NTFR 2026/712 - Circulair investeren in vastgoed
NTFR 2026/712 - Circulair investeren in vastgoed
Waarom het bestaande fiscale winstbegrip verrassend goed blijkt te werken
Circulariteit is in korte tijd uitgegroeid tot een belangrijk begrip in het duurzaamheidsdebat. Terwijl traditionele duurzaamheidsmaatregelen zich vooral richten op energiegebruik en emissiereductie, heeft circulariteit primair betrekking op het beperken van grondstoffengebruik, onder meer door hergebruik van materialen, levensduurverlenging van gebouwen en het bevorderen van aanpasbaarheid en demontage.
In de vastgoedsector staat circulariteit inmiddels in de belangstelling. Circulaire investeringsmodellen kunnen leiden tot andere eigendomsstructuren, gebruiksrelaties en waarderingsvraagstukken dan bij traditionele vastgoedontwikkeling het geval is. In de civielrechtelijke en vastgoedkundige literatuur wordt daarom aandacht besteed aan circulair bouwen en circulair investeren, waarbij onder meer nieuwe contractvormen, eigendomsstructuren, materiaalpaspoorten en exploitatiemodellen worden besproken.
In de fiscale literatuur – met name waar het gaat om de winstsfeer – heeft deze ontwikkeling voor vastgoed echter tot dusver nauwelijks tot analyses geleid.1 Daarmee rijst de vraag of circulaire investeringsmodellen in de fiscale vastgoedpraktijk wel een (nieuw) vraagstuk vormen. Een verkenning van de internationale fiscale literatuur laat zien dat de meeste studies over fiscaliteit en circulariteit zich richten op beleid en regulering in brede zin. Zo pleiten Vence en López Pérez voor een herontwerp van het fiscale stelsel waarbij belastingdruk verschuift van arbeid (bijvoorbeeld arbeidsintensieve activiteiten als hergebruik, recycling, sanering) naar het gebruik van niet-hernieuwbare primaire grondstoffen om circulaire activiteiten te stimuleren. Dit verlaagt de kosten, verhoogt de kwaliteit van secundaire grondstoffen en vergroot daarmee hun markt.2 Ook de juridische literatuur over gerichte fiscale prikkels richt zich uitsluitend op duurzame investeringen in algemene zin. Zo analyseren Lideikyte-Huber en Peter directe belastingfaciliteiten voor investeerders in duurzame projecten in het licht van het Europese staatssteunrecht.3 Deze studies bieden waardevolle inzichten, maar gaan slechts beperkt in op circulaire vastgoedinvesteringen en de toepassing van directe belastingen in de winstsfeer. Recente vastgoedliteratuur laat bovendien zien dat circulaire toepassingen in de praktijk nog sterk in ontwikkeling zijn. Uit bijdragen in het Nederlandse Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) komt naar voren dat circulaire strategieën in de bouw zich in belangrijke mate richten op de renovatie van bestaande gebouwen en het hergebruik van bouwcomponenten, terwijl de verdere uitwerking van deze benadering nog in ontwikkeling is en de toepassing in de praktijk wordt gekenmerkt door coördinatieproblemen, met name bij het matchen van vraag en aanbod van materialen.4
Voor de fiscale praktijk is daarom de vraag relevant of circulaire investeringsmodellen daadwerkelijk nieuwe fiscale vraagstukken oproepen. Tegen deze achtergrond rijst de vraag of de huidige fiscale systematiek reeds voldoende flexibel is om circulaire investeringsmodellen te accommoderen. Daarbij is van belang dat de vastgoedpraktijk zich nog in een ontwikkelingsfase bevindt, waarin circulaire toepassingen veelal projectmatig worden gerealiseerd en waarin breed gedragen en gestandaardiseerde marktpraktijken nog ontbreken dan wel zich nog in ontwikkeling bevinden.5 Maar het is ook denkbaar dat circulaire investeringsmodellen leiden tot nieuwe vraagstukken rond afschrijving, eigendom en waardering.
