Gerechtshof Den Haag, 25-01-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:73, BK-21/00310
Gerechtshof Den Haag, 25-01-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:73, BK-21/00310
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 25 januari 2022
- Datum publicatie
- 10 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:73
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2021:2185, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2023:586, Niet ontvankelijk
- Zaaknummer
- BK-21/00310
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De waarde van de woning is, nadat deze in beroep is verminderd, niet te hoog vastgesteld. De stelling van belanghebbende dat de waarde van woningen vanwege de lage rente kunstmatig hoog is, is geen aanleiding om de waarde te verlagen. Toekenning van een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar voor de beroepsfase. Hierin is tevens de duur van de verzetprocedure begrepen. De duur van de cassatieprocedure is afzonderlijk in aanmerking genomen. Vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.4.2).
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00310
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 maart 2021, nummer SGR 20/2933.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 665.000.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van belang.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld.
Na vereenvoudigde afdoening buiten zitting heeft de Rechtbank het beroep bij uitspraak van 4 februari 2019 ongegrond verklaard. Op het tegen de uitspraak aangetekende verzet heeft de Rechtbank bij uitspraak van 13 juni 2019 het verzet ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank van 13 juni 2019 beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft bij arrest van 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:457, BNB 2020/66, het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak op verzet vernietigd, het verzet tegen de uitspraak van de Rechtbank van 4 februari 2019 gegrond verklaard, verstaan dat de Rechtbank het onderzoek voortzet in de stand waarin het zich bevond en het college van B&W opgedragen het griffierecht voor het beroep in cassatie van € 128 te vergoeden en het college van B&W veroordeeld in de proceskosten voor de behandeling van het beroep in cassatie vastgesteld op € 2.100.
De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 600.000, de aanslag onroerende-zaakbelastingen verminderd tot een berekend naar een waarde van € 600.000 en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Van belanghebbende is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. [A en B] , eigenaren van de woning, zijn bij brief van het Hof van 12 november 2021 op de hoogte gesteld van het hoger beroep van belanghebbende en zijn in de gelegenheid gesteld aan het geding deel te nemen. Het Hof heeft van hen niets vernomen. Belanghebbende heeft op 14 juli 2021 en op 19 november 2021 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 30 november 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Gelet op hetgeen hierna omtrent de vergoeding van immateriële schade wordt overwogen en beslist, en de beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935, Stcrt. 2014, 20210, is het Hof ervan uitgegaan dat de Minister afziet van het voeren van schriftelijk of mondeling verweer.
Feiten
Belanghebbende is bewoner van de woning. De woning wordt gehuurd door [C B.V.] van welke vennootschap belanghebbende alle aandelen houdt en wordt aan belanghebbende ter beschikking gesteld. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1929 met een woonoppervlakte van 196 m2 en een perceeloppervlakte van 155 m2. Op de begane grond bevinden zich een hal/gang, twee kamers en een keuken en de toegang tot de kelder, op de eerste verdieping een gang, drie slaapkamers, toilet, badkamer en op de tweede verdieping twee slaapkamers en twee bergingen en twee dakkapellen.
De Heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde gebruik gemaakt van de volgende referentieobjecten:
|
Adres |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
Postcode |
[postcode] |
[postcode] |
[postcode] |
|
Buurt |
[buurt 1] |
[buurt 1] |
[buurt 2] |
|
Wijk |
[wijk] |
[wijk] |
[wijk] |
|
Gemeente |
[woonplaats] |
[woonplaats] |
[woonplaats] |
|
Soort woning |
TUSSEN- HERENHUIS |
TUSSEN- HERENHUIS |
TUSSEN-HERENHUIS |
|
Bouwjaar |
1928 |
1926 |
1936 |
|
Renovatiejaar Oppervlakte |
2017 182m2 |
2016 203m2 |
186m2 |
|
Grondoppervlakte |
177m2 |
164m2 |
164m2 |
|
Verkoopdatum |
23 januari 2017 |
24 februari 2017 |
16 januari 2017 |
|
Verkoopprijs |
€ 673.500 |
€ 797.500 |
€ 740.000 |
|
WOZ-waarde |
€675.000 |
€ 775.000 |
€ 740.000 |
|
Waardepeildatum |
1 januari 2017 |
1 januari 2017 |
1 januari 2017 |
|
Vorige WOZ-waarde |
€ 573.000 |
€ 581.000 |
€ 639.000 |
Belanghebbende heeft op 28 maart 2018 bezwaar gemaakt tegen de beschikking. De woning is op 25 mei 2018 door een taxateur van de Heffingsambtenaar bezocht. De taxateur heeft de Heffingsambtenaar geadviseerd de vastgestelde waarde te verlagen naar € 600.000 vanwege de algehele staat van onderhoud van de woning, in het bijzonder vanwege het schilderwerk aan de buitenkant en de staat van de keuken.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Inspecteur als verweerder:
“7. Verweerder stelt dat het beroep gegrond moet worden verklaard en de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 600.000 zoals de taxateur in de bezwaarfase heeft geconcludeerd, wegens de algehele staat van onderhoud van de woning en dan in het bijzonder vanwege het schilderwerk aan de buitenkant en de staat van de keuken.
