NTFR 2025/1902 - Wanneer geniet je het genot: de verkoop van huurtermijnen
NTFR 2025/1902 - Wanneer geniet je het genot: de verkoop van huurtermijnen
Inleiding
Van Uunen gaat in zijn WFR-artikel ‘Al is de leugen nog zo snel …’1 in op de Wet tegenbewijsregeling box 3. De strekking van zijn verhaal is dat de wet te veel ficties bevat waarbij ‘belastingplanners’ gebruik, of zo u wilt: misbruik, kunnen maken van die ficties. En een van die ficties heeft betrekking op de berekening van het werkelijk rendement van verhuurde woningen. Hoewel de kop van dit onderdeel van het artikel doet vermoeden dat de tekst zou zien op verhuurd vastgoed in het algemeen, maak ik uit zijn onderbouwing op dat de door hem gesignaleerde ontwijkingsmogelijkheid alleen ziet op woningen. Kort en bondig stelt Van Uunen dat een woning-eigenaar eind 2025 de aan hem toekomende huurbaten voor de jaren 2026 en 2027 zou kunnen overdragen aan een derde (gelieerd of niet, dat maakt niet uit) om zo het werkelijk rendement voor die laatste twee jaren, tot invoering van de Wet werkelijk rendement box 3, te verlagen. Van Uunen stelt dat op basis van het kasstelsel de huur (over 2026 en 2027) vanwege de in 2025 ontvangen afkoopsom tot het inkomen 2025 behoort. Hij stelt daarbij dat in de tegenbewijsregeling de waarde van een woning geacht wordt de WOZ-waarde te zijn, zodat geen sprake kan zijn van vermogensaanwas die in 2026 en/of 2027 tot het werkelijk rendement dient te worden berekend. In deze Opinie analyseer ik de houdbaarheid van deze ontwijkingsmogelijkheid. Als uitgangspunt neem ik daarbij een woning die door de huurder wordt gebruikt als permanent verblijf en waarbij (dus) afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 BW van toepassing is. Omdat de Wet tegenbewijsregeling box 3 al ingewikkeld genoeg is ten aanzien van het inkomen uit verhuurde woningen, veronderstel ik tevens dat de woning het hele jaar in bezit is, niet wordt verbeterd en er geen erfpacht van toepassing is.
Fiscale regelgeving
Van Uunen werkt zijn gedachtegang niet uit aan de hand van de wet, maar naar mijn veronderstelling is zijn redeneerlijn als volgt: Belastingplichtige ontvangt eind 2025 een afkoopsom voor de huurtermijnen voor de jaren 2026 en 2027. Op grond van art. 5.27 lid 1 onderdeel a Wet IB 2001 is sprake van een regulier voordeel dat op grond van art. 5.34 lid 1 onderdeel a Wet IB 2001 in 2025 tot het werkelijk rendement moet worden gerekend. Belanghebbende doet in 2025 geen beroep op de regeling van afdeling 5.6 (‘Tegenbewijs’) maar op de ‘hoofdregel’ van art. 5.2. Wet IB 2001. Vervolgens zou je denken dat de waarde van de woning, als gevolg van het verkopen van het huurrecht, zou dalen. Economisch gezien zal dat inderdaad het geval zijn, maar door de voorgeschreven waardering van woningen (art. 5.31 lid 2 onderdelen a en b Wet IB 2001) komt deze waardemutatie in eerste instantie niet tot uiting. En dat heeft tot gevolg dat in de jaren 2026 en 2027, waarin belastingplichtige wél een beroep doet op afdeling 5.6 Wet IB 2001 (de tegenbewijsregeling), geen sprake is van een vermogensaanwas die tot het werkelijk rendement moet worden gerekend op basis van art. 5.26 lid 2 onderdeel b Wet IB 2001.
