Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-03-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1043, 21/00239
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-03-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1043, 21/00239
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 30 maart 2022
- Datum publicatie
- 12 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2022:1043
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2020:5928, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 21/00239
Inhoudsindicatie
WOZ-waardering zorgcomplex op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar is er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende is er evenmin in geslaagd om aannemelijk te maken dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Beroep op vertrouwensbeginsel verworpen. Het hof stelt de waarde in goede justitie vast. Hoger beroep gegrond en incidenteel hoger beroep ongegrond. Afwijking forfaitaire tarief proceskostenvergoeding in verband met omvang en complexiteit zaak.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 21/00239
Uitspraak op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 27 november 2020, nummer SHE 20/839, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen voor het eigenaars- en gebruikersdeel van de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2019 bekendgemaakt (hierna: de aanslagen).
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Belanghebbende heeft daarop een schriftelijke zienswijze ingediend.
De heffingsambtenaar heeft in reactie op de schriftelijke zienswijze een conclusie van repliek ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
De zitting heeft plaatsgevonden via een beeldverbinding op 24 februari 2022. Daaraan hebben deelgenomen, [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , als gemachtigden van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende, een stichting, is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een complex waarin belanghebbende diensten aanbiedt in wonen, welzijn en zorg.
De onroerende zaak bestaat uit percelen grond met een totale oppervlakte van
417.848 m² en daarop gelegen gebouwde eigendommen, te weten gebouwen ten behoeve van kantoorfuncties, verzorging, centrale voorzieningen, berging, opslag/magazijn en al dan niet gemeenschappelijke woondoeleinden (hierna: de opstallen). Van de totale oppervlakte is 23.247 m² aangemerkt als bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van de gebouwen.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 9.042.000 (incl. btw).
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde is een taxatieverslag opgemaakt (hierna: het taxatieverslag).
Belanghebbende heeft bij brief van 27 mei 2019 - welke brief is ontvangen door de heffingsambtenaar op 3 juni 2019 - bezwaar gemaakt tegen de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen.
In de bezwaarfase is de waarde van de onroerende zaak getoetst aan de Taxatiewijzer van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, deel 9 “Verzorging”, waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de Taxatiewijzer Verzorging). Aan de hand van de Taxatiewijzer Verzorging heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op (afgerond) € 8.714.000 (incl. btw). De taxateur heeft de waarde van de grond als volgt vastgesteld:
|
Omschrijving |
Aantal. Eenh. |
Prijs |
Waarde |
Incl. btw (21%) |
|
Grond |
112.168 |
€ 1 |
€ 112.168 |
€ 135.723 |
|
Grond |
70.000 |
€ 60 |
€ 4.200.000 |
€ 5.082.000 |
|
Grond |
35.680 |
€ 60 |
€ 2.140.800 |
€ 2.590.368 |
|
Grond |
200.000 |
€ 1 |
€ 200.000 |
€ 242.000 |
|
Totaal: |
417.848 |
- |
€ 6.652.968 |
€ 8.050.091 |
Daarbij is er door de taxateur vanuit gegaan dat 105.680 m² van de grond de bestemming heeft ‘bouwvlak maatschappelijk’. Aan deze grond is een waarde van € 60 per m² (excl. btw) toegekend. De overige 312.168 m² is aangemerkt als overige (natuur)grond waaraan een waarde van € 1 per m² (excl. btw) is toegekend. Aan de opstallen is een waarde van € 664.398 (incl. btw) toegekend.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2018 en toestandsdatum 1 januari 2019 verminderd tot € 8.711.000 (incl. btw). De aanslagen zijn dienovereenkomstig verminderd.
Naar aanleiding van het door belanghebbende ingestelde beroep is door [heffingsambtenaar] , taxateur, een (her)taxatie uitgevoerd aan de hand van onder andere de Taxatiewijzer Verzorging. In het taxatierapport van 2 september 2020 (hierna: het taxatierapport) is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op (afgerond) € 10.774.000 (incl. btw). Aan de opstallen is een waarde toegekend van € 2.724.256 (incl. btw) en aan de grond een waarde van € 8.050.091 (incl. btw). Ten aanzien van de grond is uitgegaan van de berekening in de bezwaarfase (zie 2.6).
In het taxatierapport staat onder meer het volgende vermeld:
“ [adres] te [vestigingsplaats] betreft een zorgcomplex gelegen op het zogenaamde [landgoed] . Het landgoed bestaat uit een noordelijk gelegen deel genaamd [A] en een zuidelijk gelegen deel genaamd [B] .
In december 2019 zijn de bewoners van de [A] , na een aantal aanpassingen/ verbeteringen, overgebracht naar de woonafdelingen van [B] . In de taxatieopbouw is er daarom voor gekozen deze gebouwen op een restwaarde van 0% te waarderen, en een levensduur van 1 jaar vanaf waardepeildatum 1-1-2018 toe te passen aangezien duidelijk is dat de [A] gesloopt gaat worden.
Momenteel zijn er gesprekken gaande met diverse partijen om tot een herontwikkeling te komen van het terrein. Hoe dit precies vormgegeven gaat worden is nog onvoldoende concreet. Om deze reden is, naast een forse functionele afschrijving, met een beperkte levensduur en een beperkte restwaarde voor de gebouwen gerekend. (…)”
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 8.500.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de kosten van het beroep (€ 1.050) en het griffierecht (€ 354).
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende concludeert in het principaal hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 2.523.827 (incl. btw), waarvan - naar het hof begrijpt - € 664.398 toerekenbaar is aan de opstallen en € 1.859.429 aan de grond en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
De heffingsambtenaar concludeert in het incidentele hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 8.711.000 (incl. btw).