Rechtbank Noord-Holland, 08-11-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:9994, HAA 20/4319

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2. De woning, gebouwd in 1973, is een tussenwoning met twee dakkapellen (uit 2004), een garage en een schuur. De inhoud van de woning (inclusief uitbouw uit 1994 van 18 m³) is ongeveer 378 m³ en de oppervlakte van het perceel is 190 m².

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.

4. Eiser bepleit een waarde van € 245.000. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een taxatierapport van de taxateurs [B] en [C]. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [b], [c] en [d], alle te [Z]. Voorts heeft eiser gewezen op de verkoopprijs die is gerealiseerd voor [e], te [Z]. Eiser wijst verder op de aanwezigheid van gedateerde voorzieningen, een matige onderhoudstoestand en lekkende dakgoten bij de woning.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde tot € 245.000.

5. Verweerder neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is bepaald en wijst in dat verband op een taxatierapport van WOZ-taxateur [D]. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [f], [g], [h] en [d], alle te [Z]. Verweerder betoogt dat de kwaliteit van de woning ten opzichte van de referentieobjecten niet benedengemiddeld is en dat een lekkende dakgoot geen ernstig gebrek hoeft te zijn.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Ter zitting heeft eiser de beroepsgrond, waarin hij stelt dat hij in de bezwaarfase tevergeefs bij verweerder om de overlegging van de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft verzocht, ingetrokken.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort genoeg vóór of na de waardepeildatum verkocht, dateren van op of omstreeks het bouwjaar 1973 en zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Met betrekking tot [g] merkt de rechtbank voor de volledigheid nog op dat dit object in stukken van verweerder omschreven is als hoekwoning (waarbij normaliter een zijtuin is, zoals eiser heeft gesteld), maar dat aan de hand van de foto’s (bijlage 6 bij het verweerschrift) en toelichting van verweerder is komen vast te staan dat dit een eindwoning (zonder zijtuin) betreft. Het perceel van [g] is dus wat opstal en tuin betreft op gelijke wijze ingedeeld als dat van de onderhavige tussenwoning.

10. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de verschillen in grootte en de kwaliteit, voldoende rekening is gehouden, gelet op de verschillen tussen de kubieke- en vierkantemeterprijzen die voor de woning zijn gehanteerd en de kubieke- en vierkantemeterprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn vastgesteld aan de hand van de daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

11. Hetgeen eiser hier tegenin heeft gebracht, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

12. Eiser heeft aangevoerd, zo begrijpt de rechtbank, dat de kwaliteit van de woning als minder dan gemiddeld/matig moet worden gekwalificeerd, omdat rekening dient te worden gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van de omstandigheid dat de badkamer, de keuken en het sanitair op de waardepeildatum meer dan 15 jaar oud waren, en de onderhoudstoestand van de woning als minder dan gemiddeld/matig moet worden gekwalificeerd omdat de dakgoten lek zijn en vervangen moeten worden.

Verweerder heeft bestreden dat het enkele feit dat de badkamer, de keuken en het sanitair 15 jaar oud waren er automatisch toe moet leiden dat de kwaliteit van de woning als minder dan gemiddeld moet worden aangemerkt. Voorts heeft verweerder bestreden dat de omstandigheid dat dakgoten lek zijn ertoe zou moet leiden dat deze vervangen zouden moeten worden, aangezien een simpele reparatie mogelijk zou kunnen volstaan.

13. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat er een keer per mail contact is geweest met de gemachtigde van eiser over een mogelijke inpandige opname, maar dat de gemachtigde van eiser toen om uitstel van de inpandige opname heeft verzocht in verband met de coronaperikelen, en dat daarna door de taxateur van verweerder niet opnieuw is gepoogd om een afspraak te maken voor inpandige opname van de woning. Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat het feit dat één keer om uitstel is verzocht van de inpandige opname niet de conclusie rechtvaardigt dat eiser niet wilde meewerken aan een inpandige opname van de woning. Dit heeft er echter wel toe geleid dat er geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden en er geen helder beeld is van de precieze staat waarin de woning verkeerde. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij zijn informatie met betrekking tot de staat van de woning heeft verkregen uit een inlichtingenformulier dat door eiser is aangeleverd, maar verder geen informatie hierover heeft. Gelet op de summiere informatie over de dakgoten die zouden lekken, kan de rechtbank niet vaststellen dat er op de waardepeildatum sprake was van een dusdanig achterstallig onderhoud van de woning dat hiervan een substantiële waardedrukkende invloed uitgaat, en acht dan ook aannemelijk dat de onderhoudstoestand van de woning door verweerder terecht als gemiddeld is aangemerkt.