Opnemen schuld in de aangifte
Op 1 september 2025 heeft de minister van Financiën de nota naar aanleiding van het verslag van het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 aan de Tweede Kamer gestuurd. Het verslag dateerde al van begin juli 2025, dus het is onwaarschijnlijk dat de Tweede Kamer toen al kennis had van het artikel van Van Uunen, maar impliciet werd er door vragen van het CDA wel al aan gerefereerd:2
‘De leden van de fractie van het CDA hebben een voorbeeld gegeven en vragen of daarbij sprake is van een constructie die kan leiden tot hoge onbelaste voordelen. Het betreft het volgende voorbeeld: A verhuurt panden voor € 100.000 per jaar. Deze opbrengst is onder de Wet werkelijk rendement box 3 inkomen dat wordt verminderd met kosten en rente. Nu draagt A in 2027 het recht op tien jaar huurpenningen over aan zijn bv tegen € 750.000; de bv betaalt dit bedrag in één keer aan A. Omdat het nieuwe box 3-stelsel van het kasstelsel uitgaat, vragen deze leden of het klopt dat A niets hoeft op te geven in zijn belastingaangiften vanaf 2028, terwijl A wel gebruik kan maken van de kostenaftrek. Deze leden vragen of het kabinet de nadelen van een kasstelsel onderkent omdat A bij een balansstelsel de vooruit ontvangen huur als ‘schuld’ op zijn privébalans moet opvoeren en dan ieder jaar € 75.000 moeten laten vrijvallen en als huur moet opgeven. Het klopt niet dat A in deze situatie niets hoeft op te geven in zijn belastingaangiften vanaf 2028, omdat er bij A sprake zal zijn van een jaarlijkse vermogensaanwas. In de hiervóór beschreven cessie van toekomstige huurtermijnen ontstaat bij A op het tijdstip van de cessie een verplichting met waarde in het economische verkeer. Deze verplichting wordt in box 3 als een schuld gekwalificeerd van € 750.000, ervan uitgaand dat dit de contante waarde van de tien huurtermijnen is. Gedurende de tien jaar waarvoor de huurpenningen zijn gecedeerd, wordt de waarde in het economische verkeer van deze schuld jaarlijks lager. De stijging van het vermogen die het gevolg is van de waardedaling van de schuld wordt jaarlijks in aanmerking genomen als vermogensaanwas. Van een (niet beoogde) constructie die kan leiden tot hoge onbelaste voordelen is naar de mening van het kabinet dan ook geen sprake. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat het kasstelsel alleen geldt voor de reguliere voordelen, niet voor het bepalen van de vermogensaanwas of de vermogenswinst.’
Hoewel voorgaande tekst betrekking heeft op de wet Werkelijk rendement box 3 en dus niet op de Wet tegenbewijsregeling box 3, is de gedachtegang in eerste aanleg hetzelfde. En dan is het duidelijk dat de minister een andere visie heeft dan Van Uunen. De minister stelt dat sprake is (zou zijn) van een verplichting met een waarde in het economische verkeer. Ik zie dat niet. De eigenaar van een pand heeft toekomstige huurvorderingen aan een derde verkocht. Onderdeel van die verkoop zal zijn dat de huurder gevraagd wordt om de desbetreffende huurtermijnen op een door deze derde aangewezen bankrekening te voldoen (en dus niet meer op een bankrekening op naam van de pandeigenaar). Daarmee ontstaat er naar mijn mening een verplichting van de huurder en een recht van de koper, maar ik zie geen verplichting aan de zijde van de pandeigenaar anders dan toestaan dat de huurder het pand blijft gebruiken. Dat gebruiksrecht lijkt mij geen afzonderlijk te waarderen verplichting, hooguit heeft dat gebruiksrecht invloed op de waardering van de onroerende zaak zelf. En daar zit dan weer wel (mogelijk) een verschil tussen beide wetten omdat voor onroerende zaken in de Wet werkelijk rendement box 3 (vooralsnog) wordt uitgegaan van een vermogenswinstbelasting en niet van een vermogensaanwasbelasting.
Genotsrechten?
En dat brengt mij weer terug naar de huidige wet. Een genotsrecht wordt in art. 5.22 lid 3 Wet IB 2001 omschreven als ‘elke gerechtigdheid tot voordelen uit goederen’. De fiscale definitie van een genotsrecht omvat meer dan de goederenrechtelijk genotsrechten zoals vruchtgebruik en erfdienstbaarheid. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Wet Inkomstenbelasting 2001 (Belastingherziening 2001) is bij art. 5.3.1 (het huidige art. 5.19 Wet IB 2001) ten aanzien van genotsrechten het volgende opgenomen:3
‘Het vierde lid voorziet er in dat voor de toepassing van de forfaitaire rendementsheffing (de rechten en verplichtingen die samenhangen met) een genotsrecht dat tegen een periodieke en zakelijke vergoeding wordt verleend geen waarde in het economische verkeer wordt toegekend. Te denken valt bijvoorbeeld aan huur- en pachtovereenkomsten.’
Hieruit blijkt dat de (fiscale) wetgever een huurrecht aanmerkt als een genotsrecht. Dat over het algemeen een huurrecht in box 3 niet tot uitdrukking komt, vindt zijn oorsprong in art. 5.19 lid 4 Wet IB 2001, waarin is bepaald dat ‘[g]enotsrechten die zijn verleend tegen een zakelijke vergoeding die wordt voldaan in regelmatig vervallende termijnen die betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste een jaar, worden gewaardeerd op nihil’.
