Rechtbank Midden-Nederland, 20-04-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:1946, UTR 20/776

1. Het object is een appartement uit 2006. De woning heeft een bruto inhoud van 630 m3.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs

die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger

dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.

4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 835.000,-.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de

toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 835.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Eiseres voert aan dat de verkoopcijfers van de grotere referentieobjecten met een

vergelijkbare grootte als de woning beter bruikbaar zijn. Bij kleinere woningen moet een correctie plaatsvinden op het afnemend grensnut.

8. De rechtbank kan de uitleg van verweerder volgen dat het afnemend grensnut niet van

toepassing is bij deze appartementen, omdat elke vierkante meter kan worden benut. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Daarnaast voert eiseres aan dat [straat 1] [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] niet de best bruikbare

referentieobjecten zijn vergeleken met [straat 2] [huisnummer 5], [huisnummer 6] en [huisnummer 7], gelet op de ligging en de bruto inhoud van de woning.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder ook de door eiseres aangevoerde

referentieobjecten in de taxatiematrix heeft opgenomen. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg van verweerder. De referentieobjecten [straat 1] [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] liggen in hetzelfde complex als de woning. In tegenstelling tot het [straat 1] is de [straat 2] een drukke doorgaande weg. De referentieobjecten aan de [straat 2] liggen aan het einde van deze weg, zodat de overlast beperkt is. De woning en referentieobjecten aan het [straat 1] liggen nabij de Gijsbrecht van Amstelstraat. Weliswaar is dit een drukke straat, maar dit is niet te vergelijken met de [straat 2] als regionale verbindingsweg. Verder zijn de referentieobjecten [straat 2] [huisnummer 6] en [huisnummer 7] uit een eerder bouwjaar (1993) afkomstig dan de woning, terwijl de referentieobjecten [straat 1] [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] uit hetzelfde bouwjaar als de woning komen. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Ter zitting voert eiseres aan dat de referentieobjecten [straat 1] [huisnummer 3] en [huisnummer 4] volgens de

verkoopdocumentatie een dakterras hebben. Daarom moet deze waarde bij beide objecten evenveel zijn als bij de woning.

12. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Verweerder geeft aan dat de

woning een dakterras van 80 m2 heeft. Het referentieobject [straat 1] [huisnummer 2] heeft een dakterras van 40 m2, [straat 1] [huisnummer 3] heeft geen dakterras maar een balkon en [straat 1] [huisnummer 4] heeft balkon van 18 m2. In dat verband licht verweerder toe dat een dakterras als een meerwaarde wordt gezien, aangezien het een grote ruimte betreft. Daarom wordt dit, in tegenstelling tot een balkon, als een bijgebouw gewaardeerd. Dit verklaart het waardeverschil. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Ter zitting voert eiseres aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de reserve

van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

14. Verweerder heeft hierop gereageerd en gewezen op het feit dat dit argument eerst ter

zitting naar voren is gebracht. Inhoudelijk heeft verweerder uitgelegd dat er onderscheid wordt gemaakt tussen een regulier aandeel en een bovengemiddeld aandeel VvE-reserve. Verweerder gaat bij deze woning uit van een reserve tussen de € 10.000,- en de € 15.000,-. Eiseres heeft deze nadere onderbouwing onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank stelt vast dat, uitgaande van deze correctie op de koopprijzen van de gehanteerde referentiewoningen, de waarde van de woning nog steeds niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.

15. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder een onjuiste proceskostenveroordeling

16. De rechtbank overweegt dat uit het verweerschrift blijkt dat verweerder aan deze

beroepsgrond tegemoet is gekomen. Deze grond behoeft daarom geen bespreking meer.

17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.