Aflevering 7365

In dit themanummer van WPNR worden diverse aspecten van de Amsterdamse erfpacht belicht. De aanleiding daarvoor is het Raadsrapport: “Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop; Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur” van 1 juni 2021.

Het afgelopen jaar heeft adviesbureau Beren schot (hierna: Berenschot) een rapport opgesteld in opdracht van de gemeenteraad van Amsterdam: ‘Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop. Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur.’ In voormeld rapport constateert Berenschot dat de oorspronkelijke doelstellingen van het Amsterdamse erfpacht stelsel sinds 1896 niet geactualiseerd zijn en daardoor thans nauwelijks meer actueel zijn.Berenschotrapport: ‘Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur’ d.d. 1 juni 2021 (https:// amsterdam.raadsinformatie.nl/document/10975508/1/090 12f97804e9857). Ook heeft het college van burgemeester en wet houders (hierna: het college) onderzoek laten verrichten naar de toekomst van het erfpacht stelsel.Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel d.d. 14 december 2021 (https://amsterdam.raadsinformatie.nl/ document/10942301/1/BIJLAGE_1a_Collegeonderzoek_ toekomst_erfpachtstelsel_-_verkenning_knel-_en_verbeterpunten). Mede naar aanleiding van deze onder zoeken wordt in deze bijdrage toegelicht welke doelen de gemeente Amsterdam nastreeft met erfpacht en op welke wijze de gemeente daar in de praktijk uitvoering aan geeft.

Bij voortdurende erfpacht in Amsterdam wordt om de 50 jaar de canon herzien.80% van de woningen in Amsterdam staat op erfpacht. Er zijn drie soorten erfpacht: tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende. Voortdurende erfpacht duurt eeuwig, maar kent een periodieke canonherziening. Bij eeuwigdurende erfpacht is de canon eeuwigdurend vastgelegd. De gemeente doet daarbij een aanbieding aan de betrokken erfpachter. De berekeningswijze van deze aanbieding is het afgelopen decennium aangepast waarmee erfpacht fors duurder is geworden. Als de erfpachter het niet eens is met de gemeentelijke aanbieding, dan stelt een commissie van onafhankelijke taxatiedeskundigen, veelal makelaars, de grondwaarde en de canon vast. Dit bindend advies dient juridisch te worden beschouwd als adhoc geschillenbeslechting en moet voldoen aan criteria voor een eerlijk proces. Op basis van documenten verkregen met een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur wordt in deze bijdrage onderzocht of voldaan wordt aan zeven essentiële criteria voor onafhankelijkheid, onpartijdigheid en een goede procesorde. Mijns inziens is dat niet het geval.

In het kader van dit themanummer is onder meer de vraag of erfpacht nog wel van deze tijd is en of erfpacht moet worden behouden of worden afgeschaft. Deze vraag heeft ook fiscale aspecten. Net zoals de verkrijging van onroerende zaken in eigendom, is ook de verkrijging en wijziging van een erfpachtrecht onderworpen aan de heffing van overdrachtsbelasting. De wijziging van een erfpachtrecht heeft dus voor de erfpachter van een woning een financieel gevolg. Voorts is de erfpachtcanon die voor de eigen woning wordt betaald aftrekbaar voor de heffing van inkomstenbelasting. In de eigenwoningregeling staat namelijk tegenover de inkomstencomponent bestaande uit het eigenwoningforfait (een percentage van de WOZ-waarde van de woning) een aftrekpost bestaande uit de hypotheekrente en bij een woning op erfpachtgrond daarnaast ook de erfpachtcanon. In dit artikel wordt ingegaan op de overdrachtsbelasting- en inkomstenbelastingaspecten die van belang zijn bij woningen op erfpachtgrond, in het bijzonder wanneer de erfpacht wordt gewijzigd of beëindigd.

Heeft gemeentelijke erfpacht nu echt z’n langste tijd gehad?

Mr. G.P. Hoogenboom,

De uitgifte van grond in erfpacht door gemeenten voor woning- en bedrijvenbouw vindt sinds het eind van de negentiende eeuw plaats.Zie uitvoerig over de geschiedenis van erfpacht in verschillende gemeenten: P.C.J. Nelisse, Stedelijke erfpacht (diss. Amsterdam UvA), Doetinchem: Reed Business 2008, p. 44-68. In het verleden zijn in essentie twee redenen van belang geweest om daartoe over te gaan, en niet te kiezen voor het verkopen van grond.Nelisse 2008, p. 68; vgl. W.G. Huijgen, ‘Stedelijke erfpacht in transitie’, in: W.H. van Boom e.a. (red.), Een kwart eeuw. Privaatrechtelijke opstellen, aangeboden aan prof. mr. H.J. Snijders ter gelegenheid van zijn emeritaat, Deventer: Wolters Kluwer 2016, p. 224-225. Een eerste reden is dat gemeenten blijvend invloed wilden uitoefenen op het grondgebruik. Eind negentiende eeuw en begin twintigste eeuw hadden gemeentebesturen niet of nauwelijks publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op grondgebruik. Dat kon wel door gebruiksvoorschriften vast te leggen in de erfpachtvoorwaarden, die vervolgens bleven gelden tussen de gemeente (de erfverpachter) en de erfpachter en diens rechtsopvolger(s). Een tweede reden waarom gemeenten kozen voor erfpacht komt voort uit de gedachte dat waardestijgingen van grond aan de gemeenschap ten goede zouden moeten komen.

In juni 2021 is een onderzoeksrapport van bureau Berenschot verschenen inzake de Amsterdamse erfpachtproblematiek. De opdracht tot dit rapport was uitgegaan van de Amsterdamse gemeenteraad. Centraal uitgangspunt van het rapport is de vraag of de Amsterdamse erfpachters sinds de invoering van de nieuwe algemene bepalingen voor uitgifte in erfpacht van 2016/2020 als consumenten wel voldoende beschermd worden. Deze vraagstelling is in die zin beperkt dat met de rechtsfiguur van stedelijke erfpacht meer doelen worden nagestreefd dan consumentenbescherming. De twee hoofddoelen van stedelijke erfpacht zijn vanouds gelegen in het feit dat de stijging van de grondwaarde zou dienen toe te komen aan de gemeenschap (in casu de gemeente) en in de tweede plaats dat overheden (gemeenten) bijzondere bepalingen inzake grondgebruik kunnen kleden in de vorm van erfpachtvoorwaarden. Dit kan bijdragen aan een goede ruimtelijke ontwikkeling van stedelijke gebieden.