Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-11-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5911, BRE 20/957 en BRE 21/724

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1964. De inhoud van de woning is 286m3 en de oppervlakte van het perceel is 179m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018 (kalenderjaar 2019) en 1 januari 2019 (kalenderjaar 2020). Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 81.000 voor het kalenderjaar 2019 en een waarde van € 87.000 voor het kalenderjaar 2020. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 92.000 voor het kalenderjaar 2019 en de vastgestelde waarde van € 96.000 voor het kalenderjaar 2020.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 februari 2020 door [taxateur] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 92.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 92.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De woningen zijn soortgelijk qua bouwjaar, kwaliteit, ligging, uitstraling en type woning.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie toe te passen op de kubieke meterprijs van de woning van belanghebbende.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende verwijst met name naar het – laagste – verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 1] . Naar de rechtbank begrijpt stelt belanghebbende dat enkel het verkoopcijfer van het object [adres 1] in de vergelijking had mogen worden betrokken. De heffingsambtenaar betwist dat uitsluitend het laagste verkoopcijfer bepalend is voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen is overwogen in 2.8 en 2.9, terecht de verkoopcijfers van alle drie de vergelijkingsobjecten in de berekening van de WOZ-waarde betrokken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen hoeveel en welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd. Bovendien heeft belanghebbende zijn stelling niet nader onderbouwd. Hij heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat uitsluitend het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 1] geschikt is voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen onroerende zaakbelasting, rioolheffing en watersysteemheffing niet te hoog zijn vastgesteld. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegen van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

Belanghebbende stelt dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken.

Uit artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht volgt dat van het horen in bezwaar een verslag wordt gemaakt. De wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden gegoten en hoe uitgebreid het verslag dient te zijn. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het een plicht tot schriftelijke vastlegging betreft die op verschillende wijzen kan worden vormgegeven. Zo kan ook uit de uitspraak op bezwaar blijken wat op de hoorzitting is verhandeld.¹

De rechtbank stelt vast dat het bestreden besluit een weergave bevat van een hoorzitting die op 13 november 2020 heeft plaatsgevonden. Die weergave is weliswaar beknopt, maar belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze weergave onjuist of onvolledig is. Het betoog slaagt daarom niet.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 juli 2021 door [taxateur] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 102.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 96.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Belanghebbende voert desondanks vier objecten aan die, naar hij stelt, beter geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar betwist dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten (beter) geschikt zijn.

De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn soortgelijk qua bouwjaar, uitstraling en type woning. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gekozen objecten daarom geschikt als vergelijkingsobjecten. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object door een correctie toe te passen op de kubieke meterprijs van de woning van belanghebbende.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen onroerende zaakbelasting, rioolheffing en watersysteemheffing niet te hoog zijn vastgesteld.

De rechtbank overweegt als volgt. De grondstaffel behoort tot de gegevens die op grond van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. De grondstaffel houdt immers een waardering in van de kenmerken van de woning van belanghebbende en van de vergelijkingsobjecten. De grondstaffel is eveneens aan te merken als een op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. Dit betekent dat de heffingsambtenaar de grondstaffel voor de hoorzitting ten minste een week ter inzage moeten leggen en dat hij in de uitnodiging voor het hoorgesprek moet vermelden waar en wanneer de stukken ter inzage liggen. Vereist is slechts dat de mogelijkheid tot inzage wordt geboden, de Awb brengt voor de heffingsambtenaar geen verplichting met zich om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het hoorgesprek aan belanghebbende toe te zenden.²

Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting is niet gebleken dat de heffingsambtenaar de gemachtigde erop heeft gewezen waar en wanneer de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage liggen. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de inzageplicht heeft geschonden. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden treft geen doel. In die zaak ging het om een professionele gemachtigde die meerdere belanghebbenden vertegenwoordigde in bezwaarprocedures tegen door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden. In dat geval zijn uit praktische overwegingen meerdere zaken gedurende één hoorgesprek behandeld en heeft afstemming over de datum en het tijdstip van het hoorgesprek op praktische wijze plaatsgevonden. Onder die omstandigheden is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Gerechtshof niet gehouden voor elke zaak afzonderlijk aan te geven waar en wanneer de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage liggen.³ Van dergelijke omstandigheden is in het onderhavige geval niet gebleken. In dit geval kan dus niet gezegd worden dat van de gemachtigde mag worden verwacht dat hij bekend is met het gegeven dat de op de zaak betrekking hebbende stukken een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage liggen.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de inzageplicht is geschonden. Een dergelijk gebrek hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek geheeld door de grondstaffel in de taxatiematrix op te nemen. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd en is het gebrek voldoende hersteld. Bovendien is hiervoor (zie 2.19) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.

De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.