde |
€ 4.508.887,-- |
Het taxatierapport bevat berekeningen van de in de rechterkolom vermelde deelwaarden, waarin:
- wat betreft de primaire en de secundaire grond: de rekenprijs per m2 (respectievelijk
€ 100 per m2, exclusief omzetbelasting, en € 10 per m2, exclusief btw) is vermenigvuldigd met het aantal m2;
- wat betreft het hoofdgebouw, de uitbouwen en het bijgebouw: de rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering van 1,000. Voor het hoofdgebouw, de uitbouwen en het bijgebouw is de berekening uitgevoerd voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het desbetreffende deelobject. De in het schema hierboven opgenomen deelwaarde van elk van deze deelobjecten is de som van de berekende deelwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties;
- wat betreft de verhardingen: de rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering van 1,000;
- wat betreft de poorten en het hekwerk: de rekenprijs per m1 is vermenigvuldigd met het aantal m1, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering van 1,000.
Ter toelichting van de in aanmerking genomen rekenprijzen voor de grond en de extra grond is in het taxatierapport, voor zover hier van belang, opgemerkt:
“De grondwaarde voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden worden residueel bepaald. De grondprijzennota van de [gemeente B] bepaalt de grond bij extensief gebruik van terreinen (minder dan 20% bebouwd) op € 190,-- per m2. Vanwege de grootte en de bestemming van het perceel, is bij de waardebepaling uitgegaan van € 100,-- per m2, ongeveer de helft van prijs volgens de nota.
Toegekende oppervlakte 107.480 m2. Grondwaarde:
Primaire grond 16.400 m2 x € 100,-- € 1.640.000,--
|
Secundaire grond 91.080 m2 x € 10,-- |
€ 910.800,-- |
|
BTW 21% over 1.640.000,-- |
€ 344.400, -- |
|
Grondwaarde totaal |
€ 2.895.200,-- |
Bij de waardebepaling van de grond is er onderscheid gemaakt tussen primaire grond en secundaire grond. Onder primaire grond wordt verstaan de grond die de eigenaar/gebruiker nodig heeft om de normale bedrijfsactiviteiten uit te voeren waarvoor het bedrijf bestemd is. Bij het onderhavige object bestaat de primaire grond uit de ondergrond van de gebouwen, grond behorende bij de gebouwen, begraafplaats, urnentuin en de toegangsweg met parkeerplaatsen. Deze benadering sluit meer aan bij de feitelijke situatie dan de meer theoretische benadering dat enkel de gebouwgebonden grond als primaire grond moet worden aangemerkt (zie de uitspraak van uw Rechtbank Rotterdam van 4 juli 2019, ROT 18/4482). Secundaire grond is de grond die de eigenaar/gebruiker niet direct nodig heeft voor het uitoefenen van zijn bedrijfsmatige activiteiten.”
Ter onderbouwing van de voor de bepaling van de deelwaarde van de grond gebruikte rekenprijzen per m2 is in het taxatierapport verwezen naar vier grondverkopen: twee verkopen in [gemeente B] , te weten de verkoop van grond voor de bouw van een hotel (oppervlakte 15.379 m2, verkoopprijs € 202 per m2, verkocht op 20 december 2017) en de verkoop van een perceel grond op een bedrijventerrein (oppervlakte 14.868 m2, verkoopprijs
€ 230 per m2, verkocht op 22 februari 2018), de verkoop een opslagterrein in [gemeente C] (oppervlakte 16.001 m2, verkoopprijs € 250 per m2, verkocht op 21 december 2018) en de verkoop van een crematorium in [plaats] , gemeente [gemeente D] (oppervlakte van de grond 19.240 m2, uit de verkooprijs van het crematorium herleide verkoopprijs per m2 van de grond gemiddeld € 93 per m2, verkocht op 2 februari 2018).
