Gerechtshof Den Haag, 12-08-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:2321, BK-24/902
Gerechtshof Den Haag, 12-08-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:2321, BK-24/902
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 12 augustus 2025
- Datum publicatie
- 1 december 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2020:6076, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-24/902
Inhoudsindicatie
Verwijzingszaak. Activiteiten rondom onroerende zaak onderneming of werkzaamheid? Foutenleer. Omvang verlies.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/902
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (de Rechtbank) van 11 augustus 2020, nummer HAA 19/4703.
Procesverloop
De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2014 een aanslag in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 17.512 (de aanslag). Dit inkomen is verrekend met verliezen van voorgaande jaren.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de aanslag afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 131. Bij uitspraak van 28 oktober 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3227, heeft het Gerechtshof Amsterdam de uitspraak van de Rechtbank bevestigd.
Tegen de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam heeft belanghebbende beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. De Hoge Raad heeft bij arrest van 11 oktober 2024, ECLI:NL:HR:2024:1421, BNB 2025/12 (het verwijzingsarrest), het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam vernietigd en het geding verwezen naar dit Hof ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van zijn arrest.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich schriftelijk uit te laten naar aanleiding van het verwijzingsarrest, van welke gelegenheid zowel belanghebbende als de Inspecteur gebruik heeft gemaakt. Belanghebbende heeft op 5 mei 2025 een nader stuk ingediend.
Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting, op 19 mei 2025, een pleitnota ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 20 mei 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende heeft in 2008 een perceel grond gekocht aan de [adres] te [woonplaats 1] met de bedoeling daarop een pand te (laten) bouwen. Het pand zou voor twee derde deel bestaan uit woonruimte en voor een derde deel uit kantoorruimte. Voor de aankoop van de grond en de bouw van het pand heeft belanghebbende bij een bank geldleningen afgesloten voor een bedrag van in totaal € 437.000 (hierna tezamen: de geldleningen). De gemeente heeft op 22 februari 2008 een bouwvergunning verleend. In 2009 is een aanvang gemaakt met de bouw van het pand op het perceel grond (hierna worden perceel en pand, al of niet in aanbouw, tezamen ook aangeduid als: de onroerende zaak).
De aannemer die de ruwbouw van het pand zou uitvoeren is in 2009 failliet verklaard. Belanghebbende heeft vervolgens besloten de ruwbouw zelf uit te voeren.
Een deel van de geldleningen (in totaal € 80.000) is afgesloten op naam van [eenmanszaak] , een destijds door belanghebbende in de vorm van een eenmanszaak gedreven (onder)aannemingsbedrijf. Deze onderneming is in augustus 2008 omgezet in een besloten vennootschap ( [B.V.] ). De bouwwerkzaamheden werden (deels) verricht door bouwvakkers die voor deze vennootschap werkten.
Vanaf april 2010 kon belanghebbende, mede als gevolg van de economische crisis, niet langer voldoen aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de geldleningen. Daarom heeft de bank op 3 november 2010 de geldleningen opgezegd.
Rond augustus/september 2010 is het belanghebbende bekend geworden dat de gemeente het voornemen had om de omgevingsvergunning in te trekken omdat er een half jaar geen bouwwerkzaamheden waren verricht.
De onroerende zaak is in 2014 geveild voor een bedrag van € 42.000.
Belanghebbende heeft in zijn aangiften IB/PVV 2008 en 2009 bij bezittingen en schulden (box 3) het eigendom van de onroerende zaak en de daarmee samenhangende geldleningen vermeld.
Belanghebbende heeft in zijn aangifte IB/PVV 2010 (een gedeelte van) de onroerende zaak aangegeven als eigen woning (box 1) en de betaalde hypotheekrente in aftrek gebracht. Voorts is in box 3 een schuld van € 115.000 opgenomen.
Belanghebbende heeft in zijn aangiften IB/PVV 2011 en 2012 (een gedeelte van) de onroerende zaak aangegeven als eigen woning (box 1), de betaalde hypotheekrente in aftrek gebracht en een schuld van € 115.000 aangegeven op de balans bij het resultaat uit overige werkzaamheden.
Belanghebbende heeft in zijn aangifte IB/PVV 2013 aangegeven een onderneming te drijven onder de naam [onderneming] . Op de balans staat onder de activa een bedrag van € 20.000 aan gebouwen vermeld en onder de passiva is een bedrag van € 115.000 als schulden aan kredietinstellingen vermeld. Er is een bedrag van € 95.000 als buitengewone last ten laste van de winst gebracht. Als toelichting staat vermeld: “waarde daling pand 95000”. De fiscale winst is € 95.000 negatief. Belanghebbende heeft voorts (een gedeelte van) de onroerende zaak aangegeven als eigen woning (box 1) en de betaalde hypotheekrente in aftrek gebracht.