Circulariteit is een groot thema met vele invalshoeken. In deze Opinie verken ik de huidige stand van zaken voor vastgoed in de winstsfeer. Vanuit fiscaal perspectief lijken met name drie thema’s relevant: de bepaling van de economische gebruiksduur en restwaarde van gebouwen en bouwcomponenten, de kwalificatie van eigendoms- en gebruiksstructuren in circulaire exploitatiemodellen en de waardering van materialen en onderdelen die na demontage opnieuw kunnen worden ingezet. De centrale vraag is daarmee of circulariteit voor de fiscaliteit in de winstsfeer daadwerkelijk een nieuw vraagstuk vormt, of dat het bestaande fiscale instrumentarium deze ontwikkelingen reeds afdoende kan accommoderen.
1. Begripsbepaling
Wat moet onder circulair investeren of de circulaire economie worden verstaan? Dat er veel definities bestaan, blijkt uit het artikel ‘Conceptualizing the Circular Economy (Revisited): An Analysis of 221 Definitions’.6 De auteurs presenteren uiteindelijk de volgende metadefinitie:
De circulaire economie is een regeneratief economisch systeem dat een paradigmaverschuiving vergt, waarbij het ‘end-of-life’-concept wordt vervangen door het verminderen dan wel het hergebruiken, recyclen en terugwinnen van materialen in de gehele toeleveringsketen. Het systeem beoogt waardebehoud en duurzame ontwikkeling te bevorderen door milieukwaliteit, economische ontwikkeling en sociale rechtvaardigheid te realiseren ten behoeve van huidige en toekomstige generaties. Het wordt mogelijk gemaakt door een alliantie van stakeholders (industrie, consumenten, beleidsmakers en de academische wereld) en hun technologische innovaties en capaciteiten.7
Kortom: de circulaire economie beoogt een systeemverandering te realiseren gericht op waardebehoud door het sluiten van materiaalkringlopen. Het artikel geeft een algemene conceptanalyse van de circulaire economie en is niet specifiek op vastgoed of de gebouwde omgeving gericht. Wel wordt opgemerkt dat onderzoek naar circulaire economie in de bouwsector grotendeels aansluit bij dezelfde algemene definities en principes. In de bouwliteratuur wordt circulariteit in de gebouwde omgeving doorgaans gekoppeld aan ontwerp- en bouwstrategieën die materiaalstromen gedurende de levenscyclus van een gebouw circulair maken, zoals modulair bouwen, prefabricatie, demontage en hergebruik van materialen.
Strategische benaderingen van circulariteit in de gebouwde omgeving8 zien er als volgt uit:
De in de literatuur onderscheiden strategieën zijn daarmee in belangrijke mate technologisch en ontwerpmatig van aard. De vertaalslag naar grootschalige toepassing in de vastgoedpraktijk blijkt echter nog beperkt. Zo is het hergebruik van materialen vaak afhankelijk van projectspecifieke omstandigheden en samenwerking tussen ketenpartijen, terwijl gestandaardiseerde toepassingen nog ontbreken.9 In de literatuur ligt de nadruk vooral op technologische oplossingen, afvalbeheer en de toepassing van de 3R-principes (reduce, reuse, recycle), alsmede op levenscyclusanalyses van gebouwen en bouwmaterialen.10 Ook op Europees niveau wordt circulariteit momenteel primair geoperationaliseerd via rapportage- en indicatorensystemen. In de voorgestelde European Sustainability Reporting Standards E5 worden ondernemingen onder meer verplicht om gegevens te verstrekken over materiaalstromen, afvalstromen en circulariteitspercentages, hetgeen onderstreept dat circulariteit zich vooralsnog vooral manifesteert als een rapportage- en sturingsvraagstuk.11 Dat de manieren van operationalisering van circulariteit sterk uiteenlopen, blijkt uit systematische literatuurstudies waarin tientallen indicatoren worden onderscheiden om de circulariteit van productieprocessen en materiaalstromen te meten. In een recente review worden bijvoorbeeld 61 verschillende indicatoren geïdentificeerd. In de context van de gebouwde omgeving wordt dit algemene concept vervolgens vertaald naar het vastgoed- en bouwdomein, waarbij de nadruk ligt op levensduurverlenging van gebouwen, hergebruik van bouwcomponenten en het sluiten van materiaalstromen binnen de bouwketen. 12