8. In deze procedure is eiser huurder van de woning. De uitkomst van deze procedure over de hoogte van de WOZ-waarde kan echter een direct gevolg hebben voor de eigenaren van de onroerende zaak, [A en B] . Zoals de meervoudige kamer van deze rechtbank op 27 mei 20191 heeft geoordeeld, ligt het dan op de weg van verweerder om, overeenkomstig het bepaalde in artikel 8:26 van de Awb, de eigenaren als derde-belanghebbende in de gelegenheid te stellen zich desgewenst over het geschil uit te laten. Dit is niet gebeurd. De rechtbank verbindt hieraan echter geen verdere gevolgen, aangezien de eigenaren in beroep bij brief van 18 februari 2021 de mogelijkheid is geboden als procespartij deel te nemen aan het geding.
1. Rechtbank Den Haag, ECLI:NL:RBDHA:2019:6263
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
10. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
11. Doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is dan ook vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
12. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De door verweerder bepleitte waarde van € 600.000 is naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. De waarde van de woning is, zoals voorgeschreven, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en de staat van het onderhoud.
13. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft voor de door hem bepleite waarde geen objectieve verifieerbare gegevens aangedragen. Verder geldt dat de wijze waarop verweerder heeft gewaardeerd, in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften. Voor zover eisers betoog erop neer komt dat de waarderingssystematiek tot zijns inziens (maatschappelijk) ongewenste uitkomsten leidt en/of een ander waardebegrip aan dat systeem ten grondslag zou moeten liggen, verwerpt de rechtbank dat wegens strijd met de wet. De rechter moet volgens de wet rechtspreken en mag in geen geval de innerlijke waarde of de billijkheid van de wet beoordelen.
14. Eiser heeft verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding voor de schade die hij heeft geleden en lijdt in de vorm van de spanning en frustratie als gevolg van de overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar.
15. Het bezwaarschrift is ingediend op 25 maart 2018, uitspraak op bezwaar is gedaan op 31 augustus 2018 en de rechtbank doet uitspraak op 16 maart 2021, zodat in deze zaak uitspraak wordt gedaan na de redelijke termijn van twee jaar. Conform de door de Hoge Raad gegeven uitgangspunten2 wordt de cassatiefase hierbij evenwel niet in aanmerking genomen. Daarnaast geldt dat wanneer de Hoge Raad, zoals in dit geval, de bestreden uitspraak vernietigt en het geding verwijst naar de rechtbank, als uitgangspunt heeft te gelden dat de verwijzingsrechter uitspraak doet binnen een jaar na het arrest van de Hoge Raad3. De Hoge Raad heeft uitspraak gedaan op 20 maart 2020 en de rechtbank zal uitspraak doen op 16 maart 2021. Dit betekent dat de redelijke termijn niet is overschreden zodat eiser geen recht heeft op een immateriële schadevergoeding.
2 Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252
3 Hoge Raad, 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2262
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Daarvoor komen alleen in aanmerking de in het Besluit proceskosten bestuursrecht genoemde kosten en proceshandelingen en niet is gebleken dat daarvan in dit geval sprake is.”