Belanghebbende heeft in zijn aangifte IB/PVV 2014 een negatief buitengewoon resultaat van € 4.799 als winst uit onderneming vermeld (bestaande uit buitengewone baten van € 1.201 en buitengewone lasten in verband met de onroerende zaak van € 6.000) en een negatief resultaat uit overige werkzaamheden van € 166.000. De Inspecteur heeft bij het vaststellen van de aanslag het standpunt ingenomen dat de onroerende zaak moet worden aangemerkt als privévermogen van belanghebbende en de hiervoor genoemde bedragen niet in aftrek toegelaten.
Tot de gedingstukken behoort een brief van de Inspecteur van 3 juli 2018 aan (destijds) een gemachtigde van belanghebbende over de aangifte IB/PVV voor het jaar 2014, waarin onder meer het volgende is vermeld:
“Betreft: Voornemen afwijking
(…)
Inkomsten uit overig werk
Uw cliënt heeft in de aangifte - € 166.000 aangegeven voor inkomsten uit overig werk.
In mijn brieven van 24 april 2018 en 23 mei 2018 heb ik u verzocht om informatie toe te zenden. U heeft ondanks herhaalde verzoeken de gevraagde informatie niet toegezonden.
Ik kan niet beoordelen of het genoemde bedrag terecht en voor het juiste bedrag in de aangifte is vermeld.”
Belanghebbende heeft met betrekking tot de bouwkosten van het pand bij brief van 5 december 2018 een spreadsheet overgelegd met daarin een uitsplitsing van de bouwkosten tot een totaalbedrag van € 291.016.
In een brief aan de Inspecteur van een toenmalige gemachtigde van belanghebbende van 28 december 2018 is onder meer het volgende vermeld:
“[Belanghebbende] wilde op een in privé aangekocht stuk grond in [woonplaats 1] een bouwplan bestaande uit een woning met kantoor ontwikkelen en bouwen op kavel […] aan de [adres] ontwikkelingsgebied [gebied] in [woonplaats 1] . Doel hierbij was een aanzienlijk beoogd voordeel te realiseren dat conform de begroting voorzienbaar was.
Architect (…) is aangetrokken, een bouwvergunning is verleend, aannemer (…) is ingeschakeld en makelaar (…) zou de verkopende makelaar na realisatie zijn.
Gerealiseerd is een ruwbouw, aannemer (…) ging vervolgens failliet (we spreken dan over 2008, achteraf het begin van de wereldwijde crisis), de afwerking is nooit gelukt omdat timmerlieden niet op kwamen dagen, de uitvoerder broer (…) ook niets deed. De bouw werd stilgelegd door een constructiefout. Van afbouw is het mede door een
slechte gezondheid van [belanghebbende] niet meer gekomen. De bouwvergunning werd ook nog eens ingetrokken.
Via een openbare veiling is het bouwproject/perceel gedwongen verkocht wat geresulteerd heeft in een aanzienlijk verlies, als volgt: woninggedeelte is 2/3 van de bouwkosten groot
€ 291.000 (…) minus de opbrengst van € 42.000 is € 166.000.”
In een e-mail van de Inspecteur van 8 januari 2019 aan belanghebbende is onder meer het volgende vermeld:
“In de aangifte IB/PVV 2013 (…) zijn de jaarstukken van de onderneming [onderneming] gevoegd. Hierin zie ik dat er een bedrag van € 95.000 is opgevoerd als bijzondere lasten met omschrijving “…Waarde daling Pand 95000”.”
In een e-mail van (destijds) een gemachtigde van belanghebbende van 24 januari 2019 aan belanghebbende is onder meer het volgende vermeld:
“[De Inspecteur] heeft enkele vragen gesteld inzake het ingediende bezwaar op de aangifte Inkomstenbelasting. Hierbij de beantwoording.
(…)
- En vervolgens de waardering op 31 december 2013 van het bouwproject in de aangifte: 1/3 deel van het object (begane grond) was ondernemingsvermogen.
Op basis van het voorzichtigheidsbeginsel is dit vermogensbestanddeel van het ondernemingsvermogen conservatief gewaardeerd.
Op 31 december 2013 was de schatting van de waarde van het object 60.000.
De kans dat het project succesvol zou worden afgerond was inmiddels niet realistisch. Er was geen bouwvergunning meer en een nieuw bouwvergunning aanvragen was niet meer mogelijk.
