Gerechtshof Den Haag, 16-01-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:333, BK-23/445

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

5. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] ten onrechte zijn aangemerkt als twee objecten voor de Wet WOZ. Daarover overweegt de rechtbank als volgt. Vaststaat dat beide onroerende zaken een andere eigenaar hebben. Op grond van artikel 16 van de Wet WOZ zijn de onroerende zaken daarom terecht als twee objecten aangemerkt.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.

8. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 11. Daarbij is verweerder uitgegaan van de door eiser gemelde eigen huurwaarde van 28.780. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 250 per m² voor het deel van het restaurant op de begane grond, € 150 per m² voor het deel van het restaurant op de eerste verdieping, € 125 voor de overige ruimten op de begane grond en € 50 voor de overige ruimten op de eerste verdieping. Tevens heeft verweerder een correctie van - € 15.829 toegepast wegens de gevolgen van de maatregelen tegen de Coronapandemie. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een taxatierapport overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met huurtransacties van de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats] en met verkooptransacties aan [adres 4] , [adres 6] en [adres 7] te [woonplaats] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:

9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met zijn algemene stellingen dat geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de waarde te hoog is vastgesteld. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag is op 31 augustus 2021 per e-mail naar de gemachtigde van eiser gestuurd. Overigens heeft eiser niet eerder om de grondstaffels gevraagd en heeft verweerder de grondstaffels ook niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Het waarderapport is op 10 februari 2023 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiser. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiser op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Zoals in overweging 8 reeds is besproken, heeft verweerder een aftrek wegens de gevolgen van de coronacrisis toegepast. Daarbij heeft verweerder aangesloten bij de richtlijnen van de VNG. Met hetgeen gesteld in de pinpointbrief van eiser heeft hij voor dit specifieke object niet onderbouwd waarom een grotere correctie toegepast zou moeten worden. Ook de stelling van eiser dat het leegstandsrisico op 40% gesteld moet worden, heeft eiser niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding het leegstandsrisico aan te passen.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.”