Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-06-2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:1616, 23/562
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-06-2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:1616, 23/562
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 11 juni 2025
- Datum publicatie
- 17 juli 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2023:1547, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 23/562
Inhoudsindicatie
Artikel 11, derde lid, aanhef en letter b, Wet omzetbelasting; artikel 15, eerste lid, letter a, Wet op belastingen van rechtsverkeer; samenloopvrijstelling.
Het hof oordeelt dat de herontwikkeling van een oud kantoorgebouw met buitenterrein dusdanig ingrijpend is geweest dat daardoor een in wezen een nieuw gebouw in de zin van artikel 11, derde lid, aanhef en letter b, Wet OB is ontstaan. Voor vergoeding van (wettelijke) rente bestaat in de onderhavige procedure geen grond. Hoger beroep gegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 23/562
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] (Duitsland),
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 10 maart 2023, nummer BRE 20/78, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst,
hierna: de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
Belanghebbende heeft overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De inspecteur heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de inspecteur.
De zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen, [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , alle namens gevolmachtigde [bedrijf] B. [sectie] ., bijgestaan door de gemachtigden, [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] , [gemachtigde 3] en [gemachtigde 4] van [kantoor] N. [sectie] ., en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] , [inspecteur 3] , [inspecteur 4] en [inspecteur 5] .
Beide partijen hebben tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak is geplaatst.
2 Feiten
[bedrijf] B. [sectie] . (hierna: [bedrijf] ) heeft op 10 juli 2013 het object [object 1] en het recht van erfpacht van het object [object 2] in [plaats] verkregen voor een koopsom van € 18.500.000. [object 1] is gelegen op eigen grond. [object 1] bestond bij de verkrijging uit kantoorruimte en een buitenterrein. [bedrijf] heeft [object 1] herontwikkeld, waarbij de kantoorruimte is onderscheiden in twee bouwdelen, ‘ [bouwdeel 1] ’ en ‘ [bouwdeel 2] ’.
Bij besluit van 12 november 2015 heeft de gemeente [plaats] een omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van [object 1] verleend aan [bedrijf] . In het besluit is – voor zover hier van belang – vermeld:
“Wij hebben besloten een omgevingsvergunning te verlenen voor het geheel veranderen en plaatselijk vergroten van het gebouw [adres 1] 166 met bestemming daarvan tot kantoor aan de oostzijde van het gebouw, extended stay in de westzijde van het gebouw en een restaurant, een bijeenkomstfunctie met coffeecorner en detailhandel in de plint. (…)”
Door of voor rekening van [bedrijf] zijn – verkort weergegeven – met betrekking tot [object 1] de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
- -
-
de binnen- en buitenkant van [object 1] zijn volledig gestript tot het betonnen casco;
- -
-
op iedere verdieping is het gebouw opnieuw ingedeeld / ingericht en op meerdere locaties zijn nieuwe sanitaire voorzieningen gerealiseerd;
- -
-
de oorspronkelijke schil (gevels en daken) is vervangen door een nieuwe schil. In de verwijderde gevelzone waren de technische installaties van het oorspronkelijke gebouw verwerkt. De gevel is op diverse verdiepingen rondom verder naar buiten geplaatst;
- -
