Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-07-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4114, AWB - 19 _ 5491

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan [straat] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een portiekflat, bouwjaar 1961, met een oppervlakte van 71 m2, exclusief een balkon van 3 m2, een balkon van 5 m2 en een onderpandige berging.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 136.000,-. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde een taxatierapport van 11 juli 2019, opgemaakt door de taxateurs [taxateurs] overgelegd.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat alleen nog de waarderingsmethode in geschil is en dat, indien de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de vergelijkingsmethode dient te worden toegepast, de referentieobjecten in de matrix van de heffingsambtenaar vergelijkbaar zijn. Belanghebbende is van mening dat moet worden uitgegaan van de eigen aankoopprijs van de woning en verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof ’sGravenhage (ECLI:NL:GHDHA:2016:1404). De woning is op 21 november 2016 aangekocht voor € 125.000,-. Rekening houdend met indexering in verband met de waardeontwikkeling, bedraagt de waarde van de woning per 1 januari 2018 volgens belanghebbende € 136.000,-.

5. De heffingsambtenaar is van mening dat de vergelijkingsmethode de beste methode is. Volgens hem dient het eigen verkoopcijfer niet te worden gebruikt, omdat er goed vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hij verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:4536).

6. De rechtbank overweegt dat de eigen aankoopprijs volgens vaste jurisprudentie alleen prevaleert als er binnen een periode van een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum geen verkooptransacties van andere geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn.¹ De onderhavige woning is meer dan een jaar voor de waardepeildatum gekocht, dus buiten de genoemde termijn. De heffingsambtenaar heeft daartegenover voldoende vergelijkbare referentiewoningen ingebracht die binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden betreffende de woning aangevoerd die rechtvaardigen dat de aankoopprijs moet worden gehanteerd voor het bepalen van de waarde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor de waardering van de woning de vergelijkingsmethode dient te worden gehanteerd.

7. Bij de vergelijkingsmethode wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

9. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

10. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem in beroep overgelegde waardematrix van taxateur [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 148.000,-. Als referentiewoningen zijn zeven flatwoningen aan de [straat] in [plaats] gebruikt met huisnummers [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] , [huisnummer 4] , [huisnummer 5] , [huisnummer 6] en [huisnummer 7] (hierna: referentiewoningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Als toelichting op de matrix heeft de heffingsambtenaar de vastgoedrapporten of formulieren ‘Inlichtingen huur of koop’ van de referentiewoningen overgelegd.

11. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 146.000,- niet te hoog is.

12. Belanghebbende heeft ter zitting bevestigd dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

13. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen de objectkenmerken van de woning niet in geschil zijn. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep daarom uitgaan van de juistheid van de in de waardematrix van de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens.

14. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix en de daaraan toegevoegde vastgoedrapporten en inlichtingenformulieren aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn alle kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en zijn wat betreft type, bouwjaar, onderhoudstoestand en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de minimale verschillen is rekening gehouden, zo blijkt uit de matrix. Daarbij merkt de rechtbank op dat de m2-prijs van de woning lager ligt dan het gemiddelde van de drie volgens de heffingsambtenaar best vergelijkbare objecten.

15. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffings-ambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix, en de toelichting daarop, in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning vastgestelde waarde van € 146.000,- per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is. Daaruit volgt dat de op de WOZ-waarde van de woning gebaseerde aanslag evenmin te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.