NTFR 2022/2537 - Box 3-heffing vastgoed: van pretbox naar doos van Pandora?

NTFR 2022/2537 - Box 3-heffing vastgoed: van pretbox naar doos van Pandora?

pdTB
prof. dr. T.M. Berkhoutverbonden aan Nyenrode Business Universiteit en Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum. Mededeling voor niet-fiscale lezers: dit artikel is op strikt persoonlijke titel geschreven. Voor fiscale lezers is deze mededeling overbodig.
Bijgewerkt tot 6 juli 2022

Tijdens de introductie van box 3 werd nog gnuivend gesproken van een ‘pretbox’. ‘Elke sukkel haalt meer dan 4% rendement. Wie dat niet lukt, kan bij mij staatsobligaties krijgen met een procent of zes’, schijnt Gerrit Zalm destijds gezegd te hebben. Die 4% rendement kon zonder enig risico en zonder enige kennis van beleggen behaald worden, daar hoefden de belastingbetalers zich geen zorgen over te maken. Actuarissen beschouwden toentertijd 4% welhaast als een ‘natuurlijke rente’, iets wat sinds de gebroeders De Wit als een zekerheid kon worden beschouwd. Een andere zekerheid leek dat de politiek kon rekenen met een gegarandeerde geldstroom uit box 3.

Inmiddels weten we, twintig jaar later, wel beter. Risicovrije rentes bleken helemaal niet zo vast en risicovrij te zijn als men wel dacht. Het pretbox-gehalte van box 3 nam snel af tijdens de financiële crisis die inzette met de val van Lehman Brothers. De vluchtige reparaties van box 3 in meer recente jaren bleken ook niet te helpen om het box 3-chagrijn weg te nemen. De Hoge Raad legde in 2021 uiteindelijk een geschenk voor de vele bezwaarmakers – verder wordt nog niet gegaan – onder de kerstboom. In de Kamer leeft al langer de wens om box 3-vermogen anders – ‘eerlijker’ – te belasten. Niet forfaitair, maar via een vermogenswinst- of vermogensaanwasbelasting. Daarmee lijkt voor menigeen een doos van Pandora open te gaan.

Op 15 april 2022 stuurde staatssecretaris Van Rij de ‘Contourennota box 3-heffing op basis van werkelijk rendement’ naar de Tweede Kamer, waarin hij constateert dat de huidige vormgeving met forfaits op individueel niveau onvoldoende aansluit op daadwerkelijk behaalde rendementen. ‘Hierdoor kunnen mensen met lage werkelijke rendementen, waaronder veel spaarders, de huidige heffing als onrechtvaardig ervaren.’ Zoals de titel al suggereert, bevat de nota contouren. Met andere woorden: er kan nog van alles gebeuren, de staatssecretaris houdt het kruit droog. Daarom lijkt het goed om erover na te denken welke aspecten van belang zijn en worden voor vastgoedbeleggingen1 en box 3-vastgoedbeleggers. Dat is geen sinecure, want beleggingen en beleggers zijn er in vele soorten en maten: van doorgewinterde beleggers die – naast bijvoorbeeld vastgoed in bv’s – portefeuilles hebben van tientallen miljoenen euro’s tot eigenaren van een pied-à-terre, gebruikers van en beleggers in vakantiewoningen en mensen die een pand verhuren bij wijze van pensioenvoorziening2. Onnodig om te schrijven, maar toch: het gaat wel heel ver om deze vastgoedeigenaren/beleggers als huisjesmelkers te framen, zoals wel vaker gebeurt.