In de praktijk blijkt circulaire toepassing bij bestaand vastgoed echter nog beperkt. Renovatie- en onderhoudsinvesteringen zijn vaak primair gericht op energiebesparing en de energietransitie, terwijl circulaire toepassingen van bouwmaterialen vaak beperkt blijven tot hergebruik, recycling of energieterugwinning uit vrijkomende materialen. Met name bij hergebruik van bouwcomponenten blijkt de afstemming tussen sloop en ontwerp complex en afhankelijk van timing, informatievoorziening en samenwerking tussen partijen.13
2. Businesscases in de Nederlandse context
Is met circulair investeren financieel rendement te maken? In de literatuur wordt regelmatig gesignaleerd dat het opstellen van een sluitende businesscase voor circulaire investeringen lastig is. Empirisch onderzoek in de bouwsector laat bijvoorbeeld zien dat dit mede wordt veroorzaakt door onzekerheid over toekomstige materiaalwaarden en door bestaande financieringsstructuren. Daarnaast wordt in beleids- en praktijkstudies benadrukt dat circulaire activiteiten zoals reparatie, gebruiksduur verlengende renovatie (refurbishment) en hergebruik relatief arbeidsintensief zijn. In een belastingstelsel waarin arbeid relatief zwaar wordt belast terwijl het gebruik van primaire grondstoffen en milieuschade slechts beperkt wordt beprijsd, kan daardoor een structureel competitief nadeel ontstaan voor circulaire verdienmodellen.14
In de Nederlandse context is met name het onderzoek van Zandee e.a. interessant.15 Zij voerden een kwalitatief, exploratief casestudyonderzoek uit naar circulaire businessmodellen in de bouwsector. Zij analyseerden twee Nederlandse projecten – ‘Road-as-a-Service’ en ‘Façade-as-a-Service’16 – op basis van elf focusgroepen met 45 professionals uit financiële, juridische en technische disciplines. Het doel van het onderzoek was te analyseren hoe accounting-, governance- en financieringsstructuren circulaire initiatieven mogelijk maken of juist belemmeren. In circulaire projecten wordt vaak verondersteld dat materialen een restwaarde behouden doordat zij later kunnen worden hergebruikt. Accounting- en financieringsmodellen gaan echter uit van lineaire afschrijving, waarbij activa in de tijd richting nul worden afgeschreven.17 Daardoor blijft de potentiële restwaarde van materialen in circulaire systemen vaak buiten beeld in financiële modellen. Dit probleem hangt samen met het feit dat bestaande accountingsystemen zijn ontworpen voor een lineaire productie- en waardelogica. Zij gaan uit van kortere tijdshorizonten, eigendomsoverdracht en waardevermindering van activa, terwijl circulaire businessmodellen juist zijn gebaseerd op langdurig materiaalgebruik, hergebruik en behoud van waarde. Zoals een deelnemer aan het onderzoek opmerkt: ‘When we think of standard accounting, we are taught that assets depreciate over time toward zero. But in circular systems, materials often retain significant value if designed properly. Our accounting systems simply don’t capture this potential.’18
Verder kwam uit het onderzoek naar voren dat financiers en banken moeite hebben met de lange tijdshorizon van circulaire vastgoed- en infrastructuurprojecten. Circulaire servicemodellen in de gebouwde omgeving kunnen contractduren van dertig jaar of langer hebben, terwijl financieringsstructuren vaak zijn gebaseerd op aanzienlijk kortere looptijden. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de casus ‘Façade-as-a-Service’, waarin een gevelleverancier eigenaar blijft van de gevel en deze als langlopende dienst aan gebouweigenaren levert. Banken bleken in deze casus doorgaans slechts bereid financiering te verstrekken voor een kortere periode (bijvoorbeeld circa vijftien jaar), terwijl het servicecontract juist is gebaseerd op een langere levenscyclus van het gebouwcomponent (bijvoorbeeld circa dertig jaar). Hierdoor moet de financiering vaak in meerdere fasen worden gestructureerd, wat de businesscase complexer en onzekerder maakt. Dit illustreert dat de economische haalbaarheid van circulaire investeringen in de gebouwde omgeving niet alleen afhankelijk is van technische of milieukundige voordelen, maar in belangrijke mate ook van de wijze waarop accounting-, waarderings- en financieringssystemen omgaan met lange levenscycli, restwaarden en gedeelde eigendom van bouwcomponenten.