Terug naar de casus waarbij een derde, in zijn voorbeeld de bv van de woningeigenaar, van een woningeigenaar de toekomstige huurtermijnen koopt. Het huurrecht vormt een genotsrecht, de vraag ontstaat wat deze derde verkrijgt. Omdat hij ‘alleen maar’ toekomstige huurtermijnen verwerft en dus geen ‘waardeontwikkeling’ en slechts indirect een risico van tenietgaan draagt,4 concludeer ik dat deze derde in elk geval geen economische eigendom verkrijgt.
De derde verkrijgt zelf geen recht op gebruik van de onroerende zaak, maar slechts een recht op de toekomstige vorderingen uit hoofde van de verhuurprestatie. Met andere woorden: ik betwijfel of deze derde een genotsrecht ten aanzien van de onroerende zaak heeft. Mijn conclusie is vooralsnog dat het genot bij de huurder is gebleven en de kopende derde eigenaar is van (toekomstige huur)vorderingen.
Desalniettemin beschikt de woningeigenaar (nog steeds) over een woning waarop ten gunste van een derde een genotsrecht is gevestigd. In de nihilwaardering van art. 5.19 lid 4 Wet IB 2001 voor genotsrechten vallen drie aspecten op: 1. er moet sprake zijn van een zakelijke vergoeding die 2. regelmatig vervalt en waarbij 3. de termijnen betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste een jaar.
Vanuit de huurder bezien is nog steeds sprake van regelmatig (over het algemeen in geval van woningen: maandelijks) vervallende termijnen die betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste een jaar. Vanuit de verhuurder bekeken geldt echter dat voor hem géén sprake is van regelmatig vervallende termijnen. Hij heeft weliswaar een doorlopende verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder, maar hij heeft zijn tegenprestatie voor de komende twee jaren al ontvangen. Ik neig ernaar te veronderstellen dat beide partijen de situatie moeten beoordelen vanuit hun eigen positie: voor de huurder geldt dat hij een genotsrecht heeft met regelmatig vervallende termijnen zodat hij het genotsrecht niet in aanmerking hoeft te nemen, maar voor de verhuurder geldt dat sprake is van het ter beschikking stellen anders dan tegen regelmatig vervallende termijn die betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste een jaar, zodat de verhuurder wél rekening moet houden met een waarde van het genotsrecht. Niet relevant voor deze analyse, maar voor de volledigheid: de kopende derde heeft een ‘gewone’ vordering op de huurder ter grootte van de contante waarde van de hem toekomende toekomstige huurtermijnen.
In de veronderstelling dat de verhuurder wél rekening moet houden met een genotsrecht, waaraan een waarde toekomt, ontstaat de vraag hoe die waarderingsregel van art. 5.22 Wet IB 2001 zich verhoudt tot de waarderingsregel voor woningen van art. 5.20 Wet IB 2001 (om daarna de koppeling met art. 5.31 Wet IB 2001 te maken).
Zowel ‘De Vakstudie’,5 de Cursus Belastingrecht6 als NDFR7 zijn van mening dat de WOZ-waarde van een woning waarop een genotsrecht is gevestigd, moet worden verminderd met de waarde van dat genotsrecht. Stevens8 was van mening dat de bloot eigenaar van de woning deze voor 100% van de WOZ-waarde dient op te nemen. Die mening komt alsdan overeen met de zienswijze van Van Uunen. In de meest recente druk9 heeft hij toegevoegd dat daarbij ‘de waarde van de bloot eigendom wordt bepaald met inachtneming van de regels van artikel 5.22 Wet IB 2001’. Ook Heithuis e.a.10 zijn van mening dat de bloot eigenaar een waarde moet opnemen die wordt verminderd met de waarde van het vruchtgebruik, waarbij Heithuis van mening is dat de bloot eigenaar niet toekomt aan de waarderingsfictie van art. 5.20 Wet IB 2001 (WOZ-waarde), maar moet starten met de waarde in het economische verkeer van de woning.
