Rechtbank Almelo, 08-04-2009, BI2043, AWB 08/1163 WOZ AQ1 A

Registratienummer: AWB 08/1163 WOZ AQ1 A

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

A, wonende te B, eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als T-weg nummer A en T-weg nummer B te H (hierna: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op respectievelijk € 225.000,-- en € 231.000,--.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2008 de waarden gehandhaafd.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Op 4 maart 2009 heeft eiser nadere gronden ingediend. Verweerder heeft daarop bij brief van 12 maart 2009 gereageerd. Eiser heeft vervolgens op 17 maart 2009 zijn proceskosten gespecificeerd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2009 te Almelo.

Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen M. Heezen, werkzaam bij verweerders gemeente. Tevens zijn namens verweerder verschenen mr. E. Venema en D.A.W. Klijnstra, beide werkzaam bij SMQ BV, respectievelijk als juridisch adviseur en WOZ-taxateur, te Hengelo.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woningen zijn recreatiewoningen. T-weg nummer A kent een inhoud van 278 m3 en is gelegen op een kavel met een omvang van 328 m2; T-weg nummer B kent een inhoud van 265 m3 en is gelegen op een kavel, groot 396 m2. Beide woningen zijn gelegen op hetzelfde recreatiepark.

3. Geschil

In geschil is de waarde van beide woningen op de peildatum.

Eiser is van mening dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Naar zijn mening is de waarde op de peildatum voor de woning T-weg nummer A € 188.000,-- en voor de woning T-weg nummer B € 194.000,--. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarden van beide woningen conform de naar zijn mening van toepassing zijnde waarden. Hij voert daartoe allereerst aan dat de waarde van zijn woningen ten opzichte van een aantal met name genoemde woningen aan de T-weg extreem verhoogd is. Verweerder hanteert in de uitspraak op bezwaar de verkeerde vergelijkingsobjecten. Onvoldoende rekening is gehouden met verschillen in meerprijzen en extra kosten voor inventaris. Eiser wijst op diverse beperkingen die gelden voor zijn woningen op grond van de akte van levering. Voor de woning T-weg nummer B heeft eiser een taxatie doen opmaken waaruit blijkt dat de WOZ-waarde van deze woning op de peildatum € 194.000,-- is. Op grond daarvan berekent eiser dat de waarde van de woning T-weg nummer A op de peildatum € 188.000,-- is.

Verweerder meent eveneens dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daarbij verwezen naar twee door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 19 december 2008 door D.A.W. Klijnstra voornoemd. In deze taxatierapporten is de waarde van de woning getaxeerd op € 213.000,-- voor T-weg nummer A en op € 219.000,-- voor T-weg nummer B.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De door eiser geschetste omstandigheid dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van de woningen ten onrechte voorbij is gegaan aan verplichtingen, die de eigenaar bij verkoop van de woningen heeft, kan niet tot het oordeel leiden dat de waarde van de woningen onjuist is vastgesteld: volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet immers worden uitgegaan van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang, dat wil zeggen zonder de beperkingen zoals door eiser gesteld, in gebruik zou kunnen nemen. Het beroep is wat dat betreft ongegrond.

Gelet op artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling (hiervoor aangehaald) dient de waarde van de woning niet, zoals eiser kennelijk meent, te worden bepaald door middel van vergelijking met gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van andere woningen maar door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarden, die de taxateur in de taxatierapporten noemt, de waarden als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ zijn. Dat houdt in dat de door verweerder vastgestelde waarden van € 225.000,-- en € 231.000,-- onjuist zijn. In die zin is het beroep gegrond. De rechtbank zal thans beoordelen of de door de taxateur aangegeven waarden moeten worden aangemerkt als waarden als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.

In het taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 16 juni 2006 en 18 december 2006 voor drie in H gelegen objecten zijn gerealiseerd. Het gaat hierbij om het object T-weg nummer C, op 18 december 2006 verkocht voor € 232.633,--, het object T-weg nummer D, op 4 december 2006 verkocht voor € 237.573,-- en het object T-weg nummer E, op 16 juni 2006 verkocht voor € 226.724,--. De taxateur komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de woningen van eiser op de peildatum respectievelijk € 213.000,-- voor T-weg nummer A en € 219.000,-- voor T-weg nummer B is. Daarbij heeft de taxateur tevens rekening gehouden met een uitspraak van deze rechtbank, gedateerd 28 oktober 2008, te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer LJN BG3757, waarin de waarde van een, eveneens aan de T-weg gelegen, recreatiewoning door de rechtbank is vastgesteld op € 220.000,--.

Naar aanleiding van gronden, door eiser aangevoerd, gericht tegen het vergelijkingsobject T-weg nummer E, heeft verweerder ter zitting dit object als vergelijkingsobject laten vallen. De rechtbank zal dit object dan ook niet verder in haar beoordeling betrekken.

Voor zover de taxateur heeft beoogd de in de hiervoor genoemde uitspraak van de rechtbank ter zake van een andere recreatiewoning aan de T-weg vastgestelde waarde als leidraad te gebruiken voor de waardering van onderhavige recreatiewoningen, merkt de rechtbank op dat elke uitspraak, gedaan door de rechtbank in dit soort zaken, een oordeel van de rechtbank inhoudt over de waarde van een object naar aanleiding van door de procespartijen in het proces ingenomen standpunten. Daarbij toetst de rechtbank, naast enkele zaken van openbare orde, het bestreden besluit aan de hand van door de eisende partij naar voren gebrachte gronden en door beide partijen ingediend bewijsmateriaal. Het oordeel van de rechtbank betreft dan ook het oordeel van de rechtbank in die concrete zaak. Daarmee heeft de rechtbank geen oordeel gegeven over de waarde van andere, al dan niet vergelijkbare objecten. In die zin kan in de uitspraak niet dienen tot onderbouwing van de waarde van de woningen van eiser.