De berekeningen in het taxatierapport van de deelwaarden van het hoofdgebouw, de drie aanbouwen, het bijgebouw, de poorten, het hekwerk en de verhardingen zijn uitgevoerd met gebruikmaking van de hieronder vermelde archetypen (raadpleegbaar op www.wozdatacenter.nl).
|
Taxatiewijzer en kengetallen waardepeildatum 01-01-2018 |
Nummer archetype |
Omschrijving archetype |
Gebruikt voor |
|
Deel 6 Crematoria |
U793000N |
Crematorium 1966- 1985 |
Hoofdgebouw en aanbouwen |
|
Deel 6 Crematoria |
U795000L |
Crematorium ≥ 2001 |
Hoofdgebouw en aanbouwen |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
B5101200 |
Kantoor (bijgebouw) |
Bijgebouw |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3003540 |
Draai- en schuifpoorten hoogte 2m, breedte 4m (dubbel handbediend) |
Poorten |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3003240 |
Hekwerk met spijlen |
Hekwerk |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3000430 |
Asfalt 300kg/m² in 2 lagen, minder zwaar en intensief |
Verharding asfalt |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3000130 |
Klinkers (100*200 mm zandbodem) |
Verharding klinkers |
|
Deel 26 Algemene |
I3001130 |
Betontegels (dik 40mm |
Verharding |
|
kengetallen |
met banden) |
divers |
Ter onderbouwing van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is per deelobject de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto vervangingswaarde) bepaald door de herbouwkosten per m2 van het desbetreffende deelobject te verdelen over de ruwbouw, de afbouw en installaties van dat deelobject (respectievelijk 50%, 25%, 25% voor het hoofdgebouw en de drie aanbouwen en 50%, 28% en 22% voor het bijgebouw). De herbouwkosten per m2 en de genoemde percentages zijn bepaald aan de hand van het in het taxatierapport voor het desbetreffende deelobject gekozen archetype.
Daarna is voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties per deelobject een correctie voor technische veroudering toegepast, die is berekend op basis van de in het taxatierapport vermelde technische levensduren en restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het deelobject.
Een correctie voor functionele veroudering is in het taxatierapport alleen voor het hoofdgebouw toegepast. De reden voor deze correctie is dat de crematieoven in de kelder van het hoofdgebouw niet meer in gebruik is. Voor de andere deelobjecten is er volgens de Heffingsambtenaar geen aanleiding om een correctie voor functionele veroudering. In dat verband wordt in het taxatierapport opgemerkt dat bij de hiervoor genoemde deelobjecten geen sprake is van excessieve gebruikskosten.
Voor de restwaarden heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de volgende herleiding van de restwaarden van drie naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
|
Vergelijkbare objecten |
[adres E] |
[adres G] |
[adres I] |
|
Gemeente |
[gemeente F] |
[gemeente H] |
[gemeente J] |
|
Soort object |
Aula |
Aula |
Aula |
|
Bouwjaar |
1970/1990 |
1962/1987 |
1929/1984 |
|
Transactiedatum |
19-02-2018 |
05-07-2019 |
04-07-2019 |
|
Transactieprijs |
€ 300.000 |
€ 525.000 |
€ 475.000 |
|
Totaal aantal b.v.o. |
346 m2 |
827 m2 |
828 m2 |
|
Vervangingskosten |
€ 545.991 |
€ 1.865.056 |
€ 1.737.418 |
|
Perceeloppervlakte |
334 m2 |
1.288 m2 |
1.805 m2 |
|
Grondwaarde |
€ 34.585 |
€ 179.225 |
€ 180.500 |
|
Berekende restwaarde |
48,61% |
18,53% |
16,95% |
|
Opmerkingen |
Uitvaartcentrum heeft de aula verkocht. Na verkoop is het gebruik niet gewijzigd. |
