Box 3-heffing vastgoed: van pretbox naar doos van Pandora?

NTFR 2022/2537

Box 3-heffing vastgoed: van pretbox naar doos van Pandora?

prof. dr. T.M. Berkhoutverbonden aan Nyenrode Business Universiteit en Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum. Mededeling voor niet-fiscale lezers: dit artikel is op strikt persoonlijke titel geschreven. Voor fiscale lezers is deze mededeling overbodig.

Tijdens de introductie van box 3 werd nog gnuivend gesproken van een ‘pretbox’. ‘Elke sukkel haalt meer dan 4% rendement. Wie dat niet lukt, kan bij mij staatsobligaties krijgen met een procent of zes’, schijnt Gerrit Zalm destijds gezegd te hebben. Die 4% rendement kon zonder enig risico en zonder enige kennis van beleggen behaald worden, daar hoefden de belastingbetalers zich geen zorgen over te maken. Actuarissen beschouwden toentertijd 4% welhaast als een ‘natuurlijke rente’, iets wat sinds de gebroeders De Wit als een zekerheid kon worden beschouwd. Een andere zekerheid leek dat de politiek kon rekenen met een gegarandeerde geldstroom uit box 3.

Inmiddels weten we, twintig jaar later, wel beter. Risicovrije rentes bleken helemaal niet zo vast en risicovrij te zijn als men wel dacht. Het pretbox-gehalte van box 3 nam snel af tijdens de financiële crisis die inzette met de val van Lehman Brothers. De vluchtige reparaties van box 3 in meer recente jaren bleken ook niet te helpen om het box 3-chagrijn weg te nemen. De Hoge Raad legde in 2021 uiteindelijk een geschenk voor de vele bezwaarmakers – verder wordt nog niet gegaan – onder de kerstboom. In de Kamer leeft al langer de wens om box 3-vermogen anders – ‘eerlijker’ – te belasten. Niet forfaitair, maar via een vermogenswinst- of vermogensaanwasbelasting. Daarmee lijkt voor menigeen een doos van Pandora open te gaan.

Op 15 april 2022 stuurde staatssecretaris Van Rij de ‘Contourennota box 3-heffing op basis van werkelijk rendement’ naar de Tweede Kamer, waarin hij constateert dat de huidige vormgeving met forfaits op individueel niveau onvoldoende aansluit op daadwerkelijk behaalde rendementen. ‘Hierdoor kunnen mensen met lage werkelijke rendementen, waaronder veel spaarders, de huidige heffing als onrechtvaardig ervaren.’ Zoals de titel al suggereert, bevat de nota contouren. Met andere woorden: er kan nog van alles gebeuren, de staatssecretaris houdt het kruit droog. Daarom lijkt het goed om erover na te denken welke aspecten van belang zijn en worden voor vastgoedbeleggingen1 en box 3-vastgoedbeleggers. Dat is geen sinecure, want beleggingen en beleggers zijn er in vele soorten en maten: van doorgewinterde beleggers die – naast bijvoorbeeld vastgoed in bv’s – portefeuilles hebben van tientallen miljoenen euro’s tot eigenaren van een pied-à-terre, gebruikers van en beleggers in vakantiewoningen en mensen die een pand verhuren bij wijze van pensioenvoorziening2. Onnodig om te schrijven, maar toch: het gaat wel heel ver om deze vastgoedeigenaren/beleggers als huisjesmelkers te framen, zoals wel vaker gebeurt.

Vermogenswinst- en vermogensaanwasbelastingen

Op deze plek schreef ik in 2015 dat we er niet te veel van moesten verwachten.3 In 2016 publiceerde Kavelaars een lezenswaardig overzichtsartikel over vermogensmutatieheffingen in het Weekblad, recentelijk gevolgd door een update in het MBB4. Er zijn verschillende beschouwingen en rapportages verschenen over de theoretische en praktische (on)uitvoerbaarheid van een heffing op basis van ‘werkelijk rendement’ in box 3. Het lijkt er nu toch van te komen. Daarom vestig ik in deze bijdrage toch nog eens de aandacht op vastgoed. Ik verken eerst het landschap voordat ik aan de contourennota toekom, waarna ik een praktijkvoorbeeld presenteer en aan de hand daarvan de nota bespreek.