Daarom is dit verlies op het ondernemingsresultaat al in 2013 genomen, als volgt berekend: Bestede kosten € 345.000*1/3 – 60.000*1/3= 115.000 – 20.000 = € 95.000
De echte opbrengst van het object was in 2014 bij de veiling € 42000.
In 2014 was het ontwikkelingsproject tot een eindresultaat gekomen en werd 2/3 van het verlies in 2014 genomen.
(zie voor de berekening in de ib 2014 onder 3.1.3 Inkomsten uit overig werk)
In 2013 werd het definitief verlies van het ondernemingsbestanddeel (60.000-42.000)*1/3 = 6000 extra verlies, wat in de ib 2014 staat vermeld onder 4.5.2 buitengewone lasten.”
Tot de gedingstukken behoort een ongedateerd stuk waarin ter zake van nieuwbouw [adres] kavel […] te [woonplaats 1] een ‘winst’ is begroot van € 100.831.
In antwoord op per e-mail van 7 maart 2019 door de Inspecteur gestelde vragen heeft belanghebbende onder meer het volgende verklaard:
“Doordat de arbeidskrachten van [eenmanszaak] (…) zich zorgen maakte[n] over of er nog wel werk zou zijn en of er nog betaald zou worden, werd er ook gereedschap gestolen (als pressiemiddel), zowel op dit project aan de [adres] , alsook op de projecten bij opdrachtgevers. (…)
14. Vanaf welk moment heeft u de intentie gehad (een deel van) het project aan te merken als eigen woning?
a) De opdeling, kantoorruimte aan huis en eigen woning, diende voornamelijk als verbetering van de economische doelstelling. (…)
b) (…) Het opdelen in kantoorruimte en privéwoning, gaf zowel makkelijker toegang tot een financiering en lagere rente, mede omdat het (…) een subsidie regeling had bij het realiseren van kantoorruimte in [gebied] als regionale kansenzone. (…) Immers in geval van een langdurig uitblijven tegen een gunstige verkoopprijs, is het aan te houden als privewoning en kantoorruimte voor [eenmanszaak] , waarmee een lage verkoopprijsrisico is af te dekken.
(…)
22. Vanaf 2013 heeft u (een deel van) het project aangemerkt als ondernemingsvermogen. Wat is volgens u de reden dat er vanaf dat moment sprake is van ondernemingsvermogen? (…)
(…)
b) (…) Ik vermoed, dat gezien mijn onroerend goed ontwikkelingsplannen en de financieringsmotieven (…), de accountant het niet eerder als ondernemingsvermogen heeft aangemerkt, omdat we er bij aanvang van het project in 2008/2009 natuurlijk vanuit gingen dat het volgens plan zou verlopen.
(…)
23. Kunt u aangeven welk deel u heeft aangemerkt als ondernemingsvermogen? (…)
a) 1/3 op basis van kubieke meters (…).
(…)
25. Vanaf 2014 heeft u (een deel van) het project aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden. (…) welke omstandigheid heeft zich voorgedaan om (een deel van) het project eerst aan te merken als ondernemingsvermogen en vervolgens als resultaat uit overige werkzaamheden? (…)
(…)
b) Het object bestaat uit twee delen, 1/3 deel is de begane grond, wat het ondernemingsvermogen is. 2/3 deel is privévermogen, zijnde de verdiepingen (…). Dit deel is dus niet ondernemingsvermogen en is ook nooit als ondernemingsvermogen aangeduid. (…)
26. Kunt u aangeven welk deel u aangemerkt heeft als resultaat uit overige werkzaamheden? (…)
a) Alle verdiepingen boven de begane grond, zijnde de 1e 2e en 3e verdieping
(…)
27. Kunt u aangeven hoe u bepaald heeft wat de waarde in het economisch verkeer
was van (een deel van) het project dat u aangemerkt heeft als resultaat uit overige
werkzaamheden ?
a) Mij is niet precies duidelijk welk tijdstip u bedoelt als waarde bepaling
b) Ik vermoed dat u de eindwaarde bedoeld. Mij lijkt het dat u door het bovengaande nu wel precies weet hoe de verliesposten zijn bepaald en dat deze vraag reeds is beantwoord. Ik volsta dan ook hierbij met een korte herhaling. Het resultaat uit overige werkzaamheden is bepaald door 2/3 deel van de grond-, ontwikkel-, en bouwkosten te verminderen met 2/3 deel van de opbrengst van de veilingverkoopwaarde. Zijnde 2/3 * 291.000 -/- 2/3 * 42.000 = 166.000
c) De bijlage met de initiële bepaling van 291.000 bouwkosten heeft u reeds
in uw bezit.”
Het verwijzingsarrest
3. In het verwijzingsarrest heeft de Hoge Raad overwogen: