Gerechtshof Den Haag, 16-01-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:132, BK-23/793
Gerechtshof Den Haag, 16-01-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:132, BK-23/793
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 16 januari 2025
- Datum publicatie
- 26 februari 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2023:10781, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-23/793
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ, Art. 40 WOZ, Art. 6:17 Awb, Art. 7:4 Awb, Art. 8:42 Awb
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2 en art. 40, lid 2 Wet WOZ; art. 6:17, 7:4, lid 4 en 8:42 Awb; vergoeding immateriële schade. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Geen schending van art. 40, lid 2, Wet WOZ en art. 6:17, 7:4, lid 4 en 8:42 Awb. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van immateriële schade.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/793
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 14 juli 2023, nummer SGR 22/552.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 198.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Rijswijk (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 7 november 2024 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 november 2024. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een portiekwoning uit het bouwjaar 1954. De woning heeft een inhoud van ongeveer 220 m3 en beschikt over een berging.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in hoger beroep een waardematrix overgelegd. De waardematrix vermeldt de verkooptransacties van drie volgens de taxateur van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten).
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van
€ 177.000 een WOZ-Deskundigenrapport opgesteld door [naam taxateur] , Registertaxateur onroerende zaken (RT), overgelegd waarin de woning is getaxeerd op € 177.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 8 juli 2019 voor € 215.000), [adres 3] (verkocht op 10 december 2019 voor € 213.000), [adres 4] (verkocht op 1 februari 2019 voor € 164.500) en [adres 5] (verkocht op 3 juni 2019 voor € 207.500) allen te [woonplaats] . De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn allen gelegen in dezelfde straat, hebben hetzelfde bouwjaar en zijn allen portiekwoningen. Met verschillen in inhoud, kwaliteit en onderhoud is voldoende rekening gehouden. De prijs per kubieke meter van € 882 is dan ook, mede gelet op de gemiddelde prijs per kubieke meter van € 901, niet te hoog vastgesteld.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Zoals volgt uit voorgaande overweging is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De enkele stellingen van eiser dat sprake is van achterstallig onderhoud en de kwaliteit van de woning matig is, zijn onvoldoende om een waardevermindering van de woning aannemelijk te achten. Ook de door eiser overgelegde foto’s maken het voorgaande oordeel niet anders. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de markt erg overspannen was en het onderhoud dan wel de kwaliteit van de woning wel heel slecht moest zijn wilde sprake zijn van een waardedrukkend effect. Verweerder heeft in de overgelegde foto’s dan ook geen aanleiding gezien de objectkenmerken onderhoud of kwaliteit naar beneden bij te stellen. De rechtbank sluit zich aan bij hetgeen verweerder heeft gesteld aan. Overigens merkt de rechtbank op dat uit de foto’s niet is af te leiden of deze rond de waardepeildatum zijn gemaakt. Wat betreft de door eiser afwijkende aangevoerde vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] overweegt de rechtbank dat eiser – anders dan het noemen van het adres van deze objecten – niets heeft aangevoerd waaruit kan volgen dat deze woningen beter bruikbaar zijn als vergelijkingsobject dan de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten.
9. Wat betreft de stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de waardematrix en de grondstaffel toe te zenden, overweegt de rechtbank het volgende. Hetgeen bepaald in artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat voor verweerder de plicht bestaat aan eiser de op de zaak betrekking hebben stukken toe te zenden. Dit betreffen enkel de stukken waarover verweerder ten tijde van de bezwaarfase beschikt en dus niet de in de beroepsfase opgemaakte waardematrix en de grondstaffel welke, zoals verweerder heeft verklaard, voor de bepaling van de waarde van de woning niet is gebruikt. In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken van het taxatieverslag. Onder verstrekken moet worden verstaan het toezenden of digitaal beschikbaar stellen van het taxatieverslag. Uit de aan de rechtbank overgelegde stukken blijkt dat het taxatieverslag in de bezwaarfase aan eiser dan wel zijn gemachtigde is verstrekt. Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. Dat eiser dan wel zijn gemachtigde geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht, dient voor rekening en risico van eiser te komen.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
Vergoeding van de immateriële schade
11. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 30 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met drie maanden en twee weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is door de gemachtigde van eiser bevestigd dat het een feit van algemene bekendheid is dat deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser. Dit leidt volgens de rechtbank tot de conclusie dat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”