Box 3: omvang

Het nettototaalvermogen in box 3 bedroeg in 2019 een slordige € 470 miljard. Vastgoed komt in ruim 20% van de aangiften voor en vertegenwoordigt een waarde van 25% van de totale box 3-waarde, ongeveer € 117,5 miljard. Voor 2019 bedroeg de opbrengst van box 3 € 4,3 miljard en het aantal box 3-aangiften bedroeg 2,7 miljoen.5 Over de jaren heen levert box 3 een kleine € 4,5 miljard belasting per jaar op.6 Als men in Den Haag deze geldstroom intact wil houden én de spaarrentes laag blijven, komt er grotere druk te staan op het belasten van het overige vermogen in box 3, waaronder vastgoed.

Vastgoedkarakteristieken

Niet alleen kunnen er zeer grote verschillen bestaan tussen de beleggers, maar ook tussen objecten. De Amerikaanse vastgoedhoogleraar C.F. Sirmans definieerde op een conferentie van de European Real Estate Society vastgoed als ‘a heterogeneous, illiquid (thinly traded, high search costs), fixed-in-space, risky asset with an unique set of institutional characteristics’.7 Vastgoed is heterogeen van aard. Geen twee objecten zijn hetzelfde, ook al liggen ze vlak naast elkaar. Het is illiquide, wordt niet dagelijks verhandeld. Het kost tijd om een vastgoedobject in geld om te zetten en het object kent geen dagelijkse prijsvorming, zoals beursgenoteerde aandelen en obligaties. De marktwaarde van vastgoed wordt geschat, hetgeen een subjectieve aangelegenheid is. Getaxeerde marktwaarden kennen ruime bandbreedtes. Gerealiseerde prijzen voor ander vastgoed, waarop de taxatie wordt gebaseerd, hebben hooguit een signaalfunctie. Daarnaast is de vastgoedmarkt een cyclische markt, waardoor marktwaarden kunnen fluctueren. Over het jaarlijkse totaalrendement (waardemutatie plus nettogeldstroom) van grote institutionele beleggers – niet de box 3-beleggers – zijn tegen betaling betrouwbare, gevalideerde cijfers beschikbaar.8 Ik beschouw de commerciële vastgoedmarkt – de markt voor verhuurd vastgoed – als een intransparante markt, ook al lijkt er ogenschijnlijk veel informatie over beschikbaar te zijn. Veel gedetailleerde informatie zit achter betaalmuren, bijvoorbeeld bij de researchbureaus van grote makelaarskantoren. Dat is ook logisch, want het verzamelen van vastgoeddata is een ware opgave.

Wet WOZ

Als we het hebben over transparantie, waarde en waardeontwikkeling, speelt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) een voorname rol in de fiscaliteit. Voor de Wet WOZ wordt vastgoed jaarlijks getaxeerd. De WOZ-waarde kent een tweetal ficties: de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Daardoor wordt niet altijd aangesloten bij de feitelijke en juridische situatie en kunnen er (grote) verschillen ontstaan met de marktwaarde.9 Door de gehanteerde ficties wordt bijvoorbeeld niet de waarde in verhuurde staat vastgesteld. De getaxeerde WOZ-waarde van een object typeer ik als kengetal ten behoeve van verschillende fiscale regelingen.10 Het totaal aantal WOZ-objecten bedraagt afgerond 9,2 miljoen. De kosten van een taxatie kwamen voor het jaar 2021 op € 19,30 per object en daarmee per taxatie. De getaxeerde WOZ-waarden lopen één jaar achter. Tegen WOZ-beschikkingen staat bezwaar en beroep open. In april 2022 was met betrekking tot de WOZ-waarde per 1 januari 2021 van de woningen 2,5% en van de niet-woningen 4,4% nog onder bezwaar.11

Contourenschets vermogensaanwasbelasting

De staatssecretaris schetst ‘hoofdlijnen van de beoogde vermogensrendementsheffing op basis van werkelijk rendement’. In deze paragraaf volg ik zijn betoog op de voet.