Na verkoop is de aula intern verbouwd naar 4 woningen. Voormalige eigenaar heeft op een andere locatie een nieuwe aula gebouwd. |
Na verkoop is de aula intern verbouwd naar een kerk. |
Bij de onderbouwing van haar hoger beroep is belanghebbende - zoals ter zitting besproken - uitgegaan van de volgende gegevens:
|
Oppervlakte |
(deel)waarde |
|
|
Gebouwgebonden grond |
5.900 m2 |
€ 713.000,-- |
|
Niet-gebouwgebonden grond |
91.580 m2 |
€ 366.320,-- |
|
restgrond |
10.000 m2 |
€ 120.000,-- |
|
crematorium 1972 |
320 m2 |
€ 106.796,-- |
|
crematorium 1984 |
426 m2 |
€ 211.373,-- |
|
crematorium 1984 |
195 m2 |
€ 96.756,-- |
|
crematorium 1995 |
90 m2 |
€ 58.091,-- |
|
crematorium 2013 |
312 m2 |
€ 599.149,-- |
|
crematorium bijgebouw 1984 |
132 m2 |
€ 45.845,-- |
|
Infrastructuur en hekwerken |
€ 110.599,-- |
|
|
WOZ-waarde |
€ 2.428.000,-- |
Nadere toelichting:
- bij de bepaling van de brutovervangingswaarde van de gebouwgebonden grond, de niet- gebouwgebonden grond en de restgrond is uitgegaan van een rekenprijs per m2 van respectievelijk € 121 (inclusief omzetbelasting), € 4 per m2 (exclusief omzetbelasting) en
€ 12,10 (inclusief omzetbelasting);
- bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering van de in het schema als ‘crematorium’ of ‘crematorium bijgebouw’ vermelde deelobjecten zijn de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld op respectievelijk 15%, 10% en 5%;
-wat betreft het crematorium uit 1972 is een correctie wegens functionele veroudering van 10% toegepast in verband met de beperking van de gebruiksmogelijkheden;
-bij de bepaling van de waarde van de gebouwde deelobjecten die ouder zijn dan 30 jaar – in het schema vermeld als ‘çrematorium 1972’ en ‘crematorium 1984’ (2 x) – is een correctie wegens functionele veroudering van 5% toegepast in verband met excessieve gebruikskosten.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
”5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient,
bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
-
de aard en de bestemming van de zaak;
-
de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe overlegt hij een taxatierapport van 19 december 2019 van [K] .
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen in de Taxatiewijzer Crematoria (hierna: de Taxatiewijzer) als uitgangspunt moeten worden genomen, waarbij de rechtbank zich aansluit.
Waarde grond
8. Partijen verschillen van mening over hoe het perceel van 107.480 m² moet worden ingedeeld. Verweerder houdt een indeling aan van 16.400 m² primaire grond en 91.080 m² secundaire grond, terwijl volgens eiseres het perceel gesplitst moet worden in 3.600 m² gebouw gebonden grond, 27.800 m² restgrond en 46.000 m² grond onder de begraafplaats.
De rechtbank volgt verweerder in zijn indeling omdat onder primaire grond moet worden verstaan: de grond die de eigenaar of de gebruiker nodig heeft om zijn bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Dat is in het geval van een begraafplaats/crematorium: de ondergrond van de opstallen en de bij de opstallen horende grond, de begraafplaats, de urnentuin en de toegangsweg met parkeerplaatsen. De rechtbank hecht meer waarde aan deze benadering omdat die meer aansluit bij de feitelijke situatie dan de meer theoretische benadering van eiseres dat enkel de gebouw gebonden grond als primaire grond moet worden aangemerkt (vergelijk de eerdere uitspraak van 4 juli 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:5348. Het Hof Den Haag heeft deze indeling in hoger beroep niet onjuist geacht, zie Hof Den Haag, 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863).