3. De fiscale toets: circulair investeren en het fiscale winstbegrip
Circulaire bouwconcepten gaan ervan uit dat materialen en bouwcomponenten hun waarde behouden of opnieuw waarde kunnen genereren. Het fiscale winstbegrip is daarentegen historisch ontwikkeld vanuit het uitgangspunt dat bedrijfsmiddelen in de tijd hun ‘gebruikswaarde’ verliezen. Het onderzoek van Zandee suggereert dat circulaire investeringsmodellen in de gebouwde omgeving lijken te botsen met bestaande accounting- en financieringssystemen. De vraag is vervolgens of vergelijkbare spanningen ook bestaan binnen het fiscale winstbegrip. Met andere woorden: vormt circulair investeren in vastgoed voor de fiscaliteit een nieuw probleem, of kan het bestaande fiscale kader deze ontwikkelingen zonder wezenlijke aanpassing accommoderen?
Vanuit fiscaal perspectief staan drie thema’s centraal:
de bepaling van de gebruiksduur en de restwaarde van gebouwen en bouwcomponenten;
de kwalificatie van eigendoms- en gebruiksstructuren in circulaire exploitatiemodellen;
de waardering van materialen en onderdelen die na demontage opnieuw kunnen worden ingezet.
3.1. . Afschrijven
Een eerste fiscaal vraagstuk betreft de afschrijving van gebouwen en bouwcomponenten. In de Nederlandse fiscale winstbepaling worden bedrijfsmiddelen afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur binnen de onderneming, rekening houdend met een verwachte restwaarde. Afschrijven veronderstelt dat activa hun gebruikswaarde verliezen en tot de restwaarde worden afgeschreven. Circulaire bouwconcepten kunnen deze veronderstelling relativeren. Wanneer gebouwen worden ontworpen met het oog op demontage en hergebruik van componenten, zou de restwaarde van bepaalde materialen of onderdelen tot een hogere restwaarde kunnen leiden dan in traditionele modellen wordt verondersteld.19 Een fiscaal relevant vraagstuk voor de afschrijving betreft dan de huidige waarde van materialen en bouwcomponenten die na demontage opnieuw kunnen worden ingezet. Wanneer materialen na demontage opnieuw kunnen worden verkocht of hergebruikt, kan dit invloed hebben op de bepaling van opbrengsten en kosten bij dergelijke projecten. Uit Zandee’s onderzoek komt naar voren dat de toekomstige waarde van herbruikbare materialen vaak onzeker is en moeilijk te bepalen. In interviews met marktpartijen werd benadrukt dat het bepalen van residuele materiaalwaarde op verschillende momenten in de levenscyclus, nieuwe methodologische benaderingen vereist waarbij de toekomstige waarde van herbruikbare bouwmaterialen vaak onzeker is en afhankelijk is van factoren zoals demontagekosten, materiaaldegradatie en marktvraag.20
Vanuit het perspectief van goed koopmansgebruik leidt een hogere verwachte restwaarde, gemeten naar de stand per tijdstip nul, tot een lagere jaarlijkse afschrijving. Tenminste, als deze aannemelijk is. Maar wordt die hogere waarde voor die componenten in de markt wel onderkend en erkend? Moet de voorzichtige ondernemer daar al rekening mee houden? Een taxateur zal ten minste moeten kunnen aantonen dat een potentiële koper van een vergelijkbaar pand hier meer voor over zou hebben. Vanuit fiscaal perspectief ligt het daarom voor de hand om dergelijke waarden pas in aanmerking te nemen wanneer zij voldoende zeker en realiseerbaar zijn. Voor de berekening van de afschrijving kan de ondernemer rekening houden met verschillende gebruiksduren van de componenten. Afzonderlijke bouwcomponenten kunnen een eigen economische levensduur hebben die duidelijk afwijkt van die van het gebouw als geheel. In circulaire bouwconcepten worden installaties, gevels of constructie-elementen immers ontworpen met het oog op toekomstige demontage en hergebruik. Maar art. 3.30a Wet IB 2001 ziet het gebouw met alle componenten als één bedrijfsmiddel plus de afschrijvingsbeperking.
Wat bestaande gebouwen betreft, omvat circulariteit vaak relatief kleinschalige ingrepen of hergebruik van materialen, die fiscaal eerder als onderhouds- of verbeteringsuitgaven worden behandeld dan als afzonderlijke investeringsprojecten.