Hij schrijft dat uit verschillende verkenningen naar voren komt dat een heffing over het werkelijk behaalde rendement op verschillende manieren kan worden vormgegeven. De keuze hierin is van grote invloed op de uitwerking en de gevolgen van het stelsel. Voor de verschillende vormgevingsaspecten is nader uitzoekwerk nodig of moeten nog afwegingen gemaakt worden. Hij kiest voor een vermogensaanwasbelasting die hij als volgt omschrijft: ‘Bij een vermogensaanwasbelasting wordt jaarlijks belasting geheven over de reguliere inkomsten (zoals rente, dividend, huur en pacht) en de ongerealiseerde waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen (zoals koerswinst of koersverlies over aandelen, waardestijging of waardedaling van onroerend goed).’

Voor vastgoed betekent dat jaarlijks belasting heffen over huur, pacht en de jaarlijkse waardestijging of waardedaling van vastgoed. De betaalde rente is daarbij aftrekbaar van het inkomen. De jaarlijkse waardemutatie wordt in de heffing betrokken en niet pas in het jaar waarin het vermogensbestanddeel wordt verkocht. Daarmee wordt langdurig uitstel van belastingheffing voorkomen. Belastingplichtigen betalen over het jaarlijkse rendement in plaats van een (grote) aanslag ineens over de waardemutatie tussen aankoop, die mogelijk in een ver verleden plaatsvond, en de verkoop. Volgens de staatssecretaris is een voordeel dat belastingplichtigen niet langdurig gegevens hoeven bij te houden over de kostprijs van alle vermogensbestanddelen. Een nadeel is dat er mogelijk onvoldoende liquide middelen zijn om de box 3-heffing te voldoen. Bijvoorbeeld omdat een woning in eigen gebruik geen huurinkomsten oplevert of de huurinkomsten van een object zijn te laag. Hiervoor moet aandacht zijn bij de verdere uitwerking, ook met het oog op het feit dat er steeds meer aandacht is voor aanvullende maatregelen die de huuropbrengsten van woningbeleggers raken.

Omdat de heffing op basis van werkelijk rendement voor vastgoed ingewikkelder is, is in het coalitieakkoord afgesproken dat de waardeontwikkeling van vastgoed aanvankelijk nog forfaitair zal worden belast, waarbij zo snel mogelijk de overstap wordt gemaakt naar werkelijk rendement. De benodigde gegevens zijn thans niet voldoende beschikbaar of geschikt om de waardeontwikkeling te belasten. De WOZ-waarde op de waardepeildatum van 1 januari van het belastingjaar, die voor veel vastgoed in box 3 van toepassing is, wordt pas na afloop van het belastingjaar vastgesteld door middel van een WOZ-beschikking. De waarde op 1 januari en 31 december is daardoor te laat beschikbaar om de belastbare waardemutatie in het belastingjaar te kunnen vaststellen. Onderzocht zal moeten worden welke andere gegevens eventueel via ketenpartners beschikbaar kunnen komen. De inkomsten zoals huur en pacht uit vastgoed worden in het nieuwe stelsel wel naar het werkelijke rendement belast. Hierbij moet nog onderzocht worden of en in welke mate de informatiepositie van de Belastingdienst hierover kan worden verbeterd. Tot zover de contourennota.