Hoewel beide partijen voor de primaire/gebouw gebonden grond een waarde van € 100,- (€ 121,- inclusief BTW) per m² aanhouden en voor restgrond € 10,- (€ 12,- inclusief BTW) per m² heeft eiseres ter zitting aangevoerd dat verweerder de door hem aangehouden grondwaarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat deze niet is onderbouwd.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de grondwaarde naar de grondprijzennota van de [gemeente B] , waaruit volgt dat de uitgifteprijs van grond voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden bij extensief gebruik van de grond (minder dan 20% bebouwd) € 190,- per m² is. Eiseres stelt dat de grondnota niet met marktgegevens is onderbouwd.
Verweerder heeft deze nota niet in geding gebracht en de argumentatie op basis van die nota is niet evident duidelijk. De grondprijzennota kan daarom naar het oordeel van de rechtbank niet dienen als onderbouwing.
Dit betekent echter niet dat verweerder zijn grondwaarde onvoldoende heeft onderbouwd. Verweerder heeft verwezen naar een drietal verkopen van bedrijfsgrond, twee in [gemeente B] en een in [gemeente C] . Omdat (niet in geschil is dat) er weinig verkopen van grond van crematoria en begraafplaatsen zijn en dat zulke verkopen zelfs in het geheel niet hebben plaatsgevonden in de omgeving van [gemeente B] rond de waardepeildatum, kan verweerder uitwijken naar verkopen van een ander soort (bedrijfsgebonden) grond. Uit deze verkopen volgt een grondprijs per m² van € 202,- ( [adres L] ), € 230,- ( [adres M] ) en € 250,- ( [adres N] ). Ruim boven de aangehouden waarde van € 100,- voor primaire grond en € 10,- voor secundaire grond. Dat de verkoopprijzen van de grond van de vergelijkingsobjecten inclusief BTW zijn, zoals eiseres stelt, volgt de rechtbank niet nu verweerder
onbestreden heeft gesteld dat hij deze verkoopcijfers uit het Kadaster heeft gehaald en dat daarin altijd verkoopprijzen exclusief BTW staan opgenomen. Maar zelfs al zouden de verkoopcijfers inclusief BTW zijn, dan nog is de door verweerder gehanteerde grondwaarde zoveel lager dan de waarde die uit de verkoopcijfers volgt, dat aannemelijk is dat de beide door verweerder voorgestane grondwaarden niet te hoog zijn. Dit geldt ook voor de overige door eiseres gestelde verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Deze verschillen zijn voldoende verdisconteerd in de lagere waarden van € 100 en € 10,-.
Gelet op het voorgaande maakt verweerder aannemelijk dat hij de waarde van de grond van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Bruto vervangingswaarde opstallen
9. Eiseres voert verder aan dat uit is gegaan van een te hoge bruto vervangingswaarde van de opstallen, omdat de correctie voor grootte van de kengetallen uit de Taxatiewijzer onjuist is toegepast.
In de Taxatiewijzer staat bij de kengetallen van een bepaald archetype een standaard grootte vermeld. Als een WOZ-object dat onder dit archetype valt daar (substantieel) van afwijkt, moet hiervoor een correctie plaatsvinden, omdat de gemiddelde bouwkosten per m² bij een groter bouwwerk lager zijn dan bij een kleiner bouwwerk. Hoe groter een object, hoe lager de kosten per m². In de taxatiewijzer Algemeen (p. 54) staat hierover onder meer:
Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt uitgegaan van de totale grootte van een gebouw en niet van de oppervlakte van het deelobject dat wordt getaxeerd. Daarom worden bij het bepalen van de correctie grootte door het systeem TIOX alle WOZ-deelobjecten die behoren tot één WOZ- object en die eenzelfde archetypecodering hebben, bij elkaar geteld. Dit zijn immers veelal WOZ- deelobjecten die worden onderscheiden binnen één gebouw. Als deze aanname niet correct is en de desbetreffende WOZ-deelobjecten zijn wel afzonderlijke gebouwen, dan zal de taxateur de correctie voor grootte handmatig aanpassen.
