Rechtbank Noord-Holland, 25-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10000, AWB - 19 _ 4900

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1979 en heeft een souterrain/woonkelder. De inhoud van de woning is ongeveer 1.306 m³ inclusief het souterrain, en het perceeloppervlakte is ongeveer 4.385 m², waarvan op 150 m² een erfdienstbaarheid rust.

2. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum). Eiser bepleit een waarde van € 1.723.000. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

5. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd - waarin de woning is getaxeerd op € 1.827.000 - alsmede naar aanleiding van vragen van de rechtbank daarop ter zitting een toelichting gegeven. Naar volgt uit het waarderapport is de waarde van de woning, overeenkomstig het onder 4 vermelde artikel, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in het waarderapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [D] en [E] gelegen te [Z] en [F] gelegen te [G] , zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Zij zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen, met een aanzienlijke inhoud, gesitueerd op zeer ruime percelen. Verder lopen de bouwjaren van de woningen niet al te zeer uiteen. Dat vergelijkingsobject [D] een vrijstaande bungalow betreft betekent niet dat dat vergelijkingsobject niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Er staat niet vast dat aan een vrijstaande ‘bungalow’ een lagere dan wel hogere waarde toegerekend kan worden dan aan een vrijstaande ‘overige woning’. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

6. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in voldoende mate rekening gehouden. Uit de in het waarderapport opgenomen Waardeopbouw blijkt dat het mindere onderhoud en voorzieningenniveau van de woning is verdisconteerd in de waarde per kubieke meter van € 395,42. Deze kubieke meterprijs leidt ertoe dat de WOZ-waarde van de woning € 95.031 lager is vastgesteld dan het geval zou zijn bij een gemiddelde onderhouds- en voorzieningenniveau, waarbij overigens nog bedacht moet worden dat herstelkosten niet rechtevenredig de waarde van een object beïnvloeden. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser genoemde gedateerde badkamer en keuken en oude c.v. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit bedrag onvoldoende zou zijn. Voorts is niet aannemelijk geworden dat het feit dat de woning niet is onderheid en dat sprake is van eenvoudige dakleren bedekking tot een lagere waarde aanleiding zou moeten geven.

7. Daarnaast heeft verweerder rekening gehouden met ondoelmatigheid van de woning. Voor het souterrain/woonkelder (585 m is een beduidend lagere waarde per kubieke meter gehanteerd van € 111,37. Zonder nadere onderbouwing heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de woning sprake is van meer loze ruimte dan bij de vergelijkingsobjecten, nog daargelaten dat niet aannemelijk is geworden in hoeverre hiervan een waardeverminderende invloed uitgaat.

8. Ter zitting heeft eiser het standpunt ingenomen dat aan de tennisbaan (erfdienstbaarheid) meer vierkante meters moeten worden toegekend. Verweerder gaat uit van 150 m², maar dat is volgens eiser te weinig voor een tennisbaan. Een tennisbaan is normaal minimaal 195 m². De rechtbank is van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid. Nu eiser zelf in eerdere fases heeft gesteld dat de erfdienstbaarheid 150 m² is, zal de rechtbank daar vanuit gaan. Eiser heeft, behalve de blote stelling op zitting, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van een groter oppervlakte uitgegaan moet worden. Daarbij is ook van belang dat verweerder geen waarde heeft toegekend aan de grond waarop de erfdienstbaarheid rust. Dat bij vergelijkingsobject [D] voor een tennisbaan uit wordt gegaan van 478 m² maakt dat niet anders. Verweerder heeft er zitting gesteld dat de tennisbaan niet volledig op het grondgebied van eiser ligt, maar dat een deel van de tuin van eiser als uitloop van de tennisbaan wordt gebruikt. Eiser heeft dat niet weersproken.

9. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de onderbouwende verkopen.

10. Eiser heeft nog aangevoerd dat hij in de bezwaarfase geen taxatieverslag heeft ontvangen, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Ook heeft hij desgevraagd geen waardeopbouw ontvangen. Het taxatieverslag is online beschikbaar. Voorts is niet gesteld dat eiser door de ontbrekende stukken genoodzaakt was beroep in te stellen. Daarnaast heeft verweerder in beroep de stukken overgelegd en eiser heeft daarvan kennis kunnen nemen. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat eiser is geschaad in zijn belangen, zodat de rechtbank aan het niet overleggen van de stukken in de bezwaarfase geen gevolgen verbindt. Zij passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.