Gerechtshof Den Haag, 02-07-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1198, BK-23/860

“Waarde van de onroerende zaak

6. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder op basis van de beperkte stukken die verweerder wel heeft overgelegd, hierin niet geslaagd.

9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door hem verdedigde waarde van € 2.516.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Eiseres heeft een taxatiematrix ingebracht, waarbij eiseres de levensduur op maximaal 50 jaar heeft geschat en de restwaarde op dat moment 0% is. Eiseres is met de taxatiematrix en hetgeen zij overigens heeft gesteld naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in de op haar rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de door haar aanvankelijk bepleite waarde van € 2.616.000 voor de onroerende zaak juist, althans niet te laag, is. De nader ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat de door haar bepleite waarde met € 100.000 moet worden verminderd, heeft eiseres niet voldoende aannemelijk gemaakt.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.[2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie.[3] Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een halfjaar toe aan de bezwaarfase. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 18 maart 2021 en de uitspraak van de rechtbank is van 25 juli 2023. Daarmee is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden en zeven dagen.

12. Eiseres heeft een machtiging getekend waarin zij ermee instemt dat alle vorderingen uit hoofde van vergoedingen voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, kosten voor een deskundige, dwangsommen en immateriële schadevergoedingen ter zake van overschrijding van de redelijke termijn aan zijn gemachtigde worden gecedeerd en dat de genoemde vergoedingen rechtstreeks op de rekening van gemachtigde worden overgemaakt. Voor zover deze bedragen (vanwege verrekening of anderszins) toch naar eiseres worden overgemaakt, dan is zij uit hoofde van de machtiging verplicht de vergoeding over te maken naar gemachtigde. De hiervoor genoemde bepalingen in de machtiging brengen naar het oordeel van de rechtbank met zich dat eiseres niet persoonlijk gecompenseerd wordt voor veronderstelde spanning en frustratie. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.

Proceskosten

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (I punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor I). Tevens dienen de taxatiekosten ten bedrage van € 230 (exclusief omzetbelasting) te worden vergoed.

(…)

[2] Hoge Raad 22 april 2005, ECL1:NL:HR:2005:A09006.

[3] Hoge Raad, 19 februari 2016, ECL1:NL:HR:2O16:252.”