Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6669, 19/5505

1.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met aangebouwde garage, tuinhuis en loopbrug. Het bouwjaar van de woning is 2003. De inhoud van de woning is 807 m3 en de oppervlakte van het perceel is 750 m2.

1.2

2.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.4

3.1

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport van 9 januari 2019 van taxateur [naam 3] en de bijbehorende matrix.

3.2

4. Gronden

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem kan de waarde niet hoger zijn dan € 476.000,-. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende een taxatiekaart van De Juiste Waarde overgelegd, waarin de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] zijn meegenomen. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat [adres 2] een geschikt vergelijkingsobject is, maar dat hij op basis van de objectkenmerken die de heffingsambtenaar heeft verstrekt op een andere prijs per kubieke meter uitkomt. Ter zitting heeft belanghebbende daar aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar ten onrechte rekening heeft gehouden met de [adres 6] te [plaats] . Die woning ligt in een andere straat en is qua vormgeving niet vergelijkbaar met de woning. Verder heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de KOUDV-factoren van de [adres 5] ten onrechte zijn gewaardeerd op 3. Uit de foto’s die in het taxatierapport zijn opgenomen, blijkt volgens belanghebbende dat de voorzieningen en de kwaliteit van die woning in betere staat verkeren. Verder blijkt uit de matrix onvoldoende dat bij het vaststellen van de inhoud van de woning rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Belanghebbende heeft tot slot verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

5. Bewijslast heffingsambtenaar

5.1

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt met het overgelegde taxatierapport en de matrix. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de inhoud van de woning namelijk onvoldoende inzichtelijk gemaakt.

5.2

De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen één jaar voor tot één jaar na de waardepeildatum. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn kleiner dan die van de woning, maar met dat verschil heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn in het taxatierapport per vergelijkingsobject en voor de woning aangegeven wat de KOUDV- en liggingsfactoren zijn. Daar heeft geen correctie op plaatsgevonden, omdat die bij zowel de vergelijkingsobjecten, als de woning hetzelfde zijn beoordeeld. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de [adres 6] qua type woning dusdanig afwijkend is dat deze daarom ongeschikt is als vergelijkingsobject. Evenmin heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de KOUDV-factoren van de [adres 5] ten onrechte zijn gewaardeerd op 3.

5.3

De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de inhoud van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daar heeft de rechtbank bij in aanmerking genomen dat verschillen bestaan tussen de inhoud van de woning en de inhoud van de vergelijkingsobjecten, waarvan niet helder is op welke manier deze verschillen zijn verdisconteerd in de inhoudsprijs. Verder stelt belanghebbende terecht dat uit het taxatierapport en de matrix niet blijkt dat voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De inhoud van de woning van belanghebbende is 807 m3. De prijs per m3 die voor de woning van belanghebbende wordt gehanteerd (€ 386,52) is echter hoger dan de prijs per m3 die voor de [adres 5] wordt gehanteerd (€ 355,-), terwijl dat vergelijkingsobject een kleinere inhoud heeft: 579 m3. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten afgeleid kunnen worden uit de geïndexeerde verkoopprijzen, maar dat de prijs per m3 voor de woning niet is vastgesteld op het gemiddelde van die prijzen per m3. Dit kan niet worden verklaard door verschillen in de KOUDV, omdat die gelijk zijn beoordeeld en daarom niet hebben geleid tot een correctie. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de prijs per m3 van de woning is vastgesteld op een gewogen gemiddelde, maar de rechtbank kan de berekening die daar achter zit niet reproduceren en de heffingsambtenaar heeft dat op zitting evenmin voldoende inzichtelijk gemaakt.

5.4

6. Bewijslast belanghebbende

7. Rechtbank bepaalt de waarde

8. Redelijke termijn

8.1

Artikel 6 van het EVRM omvat het recht op behandeling van een zaak binnen een redelijke termijn. Op grond van vaste rechtspraak¹ is een redelijke termijn voor de afhandeling van bezwaar en beroep als uitgangspunt twee jaar. Uit diezelfde rechtspraak blijkt dat bijzondere omstandigheden aanleiding kunnen zijn voor verlenging van die redelijke termijn. Belanghebbende komt in aanmerking voor een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de procedure.

8.2

Het bezwaarschrift is op 21 maart 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 23 december 2021 gedaan. Dit is (afgerond) 2 jaar en 9 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift. De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 2 x € 500,-. De overschrijding van de redelijke termijn wordt volledig toegerekend aan de beroepsfase. De Staat dient daarom € 1.000,-. te betalen. De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in dit geding.

9.1

De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Gelet daarop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

9.2

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1 en verder 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).