Voorts ziet de rechtbank in de enkele omstandigheid dat de badkamer, de keuken en het sanitair op de waardepeildatum meer dan 15 jaar oud waren geen aanleiding om aan te nemen dat de kwaliteit van de woning op minder dan gemiddeld ten opzichte van de andere woningen in de vergelijking had moeten worden gewaardeerd. Een keuken, een badkamer of sanitair van rond 15 jaar oud hoeft niet matig van kwaliteit te zijn, en dat er overigens sprake zou zijn van een slechte onderhoudssituatie die een renovatie noodzakelijk maakt is niet onderbouwd. De rechtbank heeft bij dit oordeel mede in aanmerking genomen dat verweerder tegenover het door eiser aangehaalde onderzoek van de Waarderingskamer uit 2009, dat gaat over de situatie dat er in bepaalde segmenten juist weinig woningen worden verkocht, onweersproken heeft gesteld dat het in de huidige overspannen woningmarkt minder verschil uitmaakt hoe een woning er uitziet en dat de kooprijzen die worden gerealiseerd een minder groot verschil laten zien tussen een woning met oudere faciliteiten en een woning die moderner qua faciliteiten is.

14. Voor zover eiser met zijn stelling dat het vergelijkingsobject [f] geheel is gerenoveerd en gemoderniseerd heeft bedoeld te stellen dat de kwaliteit en het onderhoud van dat object als bovengemiddeld dienen te worden gekwalificeerd, volgt de rechtbank eiser hierin niet. Verweerder heeft namelijk de betere kwaliteit van [f] bestreden en heeft daarbij gewezen op het rapport van zijn taxateur, waarin die woning als gemiddeld ten opzichte van eisers woning is gekwalificeerd. Verder heeft verweerder ook gesteld dat het onduidelijk is wat deze renovatie heeft ingehouden en in hoeverre daadwerkelijk de kwaliteit van de woning daardoor verbeterd is. Nu eiser daarop niet heeft toegelicht wat de renovatie heeft behelsd, en er ook geen inpandige informatie van [f] is verstrekt, blijft het bij een blote, en door verweerder beargumenteerd weersproken, stelling van eiser. Een dergelijke stelling werpt onvoldoende stof op om de aannemelijkheid van de waardebepaling van de woning door verweerder in twijfel te trekken.

15. Eiser heeft gesteld dat [g] in 2012 een nieuwe keuken heeft gekregen, in 2016 een nieuwe centrale verwarming (c.v.) en in 2014 nieuwe dakgoten, en dus in een betere, modernere, staat verkeerde dan de woning. Voorts is dat object een eindwoning, hetgeen een meerwaarde is in vergelijking met de woning. Verweerder heeft gesteld dat met de aanpassingen voldoende rekening is gehouden, nu de kwaliteit van [g] door zijn taxateur als goed is aangemerkt en de waarde per kubieke meter voor de woning lager (€ 458) is dan die voor [g] (€ 490). Verweerder merkt hier nog bij op dat het feit dat de keuken, c.v. en dakgoot (volgens verweerder enkel aan de voorzijde) zijn vervangen nog niet tot de conclusie leidt dat de woning in zijn totaliteit een moderne uitstraling heeft, waarbij hij verwijst naar foto’s (bijlage 5 bij het verweerschrift). Voorts stelt verweerder dat het feit dat [g] een eindwoning is, niet tot gevolg heeft dat deze anders moet worden gewaardeerd dan een tussenwoning. [g] heeft geen tuin aan de zijkant van de woning en heeft volgens verweerder een veel mindere ligging dan de woning, omdat direct naast de woning zich de toegangsweg bevindt naar de achtergelegen garageboxen.