-
de oude techniekruimte op de negende verdieping van [bouwdeel 1] is verwijderd en vervangen door een skylounge. Hiervoor is een nieuwe lift, trap en toiletgroep aangebracht;
- -
-
een nieuwe techniekruimte is geplaatst in het midden van [object 1] op de begane grond. Circa 125 m2 vloeroppervlakte op de begane grond moest constructief worden verstevigd met stalen balken en een constructieve druklaag om het gewicht van de nieuwe luchtbehandelingskast te kunnen dragen;
- -
-
de stalen vakwerkligger op het dak van de achtste verdieping van [bouwdeel 1] is vervangen door een nieuwe dragende constructie;
- -
-
op de begane grond van [bouwdeel 1] is aan [adres 2] een nieuwe uitbouw gerealiseerd, die dienst doet als restaurant. Het restaurant heeft een gebruiksoppervlakte van circa 315 m2. De naastgelegen entree en hellingbaan geven buitenom toegang tot het restaurant. Het restaurant, de entree en de hellingbaan zijn gebouwd op een nieuwe fundering. Hiervoor zijn 26 funderings-/heipalen in de grond aangebracht (restaurant: 17, entree: 2 en hellingbaan: 7);
- -
-
er is een nieuwe hoofdentree en entreehal gemaakt op de hoek van [adres 2] en de [adres 1] . De uitbreiding van de hoofdentree van 250 m2 is gebouwd op een nieuwe fundering. Hiervoor zijn 17 funderings-/heipalen in de grond aangebracht;
- -
-
in de noordgevel (ter hoogte van het parkeerterrein) zijn op de begane grond nieuwe loadingdocks en personeelsingangen gebouwd op nieuwe funderingen. Hiervoor is een trap (van zes treden) en bijbehorende (invaliden)lift verwezenlijkt. Hiervoor zijn in totaal 11 nieuwe funderings-/heipalen aangebracht;
- -
-
op de begane grond [bouwdeel 1] is aan de noordkant een oude doorgang voor auto’s dichtgemaakt en bij de entreehal getrokken. De nieuwe entreehalvloer van circa 40 m2 is gebouwd op een nieuwe fundering. Hiervoor zijn 2 nieuwe funderings-/heipalen aangebracht;
- -
-
tussen de bouwdelen [bouwdeel 1] en [bouwdeel 2] is een nieuwe centrale kern gemaakt voor het noodtrappenhuis en de goederenlift. De nieuwe kern beslaat alle verdiepingen. Om dit mogelijk te maken zijn vloerdelen verwijderd (circa 441 m2). De liftschacht is gebouwd op een nieuwe fundering. Hiervoor zijn 4 nieuwe funderings-/heipalen aangebracht;
- -
-
nieuwe trappenhuizen zijn gebouwd in [bouwdeel 2] (begane grond tot en met 5e verdieping) en [bouwdeel 1] (begane grond tot en met 2e verdieping). Om dit mogelijk te maken zijn vloerdelen verwijderd (circa 175 m2);
- -
-
het “rode” noodtrappenhuis in bouwdeel [bouwdeel 1] is verwijderd. De vrijgekomen vloersparingen op de 1e, 2e en 3e verdieping zijn vervolgens ondersteund met een nieuwe staalconstructie en dichtgemaakt met gewapend beton. Hier is circa 80 m2 vloeroppervlakte ontstaan;
- -
-
in de kelder is een deel van de vloer verwijderd om plaats te maken voor een sprinklerbassin. Daarbij is circa 85 m2 van de vloer verwijderd. Het sprinklerbassin is op een nieuwe fundering gebouwd. Hiervoor zijn 19 funderings-/heipalen aangebracht;
- -
-
de begane grond vloer van [bouwdeel 2] is uitgebreid met circa 50 m2. Daarnaast is de entree van [bouwdeel 2] uitgebreid met circa 210 m2 vloeroppervlakte. Voor de uitbreiding is een nieuwe fundering aangebracht, welke is gebouwd op 14 nieuwe funderings-/heipalen. Vervolgens is totaal circa 572 m2 begane grond vloer in de entree van [bouwdeel 2] constructief versterkt met stalen balken en een constructieve druklaag;
- -
-
op diverse plekken zijn vides en lichtstraten gemaakt door circa 640 m2 oppervlakte te verwijderen uit de constructie van de verdiepingsvloeren en dakvloeren;
- -
-