De vergelijkingsobjecten T-weg nummer C en T-weg nummer D en de woningen van eiser zijn naar het oordeel van de rechtbank in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van die objecten uitgangspunt kunnen vormen bij de onderbouwing van de waarden van de woningen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de beide vergelijkingsobjecten kort voor de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser. De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vormen een goede basis voor het bepalen van de waarde van de woningen. De stelling van eiser dat het ter bepaling van de waarde van zijn woningen niet mogelijk is deze te vergelijken met dezelfde objecten omdat zijn woningen onderling verschillende typen betreffen, deelt de rechtbank niet. Het is voor het bepalen van de waarde ingevolge de Wet WOZ niet noodzakelijk dat woningen identiek zijn. Het gaat er eerder om dat, ingeval er verschillen zijn, de gevolgen daarvan voor de waarde van de woning voldoende gemotiveerd worden.

Eiser stelt dat er verschillen zijn tussen beide referentieobjecten en zijn woningen, die het verschil in verkooprijzen van de referentieobjecten en zijn woningen niet kunnen verklaren. Hij wijst er op dat in de verkoopprijs van het object T-weg nummer D tevens voor een bedrag van € 12.270,09 aan roerende goederen is opgenomen. Daarnaast zijn zowel T-weg nummer C als T-weg nummer D aanzienlijk luxer uitgevoerd. Verder is blijkens de akte van overdracht van het object T-weg nummer C de aanwezige inventaris eveneens overgedragen (uitgezonderd de zonnebank). Ter zake van de woning T-weg nummer B is ten onrechte een veranda berekend, aldus eiser.

Verweerder stelt dat de verkoopprijzen de prijzen betreffen, die overeenkomen met wat in het kadaster is geregistreerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten niet alleen betrekking hebben op onroerende zaken. Dat die prijzen overeenkomen met de bij het kadaster bekende prijzen doet daar niet aan af. Bovendien is door verweerder niet of onvoldoende weersproken dat de woningen T-weg nummer C en nummer D aanzienlijk luxer zijn uitgevoerd dan de woningen van eiser. Daar staat tegenover dat eiser middels het overleggen van een uitgebreide documentatie aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten luxer zijn uitgevoerd, dat sprake is van verschillende inventarispakketten en overgedragen roerende zaken en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij de waardering van de waarde van de woningen van eiser.

De rechtbank komt op grond hiervan tot het oordeel dat verweerder de waarde van de woningen onvoldoende heeft onderbouwd en dat ook de waarde, waaraan verweerder zich heeft gerefereerd, de waarde, die door de taxateur is aangegeven, onvoldoende aannemelijk is gemaakt.

Nu verweerder de waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank oordelen in hoeverre eiser de waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Voor de waarde van de woning T-weg nummer B heeft eiser een taxatierapport doen opstellen. Naar aanleiding van het verweerschrift heeft eiser een reactie van diens taxateur overgelegd en een nadere onderbouwing van het waardeoordeel.

De rechtbank is allereerst van oordeel dat, mede gelet op de nadere onderbouwing, het taxatierapport kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning T-weg nummer B. In het taxatierapport komt de taxateur tot de conclusie dat de waarde van de woning T-weg nummer B op de peildatum € 194.000,-- is. Daartoe komt de taxateur van eiser door het toepassen van wat hij noemt de 80/20 regel; dat houdt in dat van de totale waarde 80% is toe te rekenen aan de opstal en 20% aan de grond. Naar het oordeel van de rechtbank is deze berekening echter niet in overeenstemming met de wet nu, op grond van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde van een object dient te worden vastgesteld aan de hand van in de buurt van de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen op grond waarvan de waarde van het object wordt vastgesteld in een totaal bedrag. De taxatieopbouw, met daarin aandacht voor de onderscheiden componenten waaruit de waarde kan worden afgeleid, is een hulpmiddel voor het bepalen van de waarde. Een vaste verhouding tussen kavel en opstal ligt daarbij niet voor de hand. Nu de door eisers taxateur berekende waarden zijn gebaseerd op die vaste verhouding kan de rechtbank de berekende waarden niet volgen, temeer niet omdat de relatie met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ontbreekt.

Nu geen van beide partijen een waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woningen vaststellen. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat de objecten T-weg nummer C en nummer D als referentieobjecten voor het bepalen van de waarde van de woningen kunnen dienen mits voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen in uitrustingsniveau, luxe en netto verkoopprijzen. Op basis hiervan bepaalt de rechtbank dat de waarde van de woning T-weg nummer A € 201.000,-- en dat de waarde van de woning T-weg nummer B € 204.000,-- bedraagt.

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de door eiser in zijn brief van 17 maart 2009 opgesomde kosten alle voor vergoeding in aanmerking komen, echter met uitzondering van de kosten van opstelling van het taxatierapport. De rechtbank is echter van oordeel dat ook de kosten van opstelling van het taxatierapport vergoed dienen te worden nu deze kosten noodzakelijk waren om het rapport van verweerder te kunnen bestrijden. Gelet daarop bedragen de proceskosten voor het aangetekend versturen van poststukken, het opstellen van een taxatierapport, de reiskosten voor het deelnemen aan de zitting en de verletkosten conform opgave van eiser van 17 maart 2009 een bedrag van € 434,42. Daarnaast dient ingevolge artikel 8:74 van de Awb het griffierecht te worden vergoed.

6. Beslissing

De rechtbank Almelo,

Recht doende:

Aldus gedaan door mr. W.M.B. Elferink, rechter, en door deze en mr. G.M. Middelhuis, griffier ondertekend

De griffier, De rechter,

Uitgesproken in het openbaar op 8 april 2009

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.