Gerechtshof Den Haag, 16-01-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:116, BK-22/692 en BK-22/693

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de bedrijfswoning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de bedrijfswoning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 3] (verkocht op 2 juli 2018 met transactieprijs € 350.000), [adres 4] (verkocht op 17 januari 2018 met transactieprijs € 610.000) en [adres 5] (verkocht op 2 oktober 2018 met transactieprijs € 425.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] gelet op het type woning (agrarische bedrijfswoning), objectkenmerken, inhoud en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject [adres 4] acht de rechtbank minder goed bruikbaar nu dit object is getypeerd als een woonboerderij en daarmee een andere (woon)functie vervult dan een agrarische bedrijfswoning. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing laten. Uit de matrix volgt dat verweerder correcties heeft toegepast voor de grootte van de objecten, voor de betere kwaliteit en onderhoudstoestand van [adres 3] en [adres 5] en voor de mindere voorzieningen van [adres 5] . De uit de verkoopprijzen gecorrigeerde herleide m³-prijzen voor de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] bedragen respectievelijk € 406 en € 411. Voor de bedrijfswoning heeft verweerder een m³-prijs van € 401 gehanteerd. Met de waardematrix maakt verweerder dan ook aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de bedrijfswoning wat betreft grootte en objectkenmerken. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de eigen woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de eigen woning onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van het object: de woning is door eiser op 18 april 2018 aangekocht voor € 890.000. De rechtbank is van oordeel dat dit (minder dan een jaar voor de waardepeildatum gerealiseerde) eigen aankoopcijfer in dit geval de beste indicatie voor de gezochte waarde van de woning biedt. Eiser heeft geen omstandigheden aangevoerd waaruit moet worden geconcludeerd dat de verkoopprijs niet de juiste waarde weerspiegelt en evenmin heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde waardeverminderende factoren niet reeds in de verkoopprijs zijn verdisconteerd. Voorts is niet gebleken dat de verkoopprijs niet op een normale, marktconforme wijze tot stand is gekomen. Verweerder heeft de waarde van de eigen woning op de waardepeildatum vastgesteld op hetzelfde bedrag als de verkoopprijs. Gelet op het feit dat in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum sprake was van een stijgende woningmarkt acht de rechtbank aannemelijk dat de door verweerder voorgestane waarde van de eigen woning niet te hoog is. Het eerst ter zitting door eiser ingenomen standpunt dat de waarde van de eigen woning te laag is vastgesteld, acht de rechtbank tardief. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.

9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de woningen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals een gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering, het rompslompforfait en de waardehausse van de afgelopen jaren. Eiser heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de woning. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan.

10. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb1 volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.

11. Met betrekking tot eisers stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.

12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarden van zowel de bedrijfswoning als de eigen woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroep ongegrond te worden verklaard.

13. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 12 maart 2020. Bij uitspraak van heden (21 juni 2022) wordt door de rechtbank uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken. De rechtbank ziet echter reden deze termijn in deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.

14. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal 3 maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden.

15. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022.

16. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.”

17. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met 4 maanden. Van enige overschrijding van de redelijke termijn is dan geen sprake. De rechtbank zal het verzoek om een vergoeding voor immateriële schade dan ook afwijzen.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.