Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1123, 19/00416 A

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meest biedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te berekenen. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de waarde, bedoeld in de hiervóór genoemde wetsbepaling, van niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Bij deze HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een of meerdere vergelijkba(a)r(e) object(en) gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat betreffende object.

Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.643.000 niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op het door hem ingediende taxatierapport (zie 2.3). Zoals het hof in de uitspraak van 31 januari 2019 (17/00598, ECLI:NL:GHSHE:2019:379) heeft overwogen voor het belastingjaar 2016 zijn de objecten [d-straat] 12 en [e-straat] 1, door (onder meer) hun ligging nabij het vliegveld [vliegveld] en hun overige objectkenmerken, voldoende geschikt als referentie voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Met het verschil in ligging en daarmee samenhangende gebruiksmogelijkheden tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak moet wel rekening worden gehouden. De taxateur heeft gelet op de gebruiksbeperkingen van de onroerende zaak een hoger leegstandsrisico en opslagrisico gehanteerd, wat heeft geresulteerd in een kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak van 9,1.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigen, de WOZ-waarde vaststellen op € 1.392.000 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderen.

Omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 333 respectievelijk € 519 te vergoeden.

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is acht het hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.