Rechtbank Gelderland, 26-04-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:2104, AWB - 19 _ 6016

1. De onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] is ontworpen en gebouwd als woning. Oorspronkelijk bestond de onroerende zaak uit een souterrain met daarboven de begane grond met een puntdak. Op de begane grond waren voorzieningen aanwezig als een badkamer, een garderobe, een keuken, een bijkeuken, een hal, een washok en slaapkamers. Het (ondergrondse) souterrain bestond uit een dubbele garage, meerdere kamers/kelderruimte, een wc en een cv/stookruimte. [persoon A] heeft in 2000 de onroerende zaak gekocht met de bedoeling er te gaan wonen. Dat is echter niet gebeurd en hij heeft de woning vervolgens verhuurd. Als gevolg van de aanwezigheid van een illegale hennepplantage en het risico van kraak, heeft [persoon A] rond 2008/2009 besloten de begane grond te slopen. Na de sloop resteert nog (een gedeelte van) het souterrain. De onroerende zaak werd in de periode vanaf de sloophandelingen tot de verkrijging niet bewoond.

2. Op 14 december 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van [plaatsnaam] aan eiseres een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een woon-zorggebouw eerste fase ter plaatse van de [adres] te [plaatsnaam] . Op 30 november 2018 is door eiseres een nieuwe aanvraag ingediend voor het bouwen van 28 appartementen met zorgfunctie. De omgevingsvergunning hiervoor is op 8 mei 2019 verleend.

3. Bij akte van levering van 12 december 2018 heeft [persoon A] ‘een (gedeelte van een) woonhuis met garages en kelder, met daarbij behorende opstallen, verhardingen, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres] [plaatsnaam] ’, vrij op naam geleverd aan eiseres. De koopprijs van de onroerende zaak bedroeg € 2.623.000. Verder zijn partijen overeengekomen dat de overdrachtsbelasting voor rekening van [persoon A] komt en dat [persoon A] ook namens eiseres bezwaar kan maken en beroep kan instellen. Op 18 december 2018 is door eiseres een bedrag van € 148.470 (6% x 100/106 x € 2.623.000) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

4. Bij brief van 22 januari 2019 heeft [persoon A] (mede) namens eiseres bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte omdat volgens hem en eiseres over de verkrijging van de onroerende zaak niet 6% maar 2% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

5. In geschil is of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door eiseres kon worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (WBR).

6. Eiseres is van mening dat de onroerende zaak een woning betreft in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, omdat deze naar zijn aard bestemd is als woning. Ook na de sloophandelingen is nog steeds sprake van een bewoonbaar souterrain met basisvoorzieningen dan wel van een souterrain dat met eenvoudige ingrepen bewoonbaar kan worden gemaakt, aldus eiseres.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat door de sloophandelingen de oorspronkelijk aanwezige woonfunctie verloren is gegaan, omdat in het souterrain voorzieningen ontbreken zoals een keuken, een badkamer en een washok, en verder omdat er gaten in het dak van het souterrain zitten en er onvoldoende daglicht is. Volgens verweerder is er ten tijde van de verkrijging geen sprake van een bouwwerk dat bestemd is als woning.

8. Op grond van artikel 14, tweede lid, van de WBR bedraagt de belasting voor de verkrijging van woningen twee procent.

9. In de WBR is geen definitie van het begrip ‘woningen’ opgenomen. In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot artikel 14, lid 2, van de WBR¹ is, voor zover van belang, het volgende opgemerkt:

10. Hieruit volgt dat sprake is van een ‘woning’ in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR als de onroerende zaak op het moment van juridische overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning. De Hoge Raad heeft in onder meer het arrest van 24 februari 2017² aan het begrip ‘woning’ nadere invulling gegeven. De beoordeling of de onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning bestemd is’ dient volgens de Hoge Raad te geschieden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bijvoorbeeld een woning in aanbouw ook een ‘woning’ is in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, maar dat dat niet geldt voor grond die bestemd is voor woningbouw. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt in beginsel bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd, aldus de Hoge Raad.

11. Niet in geschil is dat de onroerende zaak oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd, dat de onroerende zaak nadien geen andere dan een woonbestemming heeft gehad en dat het bouwwerk op het moment van verkrijging nog steeds, zij het gedeeltelijk gesloopt en in sterk vervallen staat, bestond. Gelet daarop is de onroerende zaak naar het oordeel van de rechtbank op het moment van verkrijging naar zijn aard bestemd voor bewoning en is het dus een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, WBR. Verder is de toekomstige bestemming van de onroerende zaak alleen al om die reden niet relevant.

12. Naar het oordeel van de rechtbank gaat de aard van de onroerende zaak, anders dan verweerder heeft gesteld, niet verloren door gedeeltelijke sloop, schade en verval. Dat de onroerende zaak niet meer bewoond werd of niet meer bewoonbaar was op het moment van verkrijging, maakt dat niet anders.³ Datzelfde geldt voor de stelling van verweerder dat het niet mogelijk is om de onroerende zaak met beperkte middelen en aanpassingen geschikt te maken voor bewoning. Die omstandigheid kan immers alleen van invloed zijn op de aard van de onroerende zaak in de situatie dat het oorspronkelijke doel bewoning is geweest maar de onroerende zaak nadien is verbouwd om deze geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik (zie het hiervoor vermelde arrest van de Hoge Raad).

13. De rechtbank wijst hierbij ook op de aan het eerder genoemde arrest voorafgaande conclusie van Advocaat-Generaal Wattel van 23 november 2016⁴, waarin wordt opgemerkt dat ook de verkrijging van sloopwoningen, gestripte woningen en cascowoningen gefaciliteerd is, als de bouwkundige aard (ontwerp, structuur, indeling) van de te slopen of te bouwen onroerende zaak maar zodanig is dat daaruit objectief een woonfunctie volgt.

14. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en de aanslag te worden verminderd tot € 51.431 (100/102 x € 2.623.000 x 2%). Hieruit volgt een teruggaaf van € 97.039 (€ 148.470 - € 51.431).

15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiseres heeft verzocht om een integrale proceskostenvergoeding. In deze procedure ziet de rechtbank daarvoor echter geen aanleiding, omdat geen sprake is van bijzondere omstandigheden. De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.