Winststelsel mét gelijk afrekenen

In de kern wordt een nieuw winststelsel geïntroduceerd, ditmaal voor box 3. En winststelsels, daar hebben we volop mee te maken in de inkomstenbelasting (box 1: winst, row, tbs; box 2 in afgeleide vorm).12 De nietsvermoedende belastingplichtige mag een heuse balans met een winst- en verliesrekening opstellen en een ware boekhouding gaan voeren met onttrekkingen (bijvoorbeeld verkocht vastgoed) en stortingen (bijvoorbeeld verbeteringen en investeringen). Waar elders voorzichtigheid noopt tot het uitstel van belasting betalen tot het moment van realisatie (en veronderstelde geldontvangst), kan de belastingplichtige nu gelijk afrekenen over ongerealiseerde winsten – of er nu liquiditeit is of niet. Een gematigd tarief voor vermogenswinsten, een herinvesteringsreserve voor langetermijnbeleggers of een heffing uitsluitend bij realisatie lijkt niet in zicht te zijn ten tijde van het schrijven van deze Opinie.13

‘Werkelijk rendement’

Over wat ‘werkelijk rendement’ is, valt een wetenschappelijk congres met verhitte debatten op te zetten. Een definitie van ‘werkelijk rendement’, waaraan in de nota maar liefst 41 keer wordt gerefereerd, wordt niet gegeven. Een precieze definitie met toelichting lijkt mij noodzakelijk bij de introductie van een nieuwe belasting, al was het maar om belastingplichtigen en toekomstige dataleveranciers precies te kunnen instrueren. Uit de omschrijving kunnen we afleiden dat het gaat om ‘een totaalrendement’ over een kalenderjaar: de geldstroom uit het vastgoed plus de vermogensmutatie. Dit levert financieel-rekenkundig een zeer rudimentaire14 rendementsformule op:

Fiscale opbrengst

In de vastgoedsector gebruikt men als opbrengst voor een dergelijke formule de nettogeldstroom (geldinkomsten minus gelduitgaven). Fiscaal hanteren we andere criteria en een ander vocabulaire dan geldstromen. Uit de nota kunnen we afleiden dat voor vastgoed ‘de huur’ (waaronder ik hierna ook pacht schaar) minus de financieringskosten (rente) minus de onderhoudskosten wordt belast. Verbeteringskosten, die een vermogensaanwas opleveren, worden als storting gecorrigeerd. Welke kosten hangen verder (in)direct samen met het vastgoedobject of met de huur, zoals de kosten van beheer en management? Hoe wordt ‘huur’ gedefinieerd? Mogen we, in de zoektocht naar geld voor box 3, trouwens zomaar blijven aannemen dat bij onverhuurde objecten (geen geldstroom, eigen gebruik) niet alsnog een ‘werkelijke (markt)huurwaarde’ als opbrengst wordt belast?15

Fiscale vermogensmutatie

In de vastgoedsector wordt doorgaans de marktwaardet-1 met de marktwaardet vergeleken om de vermogensmutatie te bepalen. Voor de marktwaarde geldt een mondiaal geaccepteerde definitie. Fiscaal hanteren we het begrip waarde in het economische verkeer. In de praktijk worden, naar mijn mening op goede gronden, marktwaardetaxaties voor fiscale doeleinden gebruikt. Voor verhuurde en verpachte objecten ligt individueel taxeren met een fysieke inspectie voor de hand.

Geautomatiseerd waarderen (met behulp van ‘automated valuation models’ (AVM’s)) levert grote problemen op, aangezien de huren van commercieel vastgoed niet algemeen kenbaar zijn. AVM’s worden in de praktijk wel gebruikt om taxaties te onderbouwen. Zoals de staatssecretaris aangeeft, levert het gebruik van WOZ-waarden problemen op door de gehanteerde peildatum (t-2). Door te indexeren valt er misschien een mouw aan te passen, maar ideaal is het niet. Verder wordt een verhuurd object voor de Wet WOZ ‘leeg’ getaxeerd en daardoor kunnen er grote afwijkingen ontstaan met de marktwaarde van een verhuurd object. Daarbij komt nog dat de leegwaarderatiotabel, die nog met lage huurquotes rekening houdt, per 2023 zal verdwijnen – althans, dat is (nu nog) het voornemen.

