Rechtbank Oost-Brabant, 27-11-2020, ECLI:NL:RBOBR:2020:5928, 20/839

9.1.

Op 130.000 m² van het totale Landgoed Bakel – door verweerder aangeduid als “het bouwvlak” – rust volgens het bestemmingsplan de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Van dit bouwvlak heeft verweerder een gedeelte, groot 105.680 m², in twee van de drie door hem in beroep ingebrachte waardeonderbouwingen aangemerkt als respectievelijk ‘gebouwgebonden grond’ en ‘grond bij niet-woningen’. Voor de bepaling van de waarde van deze grond is verweerder uitgegaan van de in de Nota Kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne genoemde forfaitaire uitgifteprijs van grond met de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ (bebouwd) van € 112,50 per m², door verweerder afgerond op € 110 per m². Ter onderbouwing van deze rekenprijs per m² wijst verweerder ook op een viertal verkoopprijzen van naar zijn mening vergelijkbare onroerende zaken in de regio:

9.2.

Bij de deelwaarde gebouwd van € 0 van [adres] en [adres] merkt verweerder op dat de tot de onroerende zaken behorende panden voor de sloop bestemd zijn; er zullen ter plaatse respectievelijk een nieuw zorgcomplex en een nieuw zorgcentrum worden gebouwd. Met betrekking tot [adres] merkt verweerder op dat deze onroerende zaak in gebruik is als een gezinsvervangend tehuis.

9.3.

In de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen”, opgenomen in het verweerschrift, heeft verweerder de rekenprijs per m² van € 110 toegepast op de oppervlakte van de gebouwgebonden grond (gesteld op 2 keer de oppervlakte van de grond onder de gebouwen van 23.247 m², oftewel 46.494 m²). Aan de “Extra grond met de bestemming maatschappelijk”, door verweerder gesteld op 59.186 m², heeft verweerder in de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” een rekenprijs per m² van 20 percent van € 110 oftewel € 22 per m² toegekend. De deelwaarde van deze extra grond komt daarmee op € 1.302.092. Voor de “Extra grond bestemming natuur”, door verweerder gesteld op 312.168 m², heeft verweerder gerekend met een rekenprijs per m² van € 1. De deelwaarde van deze extra grond komt daarmee op € 312.168. De som van de hiervoor genoemde deelwaarden is € 6.728.600. Verhoogd met omzetbelasting bedraagt de deelwaarde van de grond € 8.141.606.

9.4.

Naast de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” heeft verweerder in het verweerschrift ook een “Berekening op basis van bestemmingsplan maatschappelijk” opgenomen. Hierin heeft verweerder de grond verdeeld in “Bestemmingsvlak Maatschappelijk”, groot 105.680 m², en “Extra grond bestemming natuur”, groot 312.168 m². Voor het “Bestemmingsvlak Maatschappelijk” hanteert verweerder een rekenprijs per m² van € 60. De deelwaarde van deze grond komt daarmee op € 6.340.800. Voor de “Extra grond bestemming natuur”, groot 312.168 m², heeft verweerder gerekend met een rekenprijs per m² van € 1. De deelwaarde van deze grond komt daarmee op € 312.168. De som van de hiervoor genoemde deelwaarden is € 6.652.968. Verhoogd met omzetbelasting bedraagt de deelwaarde van de grond € 8.050.091.

9.5.

In het door verweerder op 3 september 2020 ingediende nagekomen stuk verdeelt verweerder de grond in “Grond bij niet-woningen”, groot 70.000 m², “Extra grond (restgrond)”, groot 200.000 m², “Grond bij niet-woningen (grond vrijgesteld gebruik)”, groot 35.680 m², en “Extra grond (vrijgesteld gebruik)”, groot 112.168 m². Voor de “Grond bij niet-woningen” en de “Grond bij niet-woningen (grond vrijgesteld gebruik)”, samen groot 105.680 m², rekent verweerder in deze waardeopbouw met een rekenprijs per m² van € 60, waardoor de deelwaarde van “Grond bij niet-woningen” uitkomt op € 6.340.800. Voor de “Extra grond (restgrond)”en de “Extra grond (vrijgesteld gebruik)” past verweerder een rekenprijs per m² van € 1 toe. De deelwaarde van deze grond komt daarmee op € 312.168. De som van de hiervoor genoemde deelwaarden is € 6.652.968. Verhoogd met de omzetbelasting bedraagt de deelwaarde van de grond € 8.050.091.

9.6.