de uitsparingen in de betonnen constructie voor de diverse vides, daklichten, de nieuwe centrale kern, het nieuwe trappenhuis [bouwdeel 2] en het nieuwe trappenhuis [bouwdeel 1] zijn constructief versterkt met een staalconstructie;
- -
-
de dakbedekking en de afschotlaag zijn verwijderd van de oorspronkelijke betonnen dakvloeren. Nieuwe stalen balken zijn aangebracht in de draagconstructie van de dakvloeren. De versterkte dakvloeren en de nieuwe daken zijn voorzien van een nieuwe waterkerende laag, nieuwe isolatie en een dakterras en/of daktuin. Oorspronkelijk waren er geen dakterrassen en/of daktuinen aanwezig en waren de dakdelen voorzien van dakbedekking. Om dit nieuwe gebruik mogelijk te maken is het dak constructief versterkt. Circa 970 m2 van het dak bestaat na herontwikkeling uit dakterrassen en 3.800 m2 van het dak uit daktuin;
- -
-
in het geheel bezien is – door ingrepen die afname van vloeroppervlakte tot gevolg hadden en door ingrepen die een toename van vloeroppervlak tot gevolg hadden – per saldo de verhuurbare oppervlakte toegenomen met 3,09%;
- -
-
het buitenterrein is volledig nieuw bestraat en ingericht. De oude verharding, riolering en opbouw ten behoeve van de parkeerplaatsen op het buitenterrein is volledig verwijderd en hier is een nieuw parkeerterrein ontwikkeld met 180 parkeerplaatsen. Daarnaast is op het buitenterrein een nieuwe overdekte fietsenstalling gerealiseerd. Een kunstwerk dat reeds aanwezig was op het buitenterrein is verplaatst. Op het buitenterrein zijn bordessen gemaakt die als plantenbakken fungeren. Het kunstwerk en de bordessen zijn gebouwd op nieuwe funderingen. Hiervoor zijn in totaal 20 funderings-/heipalen in de grond aangebracht (kunstwerk: 9, bordessen: 11);
- -
-
de installaties in [object 1] zijn naar de huidige eisen ontworpen en in het gehele gebouw nieuw aangebracht. Dit heeft onder meer geresulteerd in een BREEAM Very Good certificering en het energielabel A.
De totale kosten voor de herontwikkeling van [object 1] en het buitenterrein bedragen € 50.552.290,04. Na de herontwikkeling bestaat [object 1] uit 28.727 m² kantoorruimte, onderverdeeld in bouwdeel ‘ [bouwdeel 1] ’ (19.055 m²) en bouwdeel ‘ [bouwdeel 2] ’ (9.672 m²).
Na voltooiing van de herontwikkeling is [object 1] grotendeels verhuurd.
Belanghebbende heeft [object 1] voor een bedrag € 217.210.000 gekocht van [bedrijf] . [object 1] is op 10 december 2018 geleverd aan belanghebbende. In de leveringsakte is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“Artikel 1. Definities
(…) Partijen:
Verkoper en Koper
Verkochte:
het Verkochte [object 1] en het Verkochte [object 2] tezamen;
Verkochte [object 1]:
de percelen grond met het daarop staande kantoorgebouw, genaamd “ [object 1] ”, en parkeerplaatsen, plaatselijk bekend ( [postcode 1] ) [plaats] , [adres 1] 164 en 166 en ( [postcode 2] ) [adres 2] 2, 2A, 2B, 2C en ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] respectievelijk groot vijf centiare (5ca), achtenzestig centiare (68ca), negenentachtig are en zesennegentig centiare (89a 96ca), twee are en achttien centiare (2a 18ca) en tweeëntwintig are en achtennegentig centiare (22 a 98ca), welk kantoorgebouw is verdeeld in een “ [bouwdeel 1] ” en “ [bouwdeel 2] ”;
(…)
Artikel 6. Kosten
Alle kosten van overdracht, alsmede de kosten van inschrijving van deze akte in de Openbare Registers, zijn voor rekening van Koper, een en ander met uitzondering van de overdrachtsbelasting voor het Verkochte [object 1] , welke voor rekening komt van Verkoper (vrij op naam), een en ander onverminderd het bepaalde in artikel 4 van de Koopovereenkomst.
(…)
Artikel 17. Overdrachts- en omzetbelasting
Verkoper en Koper verklaren ter zake van de levering van het Verkochte te handelen als ondernemer voor de omzetbelasting.