Wanneer tot één WOZ-object meerdere gebouwen behoren, wordt de correctie grootte daarom ook per gebouw berekend en toegepast en niet voor het WOZ-object als geheel. Door het clusteren van WOZ-deelobjecten met eenzelfde archetypecode wordt meestal een correcte inschatting gemaakt van het aantal gebouwen behorend tot het WOZ-deelobject, waarvoor bepaald moet worden of al dan niet een correctie grootte aan de orde is en hoe groot deze correctie is. Ook hier kan de feitelijke situatie bij een WOZ-object echter afwijken van deze aanname. De taxateur zal steeds beoordelen of de correctie grootte correct per gebouw wordt toegepast.
De taxateur kan ook om andere redenen tot de conclusie komen dat de werkwijze waarbij de berekening van de correctie grootte gebeurt door alle WOZ-deelobjecten met eenzelfde archetypecodering te clusteren, niet tot een reële taxatie leidt. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn, wanneer een WOZ-object in zijn geheel bestaat uit een klein deel van een gebouw. De (kleine) oppervlakte van dit WOZ-object zou dan wellicht leiden tot een significante correctie grootte, terwijl in feite de omvang van het gehele gebouw geen aanleiding geeft tot een dergelijke correctie.
De rechtbank sluit zich hierbij aan, wat betekent dat in beginsel de drie deelobjecten van het hoofdgebouw met hetzelfde archetype U793000N van 320 m², 621 m² en 90 m² (het deel uit 1972, 1984 en 1995) bij elkaar opgeteld moeten worden. Dit leidt tot een oppervlakte van 1.031 m², terwijl de standaard van dit archetype 1.000 m² is. Vanwege deze minimale afwijking kon verweerder afzien van een correctie voor grootte.
Volgens eiseres zou ook het deelobject uit 2013 van 312 m² bij de totale oppervlakte opgeteld moeten worden, omdat het één gebouw is. Hoewel dit deelobject een ander archetype heeft (U795000L), had de keuze gemaakt kunnen worden om van dit bij de overige gedeelten op te tellen. Dan was de totale oppervlakte 1.343 m² geweest en had een correctie voor grootte plaats moeten vinden in het voordeel
van eiseres (een groter oppervlak, leidt tot lagere bouwkosten per m²). Echter voor het deelobject uit 2013 op zichzelf van 312 m² is de standaardgrootte 1.875 m². Dan had verweerder hierop een forse correctie vanwege grootte moeten toepassen in het nadeel van eiseres (kleiner oppervlak, leidt tot hogere bouwkosten per m²). Verweerder heeft echter bij dit deelobject geheel geen correctie toegepast. Alles afwegend is de rechtbank van oordeel dat de mogelijk correctie voor grootte als het hoofdgebouw als geheel wordt gezien in het voordeel van eiseres niet opweegt tegen het niet corrigeren door verweerder voor grootte bij het gedeelte uit 2013 dat in haar nadeel zou hebben uitgepakt. De rechtbank wijst erop dat het verschil in grootte van het deelobject uit 2013 (verschil tussen 1.875 en 312) groter is dan bij de mogelijke correctie voor het hoofdgebouw als geheel (1.343 en 1.000).
Eiseres voert verder aan dat als de onroerende zaak op de waardepeildatum opnieuw gebouwd zou worden, ervoor gekozen zou worden om het bijgebouw uit 1984 aan het hoofdgebouw vast te bouwen. Daargelaten of deze stelling correct is, gaat het bij de gecorrigeerde vervangingswaarde om de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen en dat is in dit geval dus met een losstaand bijgebouw. Verweerder heeft het bijgebouw dan ook terecht apart gewaardeerd en daarbij terecht een correctie voor grootte toegepast.
De slotsom is dan dat de bruto vervangingswaarde van de opstallen door verweerder niet te hoog is vastgesteld.