Welke rol kunnen WOZ-waarden in de vermogensaanwasbelasting spelen? Een van de voordelen van het gebruik van de ‘oude’ WOZ-waarde door de Belastingdienst is dat de waarde ten tijde van het fiscale gebruik veelal vaststaat. Buiten het gebruik van WOZ-waarden lijken er geen goede alternatieven voorhanden om massaal uniform vastgestelde, gevalideerde vastgoeddata beschikbaar te krijgen. Een ander voordeel is dat de getaxeerde waarde in het verkeer tussen gemeente en burgers/bedrijven is vastgesteld, terwijl men de mogelijkheid heeft gehad van bezwaar en beroep. Deze voordelen hebben er bijvoorbeeld toe geleid dat WOZ-waarderingen aan de basis hebben gelegen van de omslag naar eeuwigdurende erfpacht bij de gemeente Amsterdam.16 Wellicht is het vertragingseffect van de waardevaststelling iets wat op de koop van de vermogensaanwasbelasting toe moet worden genomen, maar, toegegeven, theoretisch puntgaaf is het niet.

Cash versus waarde

Welke betekenis heeft rendement nu eigenlijk voor een vastgoedbelegger? Het cash-rendement, het liefst een stabiele, geïndexeerde geldstroom, is een belangrijk en aantrekkelijk aspect om in vastgoed te investeren. Het cash-rendement bepaalt voor een belangrijk deel de waarde van inkomsten genererend vastgoed. Maar ook geldt dat hoe langer de bezitsperiode duurt, hoe minder relevant waardemutaties zijn. Zo levert een verdubbeling van de waarde in dertig jaar slechts een nominaal rendement van 2,34% per jaar over deze periode op. In deze 2,34% zit ook de vergoeding voor geldontwaarding begrepen. Het is maar de vraag of in reële termen de belegger erop vooruit is gegaan als we kijken naar de inflatiecijfers van de laatste dertig jaar, laat staan de laatste maanden van dit jaar. De Hoge Raad neemt het nominale rendement als uitgangspunt voor box 3.17 Kortom, over wat er nou werkelijk verdiend is, valt wel te twisten.

Praktijkvoorbeeld

Om de mogelijke gevolgen van de contourennota meer zichtbaar en ‘tastbaar’ te maken, wil ik een praktijkcasus ten tonele voeren: een courante, geld genererende belegging in een doorsnee wijkwinkelcentrum met bijvoorbeeld een Jumbo, een lokale bakker/slager/bloemist en een Kruidvat/Etos. 18

Marktwaarde

1-1-2021

€ 5.000.000

Marktwaarde 31-12-2021

€ 5.250.000

Waardestijging 5%

Financiering 60%

€ 3.000.000

Rente 3,5%

Brutogeldstroom (huur)

€ 275.000

Brutoaanvangsrendement 5,5%

Kosten

€ 27.500

Nettoaanvangsrendement 4,95%

Rente

€ 105.000

Fictief rendement 2021

5,69%


Voor 2021 resulteert dat in de volgende opstelling en nettogeldstroom voor de belegger:

Box 3 2021

Eigen/vreemd vermogen

2.000.000 EV

500.000 EV

3.000.000 VV

Brutogeldstroom

275.000

275.000

Af: kosten

-27.500

-27.500

Af: rente

-105.000

Nettogeldstroom vóór belastingen

142.500

247.500

Af: belastingen

-35.278

-88.195

Nettogeldstroom na belasting (vóór eventuele aflossing)

107.222

159.305

Tabel 1

Voor 2025 is de opstelling voor de belegger voor het geval van een waardestijging (tabel 2) en een waardedaling (tabel 3):

Box 3 2025

Waardestijging 250.000

Waardedaling 250.000

Eigen/vreemd vermogen

2.000.000 EV

3.000.000 VV

5.000.000 EV

2.000.000 EV

3.000.000 VV

5.000.000 EV

Brutogeldstroom

275.000

275.000

275.000

275.000

Af: kosten

-27.500

-27.500

-27.500

-27.500

Af: rente

-105.000

-105.000

Nettogeldstroom vóór belastingen

142.500

247.500

142.5000

247.500

Waardestijging/daling

250.000

250.000

-250.000

-250.000

Werkelijk rendement

392.500

497.500

-107.500

-2.500

Belastingen (vlak tarief 31%?)