Verweerder heeft toegelicht dat hij met de relatief grote oppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende grond, alsmede met de omstandigheid dat het vigerende bestemmingsplan geen uitbreiding van bebouwing toestaat, rekening heeft gehouden. Dit heeft hij gedaan door de rekenprijs per m² voor respectievelijk de gebouwgebonden grond in de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” en de “Grond bij niet-woningen” in de waardeberekening in het op 3 september 2020 ingediende nagekomen stuk te verlagen tot € 60. In de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” heeft verweerder dat niet gedaan. Daar staat tegenover dat hij in die berekening geen waarde heeft toegekend aan de delen “Bestemmingsvlak Maatschappelijk”, groot 105.680 m² en “Oppervlakte gebouwen”, groot 23.247 m². Daardoor wijkt de deelwaarde van de grond waartoe verweerder in de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” komt, niet noemenswaardig af van de deelwaarde van de grond waartoe verweerder in de beide andere waardeberekeningen komt.

10.1.

Volgens eiseres heeft verweerder de deelwaarde van de grond veel te hoog getaxeerd. De rekenprijs per m² van de gebouwgebonden grond van € 60 is niet met op de markt behaalde verkoopprijzen voor percelen met maatschappelijke doeleinden onderbouwd. De door verweerder gebruikte en aan de Nota kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne ontleende forfaitaire grondwaarden zijn geen op de markt behaalde verkoopprijzen voor percelen met maatschappelijke doeleinden. De door verweerder als onderbouwing van de deelwaarde van de grond genoemde transacties zijn geen grondtransacties, maar verkopen van onroerende zaken bestaande uit grond met daarop gelegen gebouwde eigendommen en reeds daarom niet bruikbaar bij de onderbouwing van de deelwaarde van de grond in de onderhavige zaak. Daar komt nog bij dat de door verweerder genoemde transacties percelen betreffen die 17 tot 80 maal kleiner zijn dan de tot de onroerende zaak behorende grond.

10.2.

Eiseres is het wel eens met rekenprijs per m² van € 1 die verweerder gebruikt voor de extra grond. Naar de opvatting van eiseres moet die rekenprijs op een veel groter deel van de grond worden toegepast dan verweerder heeft gedaan. Zij wijst daarbij op het huidige bestemmingsplan (artikel 8.2.1.a), op grond waarvan het huidige bebouwde oppervlak (door verweerder de ‘oppervlakte gebouwen’ genoemd) niet mag worden uitgebreid. De grond buiten het huidige bebouwde oppervlak heeft voor eiseres geen nut; daarbij past een rekenprijs van € 1 per m².

10.3.

Eiseres wijst op diverse transacties van bouwterreinen van zorginstellingen die zijn vermeld op de website van het College sanering zorginstellingen. Met name de laatste twee daarvan vindt zij voor deze zaak relevant:

10.4.

Eiseres concludeert dat de deelwaarde van de grond nader dient te worden bepaald op afgerond € 1.800.000 (inclusief btw).

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met wat hij in beroep en op de zitting heeft aangevoerd, voldoende onderbouwd dat voor de tot de onroerende zaak behorende “gebouwgebonden grond”, die hij elders “grond bij niet-woningen” noemt, van in totaal 105.680 m², een hogere rekenprijs per m² in aanmerking moet worden genomen dan voor de overige tot de onroerende zaak behorende grond. Dit geldt ook voor zover de oppervlakte van deze grond met die bestemming de bebouwde oppervlakte van – naar niet in geschil is – 23.247 m² en/of een oppervlakte van tweemaal de bebouwde oppervlakte van 46.494 m² te boven gaat. Het is immers logisch dat niet alleen grond die bebouwd is en rechtstreeks daarmee samenhangende grond (ten behoeve van parkeerplaatsen en dergelijke) dienstbaar zijn aan gebouwde eigendommen met de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Ook de overige grond met deze bestemming is dat. Nu niet in geschil dat de oppervlakte van de grond met de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’105.680 m2 is, kan niet gezegd worden dat verweerder, door in de in het verweerschrift opgenomen “Berekening op basis van bestemmingsplan maatschappelijk” en in de waardeberekening, opgenomen in het nagekomen stuk van 20 september 2020, voor een deel van de grond ter grootte van 105.680 m² een hogere rekenprijs per m² te gebruiken dan voor de overige tot de onroerende zaak behorende grond, om die reden de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat in de eveneens door verweerder ingebrachte “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” van andere uitgangpunten in de berekening van de deelwaarde van de grond wordt uitgegaan, doet hieraan niet af, reeds omdat die berekening leidt tot een hogere deelwaarde van de grond dan die waartoe de “Berekening op basis van bestemmingsplan maatschappelijk” en de in waardeberekening, opgenomen in het nagekomen stuk van 20 september 2020, leiden.

12. Het voorgaande wil niet zeggen dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de rekenprijs per m² van € 60, die hij heeft gebruikt voor 105.680 m² van de grond, niet te hoog is. De rechtbank overweegt daarover, mede in aanmerking nemend wat eiseres inzake de rekenprijs per m² van € 60 heeft aangevoerd, als volgt.

