Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-09-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3200, 21/00341
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-09-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3200, 21/00341
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 14 september 2022
- Datum publicatie
- 10 november 2022
- Zaaknummer
- 21/00341
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 lid 1 aanhef en onderdeel b Uitv.reg. WOZ, Art. 7:15 lid 2 Awb
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde winkelpand. In geschil is met name het opslagrisico als onderdeel van de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 1.950.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 21/00341
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 13 januari 2021, nummer AWB 20/693 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij mede de waarde van [adres 1] 13 in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag OZB) bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar, voor zover dit betrekking heeft op de onroerende zaak, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 23 juni 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
De griffier heeft in de brief van 3 augustus 2022 partijen ervan in kennis gesteld dat een of meerdere raadsheren die bij de zaak van belanghebbende betrokken zijn, niet op de juiste manier zijn beëdigd, dat de desbetreffende raadshe(e)r(en) inmiddels opnieuw is/zijn beëdigd en dat het hof van oordeel is dat het in het geval van belanghebbende niet nodig is om in deze zaak een nieuwe zitting te houden, omdat de gesignaleerde onvolkomenheid niets afdoet aan de deskundige en zorgvuldige wijze waarop deze zaak (inhoudelijk) is behandeld. Vervolgens heeft geen van partijen - na navraag door het hof - verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Een nadere zitting is daarom achterwege gebleven.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1949 gebouwde en in 2015 gerenoveerde winkel, die bestaat uit een verkoopruimte op de begane grond van 536 m2 en een opslagruimte op de eerste verdieping van 140 m2. De winkel is in het centrum van [plaats] in het kernwinkelgebied gelegen. De onroerende zaak is met ingang van 1 november 2015 verhuurd voor een huurprijs van € 180.000 per jaar.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 2.106.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag voor zover deze betrekking heeft op de onroerende zaak, gehandhaafd.
De Taxatiewijzer 24 Huurwaardekapitalisatie, versie 1.0 publiek, met waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de Taxatiewijzer) vermeldt op pagina 52 en 53 ten aanzien van de risico-opslag – voor zover hier van belang – het volgende:
“5.6 Risico-opslag
Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen, maar een hoger risico dan staatsleningen. Omdat dit laatste als basisrendement geldt, en als risico-vrij wordt gezien, moet er nog een risicodragend rendement worden bepaald. Met andere woorden, het extra risico, dat zich uit in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Deze risico-opslag dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie, onbekende economische risico’s en dergelijke.
Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden, betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens ten aanzien van de betrokken transactie. De risico-opslag wordt bepaald door analyse van verkooptransacties. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van de gerealiseerde NAR.
Risico opslagen voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven zijn onder te verdelen in bandbreedtes voor beste locaties en voor overige locaties. Uit marktanalyse blijkt dat de risico opslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het beleggingsrisico op vastgoed wordt daardoor hoger. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer met klem gewezen op de invloed van specifieke lokale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een indicatie. Er moet altijd lokaal marktonderzoek worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. Immers, de plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen aanleiding zijn tot een andere uitkomst te komen.
|
Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018 |
|||||
|
Type |
Beste locaties |
Overige locaties |
|||
|
MIN |
MAX |
MIN |
MAX |
||
|
Kantoren |
NAR |
2,93% |
7,65% |
5,85% |
11,03% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
2,39% |
7,12% |
5,32% |
10,49% |
|
|
Logistiek |
NAR |
4,50% |
5,76% |
6,08% |
8,10% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
3,97% |
5,23% |
5,54% |
7,57% |
|
|
Bedrijfsruimte |
NAR |
4,73% |
7,65% |
5,85% |
10,80% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
4,19% |
7,12% |
5,32% |
10,27% |
|
|
Winkel |
NAR |
2,70% |
4,73% |
5,63% |
5,85% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
2,17% |
4,19% |
5,09% |
5,32% |
bron: Cushman & Wakefield, NVM, Savills, Colliers, Syntrus Achmea , bewerkt door producent
Bij winkels moet opgemerkt worden dat de bandbreedten van de overige locaties ook nog steeds gebaseerd zijn op transacties in grote steden en/of van omvangrijke portefeuilles (met een lager risicoprofiel). Buiten de grote steden is deze bandbreedte groter en begeeft zich tussen de 8% en de 12% (BAR) met een gemiddelde rond de 10% (BAR).”
Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 29 april 2020 door [taxateur] (de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 2.106.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij gebruik is gemaakt van het eigen huurcijfer en de volgende vergelijkingspanden:
|
Vergelijkingspand |
Verkoopdatum |
Verkoopprijs |
|
[adres 1] 48 [plaats] |
28-04-2017 |
€ 223.000 |
|
[adres 2] 61 [plaats] |
02-10-2017 |
€ 1.250.000 |
|
[adres 2] 31 [plaats] |
04-1202017 |
€ 730.000 |
Deze vergelijkingspanden zijn in onverhuurde staat verkocht. De heffingsambtenaar heeft het eigen huurcijfer geïndexeerd naar het prijsniveau van de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de geïndexeerde huur verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van een winkelpand op de [adres 2] 63 (per 1 juni 2017 verhuurd voor € 97.500 per jaar) en een cafetaria op de [adres 1] 43 (per 1 oktober 2016 verhuurd voor € 64.000 per jaar). De gehanteerde kapitalisatiefactor is 11,3.
3 Geschil en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar (voor zover deze ziet op de onroerende zaak), vermindering van de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar € 1.611.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.