Ten aanzien van het Verkochte [object 1] stelt Verkoper zich primair op het standpunt dat het Verkochte [object 1] voorafgaand aan de onderhavige levering dusdanig is verbouwd, dat de ingebruikneming van het Verkochte [object 1] na de verbouwing kwalificeert als 'eerste ingebruikneming', waardoor sprake is van een levering zoals is bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, ten eerste van de Wet op de omzetbelasting 1968. De Belastingdienst heeft dit standpunt echter afgewezen bij brief van negen augustus tweeduizend achttien.
(…)
Verkoper garandeert dat de overdracht van het Verkochte kwalificeert als de overdracht van een algemeenheid van goederen zoals is bedoeld in artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968, zulks is bevestigd in de brief van de belastingdienst de dato twintig november tweeduizend achttien. Derhalve is geen omzetbelasting verschuldigd.
Als gevolg van het standpunt van de Belastingdienst zoals is bedoeld in lid 2 van dit artikel 17 is in verband met de verkrijging van het Verkochte [object 1] overdrachtsbelasting verschuldigd.
(…)”
Belanghebbende heeft in verband met de levering van [object 1] € 12.294.903 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan en bezwaar gemaakt tegen deze voldoening. Zij heeft een beroep gedaan op paragraaf 2.2.2. van het Besluit met beleid over de samenloop tussen overdrachtsbelasting en omzetbelasting van 16 maart 2017, nr. [nummer 6] (hierna: de samenloopvrijstelling). In dit besluit staat – voor zover relevant – het volgende.
“2.2.2 Overgang van onroerende zaak in het kader van artikel 37d van de Wet OB
Het is mogelijk dat leveringen en/of diensten als bedoeld in de samenloopvrijstelling plaatsvinden in het kader van een overgang als bedoeld in artikel 37d van de Wet OB (het gaat om de overdracht van een (gedeelte van een) onderneming). Bij zo’n overgang is voor de Wet OB geen sprake van een belastbaar feit. Voor de WBR kan sprake zijn van een belastbare verkrijging. De samenloopvrijstelling komt in deze situatie niet aan de orde, omdat er geen heffing van btw plaatsvindt.
Goedkeuring
Ik keur onder voorwaarden goed dat de samenloopvrijstelling kan worden toegepast bij de verkrijging van een onroerende zaak die plaatsvindt in het kader van de overdracht van (een deel van) een onderneming als bedoeld in artikel 37d van de Wet OB.
Voorwaarden
Voor deze goedkeuring gelden de volgende twee voorwaarden.
a. Zonder toepassing van artikel 37d van de Wet OB zou de levering belast zijn op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de Wet OB (…).
b. De onroerende zaak is:
(…)
als bedrijfsmiddel gebruikt, maar de verkrijger maakt aannemelijk dat zonder toepassing van artikel 37d van de Wet OB artikel 15, zesde of zevende lid, van de WBR van toepassing zou zijn. (…)”
De inspecteur is gedeeltelijk aan het bezwaar tegemoet gekomen. Volgens de inspecteur kwalificeren het parkeerterrein, de skylounge en het restaurant als zelfstandige (gedeelten van) onroerende zaken en is voor deze (gedeelten van) [object 1] sprake van nieuwbouw waardoor ter zake van deze gedeelten vrijstelling van overdrachtsbelasting toepassing kan vinden. Van de totale koopprijs is een bedrag van € 18.774.596 toegerekend aan deze gedeelten.
Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat er bij de beoordeling of de samenloopvrijstelling van toepassing is, vanuit moet worden uitgegaan dat [object 1] per 10 september 2018 in gebruik is genomen.
De rechtbank heeft onder de feiten (punt 2.8) opgenomen:
“Tussen partijen is niet in geschil dat er bij de beoordeling of de samenloopvrijstelling van toepassing is omdat de levering is belast met omzetbelasting, van moet worden uitgegaan dat [object 1] als één complex en daarmee als één gebouw voor de omzetbelasting moet worden beschouwd.”
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de verkrijging door belanghebbende van [object 1] op 10 december 2018 is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de samenloopvrijstelling. Meer specifiek is in geschil of – zonder toepassing van artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) – de levering van [object 1] belast zou zijn op grond van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, Wet OB.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en teruggaaf van het restant van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting ter hoogte van € 11.232.190, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag.
De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.