Rechtbank Gelderland, 22-01-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:211, AWB - 18 _ 4218

1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met vrijstaande berging, carport, kelder, kas, overkapping en twee dakkapellen. Het betreft een rijksmonument met bouwjaar 1700.

2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.200 m². Een deel daarvan is vrijgesteld omdat het grond betreft rondom een waterverdedigingswerk.

3. Volgens het taxatieverslag bedraagt de inhoud van de woning 899 m³.

4. Op 26 april 2018 heeft een hoorgesprek plaatsgevonden waarbij gemachtigde aanwezig was. Daar is onder meer afgesproken om de inhoud van de woning nader te controleren aan de hand van het bouwdossier en het monumentendossier. Volgens de gemachtigde moest de inhoud namelijk veel minder zijn.

5. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2018 de WOZ-waarde gehandhaafd. Daarbij is opgemerkt dat het onderzoek naar de inhoud van de woning heeft opgeleverd dat de inhoud 922 m³ bedraagt, exclusief de kelder en de tussenbouw, zodat bij de vaststelling van de waarde niet is uitgegaan van een te grote inhoud.

6. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt op 15 november 2018 door [A] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 615.000. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Volgens het taxatierapport bedraagt de inhoud van de woning 795 m³, exclusief de kelder van 47 m³.

7. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

8. Eiseres bepleit een waarde van € 537.000.

9. Partijen zijn het er inmiddels over eens dat de inhoud van de woning 795 m³ bedraagt en dat de inhoud van de kelder 47 m³ is.

10. Gemachtigde van eiseres stelt dat de WOZ-waarde van de woning onterecht niet is verlaagd, aangezien de inhoud van de woning in beroep lager blijkt te zijn dan waar verweerder van uit is gegaan bij de waardevaststelling.

11. Ook stelt gemachtigde dat sprake is van schending van de hoorplicht omdat de bouwtekeningen niet ter inzage lagen voor het hoorgesprek, dan wel dat er geen tweede hoorgesprek heeft plaatsgevonden nadat verweerder de inhoud van de woning had nagerekend op basis van de bouwtekeningen.

12. Daarnaast is volgens gemachtigde onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten aan de [A-straat 2] en de [A-straat 3] .

13. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport, dat onder de feiten is vermeld.

14. De hoeveelheid vrijgestelde grond rondom het waterverdedigingswerk is niet meer in geschil. De vrijgestelde grond betreft 166 m² met een waarde van € 200 per m².

15. De bewijslast voor de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is.

16. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Aannemelijk is dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. Anders dan gemachtigde van eiseres aanvoert, is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten aan de [A-straat 2] en de [A-straat 3] .

17. De vergelijkingsobjecten die gemachtigde van eiseres heeft genoemd in zijn nader stuk zijn naar het oordeel van de rechtbank niet goed bruikbaar. Het transactiecijfer van twee vergelijkingsobjecten is te ver van de waardepeildatum gelegen, één vergelijksobject betreft een twee-onder-een-kapwoning en drie vergelijkingsobjecten verkeerden ten tijde van de verkoop in een slechte staat van onderhoud en zijn daarom niet vergelijkbaar.

18. De stellingen van gemachtigde van eiseres over de grondstaffel leiden niet tot een ander oordeel want de gehanteerde grondstaffel is bekend gemaakt in de uitspraak op bezwaar en in het taxatierapport dat in beroep is overgelegd. Dat is voldoende.

19. Ter zitting heeft gemachtigde het verzoek gedaan om verweerder te verplichten inzage te geven in alle gegevens die zijn gebruikt voor de modelmatige waardering die is gedaan om de waarde vast te stellen. Hij baseert zich daarbij op de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Gemachtigde heeft gesteld dat niet voldoende inzichtelijk en controleerbaar is hoe verweerder bij de waardevaststelling is gekomen tot de gekozen vergelijkingsobjecten. Volgens hem heeft verweerder bij de selectie van de vergelijkingsobjecten strategisch gekozen.

20. Verweerder heeft zich verzet tegen het verzoek en heeft betwist dat sprake is geweest van strategisch kiezen. Dat kon hier ook niet, omdat er heel weinig vergelijkbare objecten zijn verkocht rond de peildatum. Verweerder heeft aangevoerd dat juist in de beroepsfase nog meer maatwerk is geleverd dan in de bezwaarfase. Bij de modelmatige waardevaststelling is de woning vergeleken met objecten die binnen een bepaalde groep met een vergelijkbare inhoud vallen. Naarmate verweerder verder kwam in de procedure, is de keuze van de vergelijkbare panden echter steeds beter gedaan, namelijk handmatig door de taxateur. De waarde die door de taxateur is bepaald, is daarom beter dan de waarde die uit de modelmatige waardering kwam.

