Rechtbank Limburg, 14-06-2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:3702, C/03/305431 / HA ZA 22-235
Rechtbank Limburg, 14-06-2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:3702, C/03/305431 / HA ZA 22-235
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Limburg
- Datum uitspraak
- 14 juni 2023
- Datum publicatie
- 23 juni 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBLIM:2023:3702
- Formele relaties
- Einduitspraak: ECLI:NL:RBLIM:2024:3362
- Zaaknummer
- C/03/305431 / HA ZA 22-235
Inhoudsindicatie
Tussenvonnis, wijziging in te verwachten uitzicht bij nieuwbouwproject, dwaling stuit af op kenbaarheidsvereiste, wel sprake van non-conformiteit op grond van weergegeven indicatieve bebouwing in verkoopbrochure, geen eigen schuld, geen schending schadebeperkingsplicht of klachtplicht, projectontwikkelaar aansprakelijk voor waardedaling door wijziging plan, benoeming deskundige voor omvang schade
Uitspraak
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/305431 / HA ZA 22-235
Vonnis bij vervroeging van 14 juni 2023
in de zaak van
[eiser] ,
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. W.E. Widdershoven te Maastricht,
tegen
VAN WIJNEN PROJECTONTWIKKELING ZUID B.V.,
te 's-Hertogenbosch,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Van Wijnen,
advocaat: mr. L.W.J.P.F. Einig te Venlo.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 januari 2023
- de akte aanvullende producties van 17 maart 2023 met producties 34-35 van [eiser]
- de akte vermeerdering van eis van 24 maart 2023
- het proces-verbaal van de descente en mondelinge behandeling van 27 maart 2023
- de akte van beide partijen ter rolle van 5 april 2023, waarbij vonnis is gevraagd
- de opmerkingen van mrs. Widdershoven en Einig op het proces-verbaal.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Op de opmerkingen op het proces-verbaal zal, indien nodig, bij de beoordeling worden teruggekomen.
2 Waar gaat de zaak over?
[eiser] heeft een nieuwbouwappartement gekocht van Van Wijnen. [eiser] heeft een van de standaard afwijkende indeling laten realiseren. Nadat de koopovereenkomst tussen partijen was gesloten, is Van Wijnen het naastgelegen appartementencomplex (verder) gaan ontwikkelen. Nadat de woning aan [eiser] was opgeleverd, is Van Wijnen gestart met de bouw van het naastgelegen appartementencomplex. Het uitzicht vanuit de woning van [eiser] is daardoor anders dan hij verwachtte. Daarom wil [eiser] een vergoeding van Van Wijnen ontvangen.
3 De feiten
Van Wijnen is de projectontwikkelaar die het zogenoemde [naam terrein] terrein in [woonplaats] herontwikkelt tot het [naam project] . Tussen [eiser] en Van Wijnen is op 22 oktober 2018 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van een nog te realiseren woning, genummerd [X] , in het [naam project] (hierna: de woning of woning [X] ) voor een bedrag van € 310.245,00 (productie 18 bij dagvaarding, pagina 8 en productie 21 bij dagvaarding).
In het [naam project] waren drie naast elkaar gelegen woonblokken voorzien: [naam woonblok 1] , [naam woonblok 2] en [naam woonblok 3] . Het [naam project] is gebouwd in 2 fases: [naam woonblok 1] en [naam woonblok 2] in fase 1; [naam woonblok 3] in fase 2. Woning [X] is gelegen op de bovenste verdieping van [naam woonblok 2] .
Van Wijnen heeft ten behoeve van de verkoop van het [naam project] brochures laten maken. [eiser] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst kennis genomen van die brochures en van de brochure over het toe te passen energiesysteem, een poster en maquette van het [naam project] .
De brochure van [naam woonblok 2] (productie 7 bij dagvaarding, hierna: de brochure) liet de volgende situatieschets, het aanzicht en de plattegrond zien:
pagina 10:
pagina 12:
pagina 16:
pagina 14:
De plattegrond van de bovenste verdieping werd in de brochure (op pagina 19) als volgt weergegeven: 
De brochure vermeldde verder, op pagina 15:
Woning [X] werd standaard opgeleverd met binnenmuren die de woning onderverdeelden in verschillende afsluitbare ruimtes, zoals te zien op pagina 52-53 van de brochure (en waarvan de zwart-witte plattegrond als productie 11 bij dagvaarding was gevoegd):
Op 20 juni 2018 heeft [eiser] een bod uitgebracht op woning [X] . Op 29 juni 2019 is aan [eiser] medegedeeld dat Van Wijnen de woning aan hem had gegund.