Technische correctie
10. Vervolgens is bij de technische correctie de levensduur en restwaarde tussen partijen in geschil. Volgens eiseres heeft verweerder ten onrechte de levensduur van het hoofdgebouw en bijgebouw verlengd en is de door verweerder aangehouden restwaarde niet onderbouwd, omdat een onderbouwing van de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer ontbreekt.
11. Wat betreft de levensduur gaat verweerder voor het hoofdgebouw uit van 55 jaar voor de ruwbouw en 20 jaar voor afbouw en installaties. Dit betekent dat op de waardepeildatum voor de afbouw en installaties in beginsel de restwaarde is bereikt, het gedeelte uit 2013 daargelaten. De levensduur van de ruwbouw is nog niet verlopen, maar bij het gedeelte uit 1972 heeft verweerder deze al wel met een jaar verlengd. Voor de restwaarde houdt verweerder bij de ruwbouw een percentage van 20% aan, het laagste percentage van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen. Bij de afbouw houdt verweerder een percentage van 10 % aan en bij de installaties 17 %, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen. Uitgezonderd het bijgebouw uit 1984. Daarvoor houdt verweerder bij de afbouw 25 % en bij de installaties 15 % aan, eveneens het gemiddeld uit de bandbreedte van de Taxatiewijzer.
12. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan verweerder, nu eiseres dit betwist.
Daarbij geldt dat de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw gebeurt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Dit betekent dat elk jaar opnieuw de levensduur en restwaarde moeten worden ingeschat, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen (vergelijk de uitspraak over het vorige belastingjaar van Hof Den Haag, 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863). Anders dan eiseres aanvoert is het voor de verlenging van de initiële levensduur dus niet noodzakelijk dat sprake is van een verbouwing of
renovatie.
Als reden voor de levensduurverlenging stelt verweerder dat de opstallen normaal functioneren en goed worden onderhouden aan de hand van een onderhoudsplan. Daarbij is door de vergrijzing van de “kleine geboortegolf” van 1965-1970 de uitvaartbranche een groeiende bedrijfstak en is met het oog daarop het crematorium in 2013 uitgebreid.
Dit vindt de rechtbank een afdoende onderbouwing voor de opvatting dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels achterhaald is en dat beoordeeld naar wat er op 1 januari 2018 bekend is een levensduurverlenging gerechtvaardigd is. Eiseres heeft er ter zitting op gewezen, dat het meerjarig onderhoudsplan zich niet in het dossier bevindt. Dat is voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan het bestaan ervan.
13. Bij de levensduurverlenging moet worden bekeken wat de invloed ervan is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt. Het is daarbij eerst de vraag of de gehanteerde percentages van de restwaarde op zichzelf onderbouwd zijn. De kengetallen uit de Taxatiewijzer alleen zijn onvoldoende met marktgegevens onderbouwd, maar met de verwijzing naar een drietal verkopen van (uitvaart) aula’s waarvan de verkoopprijzen dicht genoeg bij de waardepeildatum overeen zijn gekomen, levert verweerder gerealiseerde marktcijfers die in combinatie met de Taxatiewijzer een voldoende onderbouwing geven. Daarbij geldt dat de gebruiksfunctie van de onroerende zaak of de vergelijkingsobjecten bij de verkoop niet van belang is. Er moet vanuit worden gegaan dat de eigenaar aan het einde van de (functionele) levensduur het financieel meest gunstige alternatief zal kiezen. Als dit meest gunstige alternatief tot gevolg heeft dat het desbetreffende object op dat moment een nieuwe bestemming heeft of krijgt, dan dient de restwaarde te worden gebaseerd met inachtneming van deze nieuwe bestemming. De verkochte objecten liggen niet in [gemeente B] of omgeving. Verkopen van dit soort objecten doen zich - vanwege het geringe aantal objecten van deze aard - maar zelden voor. Daarom kon verweerder naar verkooptransacties van dit type object elders uitwijken. Uit de verkopen volgt een (totale) restwaarde van 16,95 %, 18,53 % en 48,61 %. Deze percentages zijn voldoende inzichtelijk doordat verweerder de verkoopsom heeft verminderd met de grondwaarde, de aldus berekende waarde van de opstal heeft gedeeld door de vervangingswaarde en de uitkomst heeft vermenigvuldigd met 100 %.
