Rechtbank Den Haag, 13-12-2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:13440, 21_5892

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een horecagelegenheid met een bruto vloeroppervlakte van 455 m².

2. Gedurende de bezwaarfase heeft een hoorgesprek plaatsgevonden. Het door eiseres van dit gesprek gemaakte verslag (het hoorverslag) is met verweerder gedeeld.

3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De waarde is bepaald met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 9,0 en een huurwaarde van € 46.898. Verweerder heeft daarbij rekening gehouden met een waardevermindering van 12,5% in verband met maatregelen tegen het coronavirus.

5. Eiseres bepleit een waarde van € 299.000. Daartoe voert zij aan dat de onroerende zaak in verband met maatregelen tegen het coronavirus vier maanden gesloten is geweest. Volgens eiseres is verweerder bij de waardebepaling van een te laag leegstandsrisico uitgegaan, hetgeen heeft geresulteerd in een te hoge kapitalisatiefactor.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij de berekening van de waarde heeft hij gebruikgemaakt van een huurwaarde per vierkante meter van € 95. Deze waarde is beduidend lager dan de gerealiseerde huurwaarde per vierkante meter van winkelpanden en horecagelegenheden die in de buurt van de onroerende zaak zijn gelegen. De rechtbank acht met name de marktcijfers van [adres] [nummer 2] goed bruikbaar. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat, anders dan in de bijlage bij de taxatiekaart is vermeld, in deze onroerende zaak eveneens een horecagelegenheid gevestigd is. Deze onroerende zaak is per 4 september 2020 verhuurd voor een prijs van € 234 per vierkante meter. Verweerder heeft voorts toegelicht dat hij de kapitalisatiefactor zowel top-down als bottom-up heeft bepaald. Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor volgens de bottom-up methode heeft verweerder rekening gehouden met een leegstandsrisico van 18%. Daarmee is verweerder uitgegaan van een hoger leegstandsrisico dan het gemiddelde leegstandsrisico in Zoetermeer. Met een waardevermindering van 12,5% is voldoende recht gedaan aan het waardedrukkende effect dat uitgaat van de maatregelen tegen het coronavirus.

8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Dat verweerder bij het bepalen van de kapitalisatiefactor had moeten uitgaan van een hoger leegstandsrisico is niet aannemelijk gemaakt. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling van eiseres dat in tijden van corona bij de vaststelling van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de helft van de huurwaarde. In het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021¹ is geen steun voor deze stelling te vinden. Daarbij weegt de rechtbank mee dat dit arrest niet in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is gewezen en dat de in het arrest uiteengezette “vastelastenmethode” niet per definitie leidt tot een huurwaardevermindering van 50%.

9. Dat verweerder gedurende de beroepsfase geen afschrift heeft overgelegd van het door eiseres opgestelde hoorverslag, kan evenmin tot een ander oordeel leiden. Zo dit hoorverslag al dient te worden aangemerkt als een op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht, is eiseres door het niet overleggen daarvan niet in haar belangen geschaad. De punten die tijdens het hoorgesprek door eiseres naar voren zijn gebracht, zijn immers expliciet in de bestreden uitspraak op bezwaar behandeld.

10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.