121.675

154.225

-

-

Nettogeldstroom na belastingen (vóór eventuele aflossing, vóór verliesverrekening)

20.825

93.275

142.500

247.500

Tabel 2

Tabel 3

De verschuldigde belasting in tabel 2 (€ 121.675 en € 154. 225) in het geval van een waardestijging van € 250.000 is beduidend hoger dan in tabel 1 (€ 35.278 en € 88.195). De heffing over de vermogensaanwas heeft aanmerkelijke gevolgen voor de uitstroom van geld.

De vastgoedmarkt kent cycli. Voor het geval het winkelcentrum € 250.000 ‘op papier’ minder waard wordt (tabel 3, de waardemutatie ‘slokt de inkomsten op’), suggereert de nota verliezen uitsluitend te verrekenen met box 3-inkomsten uit andere jaren. De belegger houdt bij dit papieren verlies geld over (€ 142.500 en € 247.500). Het behoeft verder geen betoog dat er andere uitkomsten voor andere casussen te bedenken zijn.

Halfweg

We zijn halfweg met de vormgeving van een nieuw stelsel. De voorzichtige toonzetting van de contourennota getuigt van realiteitszin. Het creëren van een vermogensaanwasbelasting is een herculische opgave. Niet alleen voor de wetgever, maar ook voor de Kamer. De technische briefing van Financiën van 20 juni 2022 getuigt daarvan.19 Nog in 2015 werd uitgedragen dat het belasten van werkelijk rendement niet uitvoerbaar is.20 Voor vastgoed zullen tal van fiscaaltechnische en uitvoeringstechnische vraagstukken (zoals het ontbreken van data) opgelost moeten worden voor een brede waaier van uiteenlopende situaties, waarbij er aandacht moet zijn voor de liquiditeitsaspecten van de verschillende vastgoedposities en vermogenssamenstellingen. Het is – om bij de bewoordingen van de nota te blijven – aan de Kamer om te beoordelen of de belasting (nog) rechtvaardig is en (goed, eerlijk) aansluit bij de draagkracht van de burger, mede in samenhang met andere beleidsterreinen, zoals het woondossier (bijvoorbeeld: beheersing van de huurstijgingen, aanzwengelen bouwproductie, verhogen overdrachtsbelasting) en de geldverslindende verduurzamingsverplichtingen van de gebouwenvoorraad. Het nieuwe stelsel zal een minder stabiele geldstroom opleveren voor de overheid: ‘Uitschieters van enkele miljarden euro’s in de plus of in de min zullen geen uitzondering zijn.’ De afgelopen jaren is de waarde van veel vastgoedobjecten gestegen tot ongekende hoogten, mede aangejaagd door de kunstmatig laag gehouden rente en het gebrek aan alternatieve beleggingen. Alhoewel er nu een afvlakking dreigt, kan dit toch nog leiden tot hoge step-upwaarden in 2025. Mogelijk zullen we een verschuiving van vastgoed naar de bv’s zien, waarbij een hoge step-upwaarde wordt gecombineerd met lage tarieven en de toepassing van een herinvesteringsreserve. De hobbel van 8% overdrachtsbelasting (10,1%) moet dan wel genomen worden.

Wat fiscaal-theoretisch voor rechtswetenschappers een prachtige oplossing is, kan in de praktijk een monstrum blijken te zijn – evenals het tegenovergestelde. Is er een elegante uitweg, nu we halfweg zijn? Mogelijk levert een jaarlijks te bepalen, vast belastingtarief over de WOZ-waarde van vastgoed, zonder lastige tussenstapjes van (forfaitaire) rendementsbepaling, op rijksniveau de gewenste stabiele geldstroom voor vastgoed op. Net als bij lokale belastingheffing kan het belastingtarief jaarlijks aangepast worden naar de vastgestelde waarden om de kas te vullen met het gewenste bedrag.