Vermogenswinst- en vermogensaanwasbelastingen

Op deze plek schreef ik in 2015 dat we er niet te veel van moesten verwachten.3 In 2016 publiceerde Kavelaars een lezenswaardig overzichtsartikel over vermogensmutatieheffingen in het Weekblad, recentelijk gevolgd door een update in het MBB4. Er zijn verschillende beschouwingen en rapportages verschenen over de theoretische en praktische (on)uitvoerbaarheid van een heffing op basis van ‘werkelijk rendement’ in box 3. Het lijkt er nu toch van te komen. Daarom vestig ik in deze bijdrage toch nog eens de aandacht op vastgoed. Ik verken eerst het landschap voordat ik aan de contourennota toekom, waarna ik een praktijkvoorbeeld presenteer en aan de hand daarvan de nota bespreek.

Box 3: omvang

Het nettototaalvermogen in box 3 bedroeg in 2019 een slordige € 470 miljard. Vastgoed komt in ruim 20% van de aangiften voor en vertegenwoordigt een waarde van 25% van de totale box 3-waarde, ongeveer € 117,5 miljard. Voor 2019 bedroeg de opbrengst van box 3 € 4,3 miljard en het aantal box 3-aangiften bedroeg 2,7 miljoen.5 Over de jaren heen levert box 3 een kleine € 4,5 miljard belasting per jaar op.6 Als men in Den Haag deze geldstroom intact wil houden én de spaarrentes laag blijven, komt er grotere druk te staan op het belasten van het overige vermogen in box 3, waaronder vastgoed.

Vastgoedkarakteristieken

Niet alleen kunnen er zeer grote verschillen bestaan tussen de beleggers, maar ook tussen objecten. De Amerikaanse vastgoedhoogleraar C.F. Sirmans definieerde op een conferentie van de European Real Estate Society vastgoed als ‘a heterogeneous, illiquid (thinly traded, high search costs), fixed-in-space, risky asset with an unique set of institutional characteristics’.7 Vastgoed is heterogeen van aard. Geen twee objecten zijn hetzelfde, ook al liggen ze vlak naast elkaar. Het is illiquide, wordt niet dagelijks verhandeld. Het kost tijd om een vastgoedobject in geld om te zetten en het object kent geen dagelijkse prijsvorming, zoals beursgenoteerde aandelen en obligaties. De marktwaarde van vastgoed wordt geschat, hetgeen een subjectieve aangelegenheid is. Getaxeerde marktwaarden kennen ruime bandbreedtes. Gerealiseerde prijzen voor ander vastgoed, waarop de taxatie wordt gebaseerd, hebben hooguit een signaalfunctie. Daarnaast is de vastgoedmarkt een cyclische markt, waardoor marktwaarden kunnen fluctueren. Over het jaarlijkse totaalrendement (waardemutatie plus nettogeldstroom) van grote institutionele beleggers – niet de box 3-beleggers – zijn tegen betaling betrouwbare, gevalideerde cijfers beschikbaar.8 Ik beschouw de commerciële vastgoedmarkt – de markt voor verhuurd vastgoed – als een intransparante markt, ook al lijkt er ogenschijnlijk veel informatie over beschikbaar te zijn. Veel gedetailleerde informatie zit achter betaalmuren, bijvoorbeeld bij de researchbureaus van grote makelaarskantoren. Dat is ook logisch, want het verzamelen van vastgoeddata is een ware opgave.

Wet WOZ

Als we het hebben over transparantie, waarde en waardeontwikkeling, speelt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) een voorname rol in de fiscaliteit. Voor de Wet WOZ wordt vastgoed jaarlijks getaxeerd. De WOZ-waarde kent een tweetal ficties: de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Daardoor wordt niet altijd aangesloten bij de feitelijke en juridische situatie en kunnen er (grote) verschillen ontstaan met de marktwaarde.9 Door de gehanteerde ficties wordt bijvoorbeeld niet de waarde in verhuurde staat vastgesteld. De getaxeerde WOZ-waarde van een object typeer ik als kengetal ten behoeve van verschillende fiscale regelingen.10 Het totaal aantal WOZ-objecten bedraagt afgerond 9,2 miljoen. De kosten van een taxatie kwamen voor het jaar 2021 op € 19,30 per object en daarmee per taxatie. De getaxeerde WOZ-waarden lopen één jaar achter. Tegen WOZ-beschikkingen staat bezwaar en beroep open. In april 2022 was met betrekking tot de WOZ-waarde per 1 januari 2021 van de woningen 2,5% en van de niet-woningen 4,4% nog onder bezwaar.11

Contourenschets vermogensaanwasbelasting

De staatssecretaris schetst ‘hoofdlijnen van de beoogde vermogensrendementsheffing op basis van werkelijk rendement’. In deze paragraaf volg ik zijn betoog op de voet.