14. In het kader van de levensduurverlenging stelt verweerder verder onweersproken dat de crematieovens uit de kengetallen van de Taxatiewijzer zijn gehaald vanwege de werktuigenvrijstelling. Deze zijn dus niet meegenomen in de kengetallen van de Taxatiewijzer. Wat dan bij de onroerende zaak resteert zijn volgens verweerder veelal eenvoudige installaties en afbouw, vergelijkbaar met die in woonhuizen voorkomen. Het waardeverlies hiervan is gering. Ook worden de installaties regelmatig onderhouden, zodat deze eenvoudige installaties en de afbouw ook na een levensduurverlenging hun oorspronkelijke restwaarde behouden, aldus verweerder.
Hiermee maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat ook na een levensduurverlenging voor de afbouw en installaties uitgegaan kan worden van de gemiddelde percentages die uit de Taxatiewijzer volgen. Voor de ruwbouw is verweerder met een waarde van 20 % uitgegaan van de laagste waarde die volgt uit de Taxatiewijzer, zodat ook hiermee voldoende rekening is gehouden met de verlengde levensduur.
15. De conclusie is dat verweerder de door hem aangehouden technische correctie aannemelijk maakt.
Functionele correctie
16. Volgens eiseres heeft verweerder ten onrechte geen functionele correctie toegepast. Eiseres voert aan dat vanwege de belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden een correctie van 10 % moet
plaatsvinden en vanwege de excessieve gebruikskosten een correctie van 5 %.
17. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het gedeelte uit 1972 een correctie vanwege belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden van 10 % heeft toegepast, zodat dit niet in geschil is. Voor het overige heeft verweerder geen correcties toegepast.
18. Op grond van vaste jurisprudentie (onder meer het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818) brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat het op de weg van eiseres ligt om, indien zij een hogere correctie voor een onderdeel van de functionele veroudering voorstaat dan verweerder, die correctie te onderbouwen.
19. Dat heeft eiseres bij het onderdeel belemmering van de gebruiksmogelijkheden nagelaten. Zowel in het beroepschrift als ter zitting heeft eiseres deze belemmeringen niet concreet benoemd, behalve de algemene stelling dat hiervoor gecorrigeerd moet worden, omdat het grootste gedeelte van het hoofdgebouw uit 1972 en 1984 afkomstig is. Dat is een onvoldoende onderbouwing.
20. Voor excessieve gebruikskosten geldt dat daarvan sprake is als de gebruikskosten van een onroerende zaak in betekenende mate uitgaan boven de gebruikskosten van vergelijkbare objecten met dezelfde aard en bestemming (Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:144). In betekenende mate is 10 % of meer. Eiseres, op wie de bewijslast rust, maakt dit niet aannemelijk. De enkele stelling van eiseres dat de onroerende zaak verouderde installaties en isolatievoorzieningen heeft, wat leidt tot hogere gebruikskosten in vergelijking met een nieuwbouw situatie is onvoldoende om te concluderen dat de gebruikskosten zo excessief zijn dat deze meer dan 10 % hoger zijn dan bij een vergelijkbaar object. Een concrete onderbouwing van de gebruikskosten door eiseres ontbreekt.
21. Concluderend volgt de rechtbank ook wat de functionele correctie betreft verweerder.
22. De (gecorrigeerde vervangings)waarde van de overige onderdelen van de onroerende zaak, de twee toegangspoorten, het hekwerk en de verharding heeft eiseres niet bestreden.
De slotsom is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.
23. Het beroep is ongegrond.
24. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”