Ik heb niets kunnen vinden waaruit blijkt dat dit waarderingsvraagstuk in de jurisprudentie aan de orde is gekomen. Een geschil handelde meestal over de vraag of sprake was van een bezit dat onderdeel uitmaakte van het inkomen uit sparen en beleggen en indien dit het geval was, stond de omvang zelf niet ter discussie.11
In het besluit ‘Inkomen uit sparen en beleggen (box 3)’ van 31 oktober 2005, nr. CPP2005/1272M, dat bij besluit van 19 december 2010, nr. DGB2010/4308M, Stcrt. 2010, 21344 is ingetrokken (zie NTFR 2011/21), was het volgende opgenomen (5.14):
‘De blote eigendom behoort voor de blote eigenaar tot zijn rendementsgrondslag van box 3. De blote eigendom wordt gewaardeerd op het verschil tussen de waarde in het economische verkeer van de woning en de forfaitair te bepalen waarde van het vruchtgebruik (artikel 5.22 van de Wet IB 2001). De WOZ-waarde is niet van toepassing, ook niet als voor de vruchtgebruiker de eigenwoningregeling van toepassing is. De WOZ-waardering op grond van artikel 5.20 van de Wet IB 2001 geldt alleen voor de woning die de belastingplichtige in belangrijke mate ter beschikking staat. De woning staat niet de blote eigenaar maar de vruchtgebruiker ter beschikking.’
Zoals uit de geciteerde tekst blijkt, was in de beginjaren van de Wet IB 2001 de waardering op (een afgeleide van) de WOZ-waarde van een woning in box 3 alleen toegestaan voor woningen die niet werden verhuurd. Pas in 2010 zijn de bepalingen met betrekking tot de leegwaarderatio aan art. 5.22 Wet IB 1001 toegevoegd.
Kennisgroepstandpunt KG:051:2023:16 handelt over de gevolgen van een mantelzorgwoning die door de ouders van belastingplichtige is geplaatst in de tuin behorende bij de eigen woning van belastingplichtige. In het antwoord van de kennisgroep komt tot uitdrukking dat zij van mening is dat de waarde van mantelzorgwoning verminderd met de waarde van het genotsrecht van de ouders tot het box 3-vermogen van belastingplichtige moet worden gerekend.
Op basis van het voorgaande is mijn conclusie dat de waarde van het genotsrecht op een woning voor de eigenaar van de woning in mindering komt op de volgens art. 5.20 Wet IB 2001 berekende waarde.
Vervolgens ontstaat de vraag of de hiervóór genoemde conclusie ten aanzien van de werking van art. 5.22 lid 2 Wet IB 2001 op de waardering van woningen anders dan eigen woningen als beschreven in art. 5.20 Wet IB 2001 ook doorwerkt naar de waarderingen van art. 5.31 Wet IB 2001.
Als eerste heeft te gelden dat in lid 1 van art. 5.31 Wet IB 2001 onomwonden is opgenomen dat ‘[d]e waarde van bezittingen en schulden wordt bepaald met overeenkomstige toepassing van afdeling 5.4 en de daarop berustende bepalingen’. Voor degenen die geen wettekst op schoot hebben liggen: afdeling 5.4 omvat art. 5.18 tot en met 5.23 en dus ook art. 5.20 en 5.22 Wet IB 2001. De desbetreffende volzin bepaalt echter vervolgens dat ‘de waarde van een woning wordt bepaald op basis van het tweede tot en met vijfde lid’, om ten slotte in die leden weer te verwijzen naar de bepalingen van art. 5.20 Wet IB 2001.
Dit, in combinatie met de opmerking in de memorie van toelichting bij de Wet tegenbewijs box 3,12 waarin de wetgever heeft opgenomen dat ‘[m]et dit wetsvoorstel de heffing in box 3 in overeenstemming [wordt] gebracht met deze jurisprudentie van de HR. (…) De HR heeft in zijn arresten regels geformuleerd voor de vaststelling van het werkelijk rendement waarmee de strijdigheid met het discriminatieverbod en het eigendomsrecht wordt weggenomen. Deze regels dienen als uitgangspunt voor dit wetsvoorstel’, maakt dat ik ervan uitga dat de wetgever heeft beoogd dat ook voor de bepalingen van art. 5.31 Wet IB 2001 rekening moet worden gehouden met de waardedruk van het genotsrecht. Ik merk daarbij op dat de toepassing van art. 5.22 Wet IB 2001 in art. 5.26 Wet IB 2001 niet wordt uitgesloten.
(Tussen)conclusie
Mijn conclusie is derhalve dat het door Van Uunen gesignaleerde lek zich niet voordoet. Ik zal dat cijfermatig onderbouwen aan de hand van het rekenvoorbeeld dat Van Uunen zelf geeft:
Gemiddelde WOZ-waarde woning: € 400.000
Aantal woningen: 5
Maandelijkse huur: € 2.000
Leegstand: 5%
Als gevolg van de leegstand bedraagt de jaarhuur niet 5 woningen x 12 maanden x € 2.000 huur per maand = € 120.000, maar ‘slechts’ € 114.000 (95%).
Belastingplichtige verkoopt de huurstroom voor 2026 en 2027 voor de zakelijk veronderstelde prijs van € 200.000.