Van Wijnen heeft op verzoek van [eiser] een detailtekening gemaakt van woning [X] zonder binnenmuren. Deze tekening is op 7 september 2018 aan [eiser] verstrekt (productie 12 bij dagvaarding). [eiser] heeft architectenbureau [naam architectenbureau] (hierna: de architect) verzocht om op basis van de informatie en tekeningen van Van Wijnen een ontwerp te maken met open ruimtes en vrij uitzicht naar buiten vanaf de zijgevel (dat is de schuine gevel met 10 ramen zoals hierboven (onder 3.7) weergegeven, hierna ook te noemen: de (lange) (zij)gevel).
De architect heeft een ontwerp gemaakt (hierna: eerste ontwerp). [eiser] heeft aan Van Wijnen gevraagd of dit eerste ontwerp technisch uitvoerbaar was. Van Wijnen heeft daar positief op geantwoord. Het eerste ontwerp is daarna nader uitgewerkt tot voorontwerp.
Het voorontwerp met de mogelijke indelingen van de woning (productie 17 bij dagvaarding) en de technische uitvoerbaarheid daarvan, hebben [eiser] en de architect op 22 oktober 2018 besproken met Van Wijnen. Van Wijnen heeft tijdens deze bespreking bevestigd dat het voorontwerp technisch uitvoerbaar was. [eiser] heeft dezelfde middag met Van Wijnen de koopovereenkomst gesloten met betrekking tot (het appartementsrecht van) de woning (productie 18 bij dagvaarding).
Toen [eiser] de woning van Van Wijnen kocht, was het [naam terrein] -terrein braakliggend.
Bij notariële akte van 13 december 2018 (productie 20 bij dagvaarding) heeft Van Wijnen het appartementsrecht van de woning aan [eiser] geleverd. Eind 2019 is een zustervennootschap van Van Wijnen, Van Wijnen Sittard BV (hierna: de aannemer), gestart met de bouw van de woning.
[eiser] heeft met de aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor een bedrag van € 485.255,00 (productie 19 bij dagvaarding, pagina 2) en meerwerk voor een bedrag van € 109.010,54 opgedragen (productie 24 bij dagvaarding).
De woning is op 4 december 2020 opgeleverd. Na oplevering heeft [eiser] de woning laten afwerken en inrichten.
Op 28 mei 2021 is fase 2 van de realisatie van het [naam project] aangevangen middels de start van de verkoop van de woningen en appartementen van [naam woonblok 3] . Het deel van het [naam terrein] -terrein waarop [naam woonblok 3] gerealiseerd zou gaan worden, was op dat moment braakliggend.
In de brochure van [naam woonblok 3] (productie 25 bij dagvaarding) zijn de volgende aanzichten afgebeeld:
pagina 5 en 17:
Pagina 14-15:
Pagina 16:
Pagina 18:
Op 21 juni 2021 heeft de advocaat van [eiser] aan de advocaat van Van Wijnen - voor zover in deze zaak van belang - het volgende geschreven (productie 29 bij dagvaarding):
“U heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan cliënt onder andere een verkoopbrochure verstrekt van het [naam project] .
In deze brochure staan tekeningen van het [naam woonblok 2] en het [naam woonblok 3] . Uit deze tekeningen volgt dat het [naam woonblok 3] vier bouwlagen zou krijgen (…). De appartementen en penthouses zouden worden gebouwd tot de noordwestgevel van [naam woonblok 2] .
Cliënt mag op basis de brochure verwachten dat het naastgelegen [naam woonblok 3] niet meer bouwlagen zou krijgen dan [naam woonblok 2] . Cliënt mag verwachten dat de appartementen en penthouses van [naam woonblok 2] niet hoger zijn dat het appartement van cliënt en dat deze slechts tot de noordwestgevel worden gebouwd, zodat de bewoners van deze woningen geen – althans beperkt – kunnen binnenkijken in het penthouse van cliënt. Ook mag cliënt verwachten dat hij vanuit zijn penthouse (op de vierde bouwlaag over de stadswoningen van [naam woonblok 3] (met drie bouwlagen) heen kan kijken en er sprake zou zijn van veel natuurlijk lichtinval.
