Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6667, 19/5665

1.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met aangebouwde garage. Het bouwjaar van de woning is 1988. De inhoud van de woning is 442 m3 en de oppervlakte van het perceel is 1646 m2.

1.2

2.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.4

3.1

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport van 17 december 2019 van taxateur [naam 3] en de bijbehorende matrix.

3.2

4. Gronden

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem kan de waarde niet hoger zijn dan € 336.000,-. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft belanghebbende een taxatiekaart van De Juiste Waarde overgelegd, waarin de vergelijkingsobjecten [adres 5] te [plaats 2] en [adres 6] , [adres 4] , [adres 7] en [adres 2] te [plaats 1] zijn meegenomen. Ter zitting heeft belanghebbende daar aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar in beroep ten onrechte rekening heeft gehouden met [adres 3] , omdat deze woning in 2016 is verkocht en de inhoud van die woning onvoldoende vergelijkbaar is. [adres 2] is een geschikt vergelijkingsobject, maar in het taxatierapport is een te lage waarde toegekend aan het zomerhuisje op het perceel. Uit door belanghebbende ter zitting overgelegde foto’s blijkt dat dit zomerhuisje in zeer goede staat verkeert. Daarnaast verkeert [adres 4] in een veel betere staat en is de inhoudsmaat van die woning en de [adres 2] verkeerd vastgesteld. Verder heeft de heffingsambtenaar de inhoudsprijs van de woning niet voldoende inzichtelijk gemaakt en is onvoldoende rekening gehouden met de overlast die belanghebbende ervaart als gevolg van de nabijheid van een weg die als sluiproute wordt gebruikt en landbouwmachines die op de weg en in het land rondom de woning vaak aanwezig zijn. Belanghebbende heeft ook verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

5. Bewijslast heffingsambtenaar

5.1

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt door middel van het overgelegde taxatierapport en de matrix. De heffingsambtenaar heeft de waarde van inhoud van de woning namelijk onvoldoende inzichtelijk gemaakt.

5.2

De heffingsambtenaar heeft bij de keuze van de vergelijkingsobjecten doorslaggevende betekenis kunnen toekennen aan de zeer vergelijkbare ligging van deze objecten. De vergelijkingsobjecten en de woning zijn allen gelegen aan de door belanghebbende ter zitting genoemde weg waar veel sluipverkeer over komt en in hetzelfde landelijk gebied waar gebruik wordt gemaakt van landbouwmachines. De als gevolg daarvan ervaren overlast is bij alle woningen vergelijkbaar te achten. Gelet daarop acht de rechtbank van ondergeschikt belang dat de vergelijkingsobjecten twee onder één kap woningen zijn en dat het bouwjaar van [adres 4] afwijkt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar ook toegelicht dat die woning in 2008 is gerenoveerd en dat de kwaliteit en doelmatigheid van die woning op twee is gewaardeerd. De rechtbank heeft daarbij ook in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen één jaar voor tot één jaar na de waardepeildatum. Dat geldt ook voor [adres 3] . De koopakte voor die woning is weliswaar op 5 oktober 2016 getekend, maar de transactiedatum was op 15 februari 2017. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn kleiner dan die van de woning, maar daar heeft de heffingsambtenaar rekening mee gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel. Verder is de inhoud van de vergelijkingsobjecten op zichzelf vergelijkbaar met die van de woning. Wel dient te worden verklaard hoe met de verschillen rekening is gehouden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de inhoudsmaten van [adres 4] en [adres 2] onjuist zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar. Hij heeft verwezen naar makelaarsinformatie, maar ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat makelaars en taxateurs verschillende methoden hanteren voor de berekening van de inhoud van woningen en dat de inhoudsmaten door de heffingsambtenaar meerdere keren per jaar worden vergeleken met beschikbare gegevens. Op grond daarvan gaat de rechtbank uit van de gegevens zoals aangeleverd door de heffingsambtenaar. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat te weinig waarde is toegekend aan het zomerhuisje van [adres 2] . Verder zijn in het taxatierapport per vergelijkingsobject en voor de woning aangegeven wat de KOUDV- en liggingsfactoren zijn. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de staat van [adres 4] te laag is beoordeeld.

5.3

De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de inhoud van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft vastgesteld dat de prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn afgeleid uit de geïndexeerde verkoopprijzen. De geïndexeerde verkoopprijzen zijn verminderd met de waarde van de grond, dakkapel, zomerhuisje, aanbouw en berging/schuur. Dit resulteert in een hoofdgebouwwaarde, welke gedeeld is door de inhoud. De uitkomst is de prijs per m3. De rechtbank kan de prijs van € 284,- per m3 van [adres 4] echter niet afleiden uit de geïndexeerde verkoopprijs van die woning. Daarnaast is de prijs van € 331,74 per m3 van de woning niet het (gewogen) gemiddelde van de prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit een gewogen gemiddelde is en dat rekening is gehouden met verschillen in de KOUDV, maar de rechtbank kan de berekening die daar achter zit niet reproduceren en de heffingsambtenaar heeft dat op zitting evenmin voldoende inzichtelijk gemaakt.

5.4

6. Bewijslast belanghebbende

7. Rechtbank bepaalt de waarde

8. Redelijke termijn

8.1

Artikel 6 van het EVRM omvat het recht op behandeling van een zaak binnen een redelijke termijn. Op grond van vaste rechtspraak¹ is een redelijke termijn voor de afhandeling van bezwaar en beroep als uitgangspunt twee jaar. Uit diezelfde rechtspraak blijkt dat bijzondere omstandigheden aanleiding kunnen zijn voor verlenging van die redelijke termijn. Belanghebbende komt in aanmerking voor een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de procedure.

8.2

Het bezwaarschrift is op 2 april 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 23 december 2021 gedaan. Dit is (afgerond) 2 jaar en 9 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift. De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 2 x € 500,-. De overschrijding van de redelijke termijn wordt volledig toegerekend aan de beroepsfase. De Staat dient daarom € 1000,-. te betalen. De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in dit geding.

9.1

De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Gelet daarop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

9.2

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1 en verder 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).