12.1.

De verwijzing van verweerder naar de in de Nota Kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne genoemde grondprijs van, afgerond, € 110 per m² schiet als onderbouwing van de door verweerder gebruikte rekenprijs per m² van € 60 tekort. Daaraan doet niet af dat verweerder deze rekenprijs – vanwege de grote oppervlakte van de grond en omdat op grond van het bestemmingsplan niet buiten de grenzen van de huidige bebouwing mag worden gebouwd – heeft verlaagd tot € 60 per m². Ook deze verlaging van de rekenprijs per m² heeft verweerder niet onderbouwd. Dit zou anders zijn als aan de rekenprijs van € 110 per m², die verweerder aan de Nota Kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne heeft ontleend, een onderbouwing met op de markt tussen onafhankelijke partijen gerealiseerde verkoopprijzen en/of andere objectieve, controleerbare gegevens ten grondslag zou liggen. In de Nota Kostenverhaal ontbreekt een dergelijke onderbouwing en een aparte onderbouwing van de rekenprijs van € 110, zo deze naast de Nota Kostenverhaal 2018 bestaat, is niet overgelegd. Reeds om die reden heeft verweerder de rekenprijs van € 110 per m² ten onrechte als uitgangspunt genomen bij de bepaling van de rekenprijs per m² van de grond waarvan de deelwaarde in geschil is.

12.2.

De door verweerder in het geding gebrachte verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten (zie onder 9.1.) schieten tekort als onderbouwing van de door verweerder bij de bepaling van de deelwaarde van 105.680 m² in aanmerking genomen rekenprijs van € 60 per m². Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] liggen respectievelijk 23 maanden en 29 maanden na de waardepeildatum. Dat hoeft geen bezwaar te zijn als verweerder inzichtelijk en controleerbaar maakt dat, en zo ja, in welke mate, hij rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdata. Dat heeft verweerder echter niet gedaan. Verder was de grond die tot de vergelijkingsobjecten behoort, ten tijde van de verkoop bebouwd, wat niet het geval was (en is) voor het overgrote deel van de 105.680 m² grond waarop verweerder in dit geval de rekenprijs van € 60 per m² heeft toegepast. Ook zijn de oppervlakten van de bij de vergelijkingsobjecten behorende percelen grond slechts een fractie van de 105.680 m² grond waarvan de deelwaarde in geschil is. Ten slotte heeft eiseres gesteld dat het overgrote deel van de 105.680 m² grond door haar – gelet op het bestemmingsplan – niet nuttig kan worden gebruikt. Daarvan is volgens eiseres bij de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten geen sprake. Wel is de 105.680 m² grond op dit punt volgens eiseres goed te vergelijken met de grond bij het vergelijkingsobject Stichting Wonen Zuid te Geleen (zie onder 10.3.). De grond die bij dit vergelijkingsobject behoort zou voor eiseres hetzelfde nut opleveren als de grond bij de onroerende zaak. Omdat verweerder deze (feitelijke) stellingen van eiseres niet, althans onvoldoende, gemotiveerd heeft weersproken, gaat de rechtbank van de juistheid van die stellingen uit.

12.3.

Gelet op wat hiervoor onder 12.1. en 12.2. is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de rekenprijs van € 60 per m² voor 105.680 m² grond niet te hoog is. Dit betekent dat hij evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de bij de uitspraak vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

13. Eiseres is er op haar beurt ook niet in geslaagd de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. De door eiseres in het geding gebrachte verkoopprijzen per m² grond van vergelijkingsobjecten, waarvan er twee onder 10.3. zijn opgenomen, zijn niet rond de waardepeildatum bedongen. De tijdsduur tussen de waardepeildatum en de verkoopdata varieert van 15 maanden tot (meer dan) tweeëneenhalf jaar. Eiseres heeft niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt dat, en zo ja, hoe, zij rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdata. Evenmin heeft zij aannemelijk gemaakt dat zij bij de bepaling van de door haar verdedigde deelwaarde van de grond rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, bijvoorbeeld wat betreft het aantal m² grond, het gebruik en de bestemming van de grond en de ligging van de grond.

14. Aangezien geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs op € 8.500.000. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 8.500.000, de OZB-aanslagen dienovereenkomstig verminderen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.

15. Vastgesteld wordt dat verweerder bij de bestreden uitspraak de proceskosten in bezwaar aan eiseres heeft vergoed. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Ook moet verweerder het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.

Beslissing

-

verklaart het beroep gegrond;

-

vernietigt de bestreden uitspraak;

-

vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres] tot € 8.500.000;

-

vermindert de OZB-aanslagen dienovereenkomstig;

-

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

-

veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.050;

-

draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.