De rechtbank acht aannemelijk dat de taxateur van verweerder door de kwaliteit van [g] als ‘goed’ aan te merken, en daaraan een bijpassend hogere waarde per kubieke meter toe te kennen, voldoende rekening heeft gehouden met de vernieuwingen, waarbij de rechtbank nog opmerkt dat die vernieuwingen reeds een aantal jaren voor de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat het enkele feit dat [g] is gelegen aan het einde van een rij woningen waarvan de woning een tussenwoning is, in het onderhavige geval niet met zich meebrengt dat aan de ligging op dat einde een meerwaarde zou moeten worden toegekend. Eiser heeft zijn stelling niet met argumenten of gegevens onderbouwd en aangezien er verkeer direct langs de woning rijdt acht de rechtbank ook niet aannemelijk dat deze eindligging een gunstig effect op de waarde heeft.

16. Eiser heeft gesteld dat [e] goed vergelijkbaar is met de woning en in 2018 is verkocht voor € 291.000, hetgeen volgens eiser aantoont dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft gesteld dat [e] niet vergelijkbaar is met de woning omdat het een geheel ander type woning is, waarbij hij heeft verwezen naar de foto’s die als bijlage 8 bij het verweerschrift zijn gevoegd. Gelet op de door verweerder overgelegde foto’s, waarop te zien is dat nummer 19 een garage aan de voorzijde heeft en aan de voorzijde een schuin dak, heeft [e] een andere bouwstijl dan de woning en is naar het oordeel van de rechtbank daarom minder goed vergelijkbaar met de woning dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, die qua bouw meer op de woning lijken. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding in om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten.

17. Ten slotte merkt de rechtbank nog op dat het door eiser overgelegde taxatierapport, waarin de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op € 245.000, voor de rechtbank ook geen aanleiding is om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde. De rechtbank kent aan dit rapport minder waarde toe omdat:

- de taxatie geen inzicht biedt in de wijze waarop de getaxeerde waarde is te herleiden uit de gerealiseerde verkoopcijfers voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten. In de taxatie zijn de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten niet vermeld en is niet aangegeven in welke staat de objecten zijn verkocht;

- de gemachtigde van eiser in het beroepschrift heeft aangegeven dat [c] en [b] in andere wijken liggen, met een andere markt en andere prijzen, en daarom niet goed vergelijkbaar zijn met de woning;

- door de gemachtigde van eiser ter zitting is erkend dat de in zijn taxatierapport genoemde inhoud van [d] van 444 m³ niet correct is en dat de rechtbank kan uitgaan van de inhoud die verweerder noemt (389 m3).

18. Voor zover eiser met zijn grief dat in de uitspraak op bezwaar drie nieuwe referentiepanden stonden vermeld, namelijk [d], [c] en [b], maar dat de objectkenmerken en de KOUDV-factoren ontbraken, zodat niet was na te gaan of deze objecten daadwerkelijk de vastgestelde waarde onderbouwden, heeft bedoeld te stellen dat er een motiveringsgebrek kleeft aan de uitspraak op bezwaar, faalt deze grief. Zoals verweerder ook heeft toegelicht, zijn deze vergelijkingsobjecten de vergelijkingsobjecten die door de taxateurs van eiser zijn gebruikt in hun taxatierapport en is met het opnemen van deze vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar gereageerd op het taxatierapport van de taxateurs van eiser. Verweerder mocht er daarom van uitgaan dat de objectkenmerken bekend waren bij de taxateurs van eiser en de motiveringsplicht van artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht strekt niet zover dat verweerder in casu verplicht was de KOUDV-factoren te vermelden van de door eiser zelf aangedragen referentieobjecten (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4809). Op grond van de gegeven motivering moet het voor eiser redelijkerwijs inzichtelijk zijn geweest welke gronden verweerder aan de heroverweging ten grondslag heeft gelegd en heeft eiser zich op die basis een gefundeerd oordeel kunnen vormen over de door de verweerder vastgestelde waarde. In de beroepsfase heeft verweerder van deze objecten uitsluitend [d] in zijn taxatierapport en matrix opgenomen. Eiser heeft desgevraagd ter zitting bevestigd dat de waardering van dit object inmiddels door verweerder voldoende inzichtelijk is gemaakt.

19. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 314.000 niet te hoog is. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

20. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.