Rechtbank Den Haag, 25-07-2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:12193, AWB - 22 _ 2655
Rechtbank Den Haag, 25-07-2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:12193, AWB - 22 _ 2655
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 25 juli 2023
- Datum publicatie
- 22 december 2023
- Zaaknummer
- AWB - 22 _ 2655
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ. Beroep ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/2655
(gemachtigde: ir. B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum
1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 366.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft op 31 maart 2022 nogmaals bezwaar gemaakt. Verweerder heeft bij brief van 19 april 2022 dit bezwaar op grond van artikel 6:15 van de Algemene wet bestuursrecht naar de rechtbank doorgestuurd.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam]. Eiseres is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Eiseres is door de griffier bij aangetekende brief van 2 juni 2023, aan de gemachtigde van eiseres naar de [adres 2], [postcode] te [plaats 2], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 5 juni 2023 aan de gemachtigde van eiseres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig en op het juiste adres is aangeboden.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij. Het bouwjaar is 1750. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 107 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 37 m².
Geschil 2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 300.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarnaast stelt eiseres zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan [adres 3] (verkocht op 15 april 2020 voor € 465.000), [adres 4] (verkocht op 31 maart 2021 voor
€ 410.000) en de [adres 5] (verkocht op 25 juni 2020 voor € 525.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging, uitstraling en voorzieningen betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in inhoud, perceeloppervlakte, onderhoud en kwaliteit is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de waardematrix.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg, nu de vergelijkingsobjecten dezelfde, dan wel een vergelijkbare ligging hebben. De door eiseres gestelde overlast is daarmee verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning is derhalve niet te hoog vastgesteld.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.