Hij schrijft dat uit verschillende verkenningen naar voren komt dat een heffing over het werkelijk behaalde rendement op verschillende manieren kan worden vormgegeven. De keuze hierin is van grote invloed op de uitwerking en de gevolgen van het stelsel. Voor de verschillende vormgevingsaspecten is nader uitzoekwerk nodig of moeten nog afwegingen gemaakt worden. Hij kiest voor een vermogensaanwasbelasting die hij als volgt omschrijft: ‘Bij een vermogensaanwasbelasting wordt jaarlijks belasting geheven over de reguliere inkomsten (zoals rente, dividend, huur en pacht) en de ongerealiseerde waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen (zoals koerswinst of koersverlies over aandelen, waardestijging of waardedaling van onroerend goed).’

Voor vastgoed betekent dat jaarlijks belasting heffen over huur, pacht en de jaarlijkse waardestijging of waardedaling van vastgoed. De betaalde rente is daarbij aftrekbaar van het inkomen. De jaarlijkse waardemutatie wordt in de heffing betrokken en niet pas in het jaar waarin het vermogensbestanddeel wordt verkocht. Daarmee wordt langdurig uitstel van belastingheffing voorkomen. Belastingplichtigen betalen over het jaarlijkse rendement in plaats van een (grote) aanslag ineens over de waardemutatie tussen aankoop, die mogelijk in een ver verleden plaatsvond, en de verkoop. Volgens de staatssecretaris is een voordeel dat belastingplichtigen niet langdurig gegevens hoeven bij te houden over de kostprijs van alle vermogensbestanddelen. Een nadeel is dat er mogelijk onvoldoende liquide middelen zijn om de box 3-heffing te voldoen. Bijvoorbeeld omdat een woning in eigen gebruik geen huurinkomsten oplevert of de huurinkomsten van een object zijn te laag. Hiervoor moet aandacht zijn bij de verdere uitwerking, ook met het oog op het feit dat er steeds meer aandacht is voor aanvullende maatregelen die de huuropbrengsten van woningbeleggers raken.

Omdat de heffing op basis van werkelijk rendement voor vastgoed ingewikkelder is, is in het coalitieakkoord afgesproken dat de waardeontwikkeling van vastgoed aanvankelijk nog forfaitair zal worden belast, waarbij zo snel mogelijk de overstap wordt gemaakt naar werkelijk rendement. De benodigde gegevens zijn thans niet voldoende beschikbaar of geschikt om de waardeontwikkeling te belasten. De WOZ-waarde op de waardepeildatum van 1 januari van het belastingjaar, die voor veel vastgoed in box 3 van toepassing is, wordt pas na afloop van het belastingjaar vastgesteld door middel van een WOZ-beschikking. De waarde op 1 januari en 31 december is daardoor te laat beschikbaar om de belastbare waardemutatie in het belastingjaar te kunnen vaststellen. Onderzocht zal moeten worden welke andere gegevens eventueel via ketenpartners beschikbaar kunnen komen. De inkomsten zoals huur en pacht uit vastgoed worden in het nieuwe stelsel wel naar het werkelijke rendement belast. Hierbij moet nog onderzocht worden of en in welke mate de informatiepositie van de Belastingdienst hierover kan worden verbeterd. Tot zover de contourennota.

Winststelsel mét gelijk afrekenen

‘Werkelijk rendement’

Praktijkvoorbeeld

Halfweg