21. De rechtbank wijst het verzoek van eiseres af. Op grond van het genoemde arrest van de Hoge Raad zou in bepaalde gevallen aanleiding kunnen zijn om verweerder te verplichten de gegevens over te leggen van de modelmatige waardebepaling. Maar dit geval leent zich hier niet voor. Partijen zijn het er namelijk over eens dat er weinig vergelijkbare objecten zijn verkocht rond de peildatum. Gemachtigde van eiseres heeft ook geen andere goede vergelijkingsobjecten kunnen noemen dan de objecten die de taxateur van verweerder heeft gebruikt. Hieruit volgt dat niet aannemelijk is dat verweerder strategisch vergelijkingsobjecten heeft gekozen. De rechtbank acht het overgelegde taxatierapport bovendien overtuigend, omdat het goed rekening houdt met de omstandigheid dat de woning een bijzonder object is, namelijk een monument op een dijklichaam met veel inhoud en veel grond. Dit heeft tot gevolg dat een modelmatige vergelijking voor dit object geen erg goede waarderingsmethode is en dat een taxatie door een taxateur op basis van handmatig geselecteerde vergelijkingsobjecten een betere methode is. Het is dan ook niet zinvol om de gegevens van de modelmatige vergelijking in de beroepsfase te gebruiken. Tot een andere uitkomst zullen de gegevens daarom ook niet leiden, zodat eiseres bij overlegging van deze gegevens geen in rechte te honoreren belang heeft.

22. De stellingen van de gemachtigde over schending van de hoorplicht gaan ook niet op. De bouwtekeningen hoefden niet ter inzage te worden gelegd voorafgaand aan het hoorgesprek, aangezien hierom niet is gevraagd en dit ook niet gebruikelijk is in WOZ-zaken. Tijdens het hoorgesprek is ondanks de discussie over de inhoud van de woning blijkens het verslag van het hoorgesprek ook niet om inzage in de bouwtekeningen gevraagd, zodat de stellingen in de beroepsfase in zoverre tardief zijn. Verder hoefde verweerder na het onderzoek naar de inhoud van de woning geen nadere hoorzitting te houden op grond van artikel 7:9 van de Awb. Gemachtigde heeft niet gevraagd om een dergelijke nadere hoorzitting, terwijl hij wist dat verweerder na het hoorgesprek de inhoud opnieuw zou gaan bepalen. Bovendien zijn uit het onderzoek naar de inhoud van de woning geen feiten of omstandigheden bekend geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang konden zijn. Volgens het onderzoek kwam de inhoud namelijk hoger uit, zodat de beslissing niet anders werd dan waarvan bij het hoorgesprek was uitgegaan. Van een schending van artikel 7:9 van de Awb is dus geen sprake, omdat de situatie die in dat artikel wordt beschreven zich hier niet voordoet. Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat verweerder niet heeft voldaan aan de verplichting om de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen (artikel 7:4, tweede lid, van de Awb), is dit geen aanleiding tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. De kostenvergoeding die in r.o. 24 wordt toegekend kan gelden als een voldoende compensatie.

23. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

24. De rechtbank ziet wel aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Eiseres is in beroep gekomen in verband met haar stelling dat de inhoud van de woning kleiner was en daarin heeft zij gelijk gekregen. Verweerder heeft in verband hiermee ter zitting aangeboden om aan eiseres het griffierecht te vergoeden en de proceskosten van de gemachtigde ter hoogte van 1 punt voor het beroepschrift. Gemachtigde van eiseres heeft verklaard dat hij zich hierin kon vinden. Daarom volgt de rechtbank dit aanbod van verweerder, ondanks het feit dat het beroep ongegrond is. Volgens de bedragen van het Besluit proceskosten bestuursrecht geldend per 1 januari 2019 betekent dit dat verweerder een bedrag van € 512 aan eiseres moet vergoeden voor de kosten van de gemachtigde.

25. De vergoeding van de kosten van de gemachtigde dient conform zijn verzoek aan de gemachtigde te worden betaald, aangezien de overgelegde machtiging hierin voorziet. Voor het griffierecht geldt dat niet, omdat in de machtiging niets is geregeld over het griffierecht.