Uit de verkoopbrochuren van [naam woonblok 3] begrijpt cliënt dat dit complex vijf bouwlagen krijgt in plaats van de door u in de verkoopbrochure van [naam woonblok 2] geschetste vier bouwlagen. Daarnaast blijkt dat de appartementen en penthouses op de vierde en vijfde bouwlaag verder reiken dan de noordwestgevel van [naam woonblok 2] . Dit betekent dat cliënt zijn onbelemmerd uitzicht zal verliezen, in zijn privacy zal worden gestoord alsmede de lichtinval in het penthouse zal worden beperkt. De waarde van het penthouse van cliënt keldert als gevolg daarvan.
Dat cliënt onbelemmerd uitzicht, veel lichtinval en privacy zou hebben, waren voor hem van doorslaggevend belang. U heeft aan cliënt gegarandeerd dat het penthouse deze eigenschappen zou bezitten. Dit was bij u bekend. (…)
Op 26 juli 2021 heeft de advocaat van Van Wijnen aan de advocaat van [eiser] - voor zover in deze zaak van belang - het volgende geantwoord (productie 30 bij dagvaarding):
“Springend punt in deze is dat het vigerende bestemmingsplan ten tijde van koop van het penthouse door uw cliënt de thans beoogde bouwhoogte en layout van [naam woonblok 3] reeds toestond. (…)
1. In uw brief baseert u de non-conformiteit (uitsluitend) op illustraties uit de verkoopbrochure. Deze verkoopbrochure is geen contractdocument.
2. De verkoopbrochure bevat een exoneratieclausule, inhoudende dat daaraan, alsmede aan de daarin opgenomen tekeningen, maatvoeringen, impressies e.d. geen rechten kunnen worden ontleend.
3. Uit de verkoopbrochure volgt aangaande de geïllustreerde ontwikkeling van [naam woonblok 3] duidelijk dat die voorlopig is c.q. dat die nog aan verandering onderhavig kan zijn.
Met andere woorden: het bouwprogramma en de illustraties waren voorlopig (en konden derhalve nog aan wijzigingen onderhevig zijn).
Dit gegeven in combinatie met de bebouwingsmogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan maakt dat uw cliënt op basis van de verkoopbrochure niet zonder meer de verwachtingen mocht hebben zoals die in uw brief worden geschetst. (…)
De gevolgen voor het penthouse van uw cliënt qua lichtinval, privacy en uitzicht van de in uw brief geschetste wijzigingen behoeven, voor zover al relevant indachtig het voorgaande, de nodige nuancering, te weten:
1. De hogere bouwhoogte (5 i.p.v. 4 bouwlagen) van appartementencomplex [naam woonblok 3] rijkt tot net voorbij slaapkamer 1 van het penthouse van uw cliënt (…)
Daargelaten dat ter plaatse geen balkons gesitueerd zijn, is er voor wat betreft de privacy geen noemenswaardig verschil tussen de oorspronkelijke en nieuwe opzet. Immers, in de oorspronkelijke opzet waren op de vierde etage – derhalve op hetzelfde niveau als het penthouse van uw cliënt is gesitueerd – ook appartementen voorzien. Van uit deze ramen zou er ook zicht zijn op de ramen aan de korte zijde van slaapkamer 1 van het penthouse van uw cliënt.
Belangrijker is echter dat de bouwhoogte van [naam woonblok 3] ter hoogte van de balkons en de woonkamer van het penthouse van uw cliënt ongewijzigd is. Met andere woorden: voor wat betreft het verblijfsgedeelte van het penthouse van uw cliënt dat (wél) naar buiten toe geprojecteerd is, bestaat geen enkel verschil qua privacy, lichtinval en uitzicht tussen de oorspronkelijke en beperkt gewijzigde opzet van [naam woonblok 3] . (…)
2. Daar waar een vijfde bouwlaag is toegevoegd aan de opzet van [naam woonblok 3] , was in de oorspronkelijke opzet evenmin sprake van een onbeperkt uitzicht vanwege de aanwezigheid van het op onderstaande illustratie in geel gemarkeerde appartementencomplex. Dit complex is beduidend hoger dan [naam woonblok 2] . (…)”
De appartementen in [naam woonblok 3] zijn voorbij de (lange) (zij)gevel van woning [X] gebouwd. Het uitzicht uit de woning is als volgt:
uit de slaapkamer aan de (lange) (zij)gevel:
3.20.2. uit de woonkamer aan de (lange) (zij)gevel: