Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-09-2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2859, 22/00916
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-09-2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2859, 22/00916
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 6 september 2023
- Datum publicatie
- 10 januari 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2022:760, Bekrachtiging/bevestiging
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2025:961
- Zaaknummer
- 22/00916
Inhoudsindicatie
WOZ 2020. Het hof verwerpt het beroep op artikel 10:3, lid 3, Awb en het beroep op een vormgebrek in de uitspraak van de rechtbank. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd met de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode en het transactiecijfer van de onroerende zaak zelf. Uit deze drie methoden blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de huurwaarde en kapitalisatiefactor van de onroerende zaak tot stand zijn gekomen.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 22/00916
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) “van uiterlijk 3 maart 2022”, nummer SHE 21/237, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
De zitting heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
Op deze zitting zijn gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld de onderhavige zaak en de zaak met nummer 22/01325.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende was bij het begin van het belastingjaar 2020 gebruiker van de onroerende zaak, een autobedrijf met showroom, werkplaats en opslag, uit 1975. Het pand is gerenoveerd in 2015. De onroerende zaak, gelegen op het bedrijventerrein ‘ [bedrijventerrein] ’, heeft twee bouwlagen en een souterrain en een bruto vloeroppervlakte (hierna: BVO) van in totaal 7.220 m². De onroerende zaak omvat op de begane grond een kantoorruimte, een showroom en werkplaats, op de eerste verdieping een kantine, een kantoorruimte en een showroom, en een opslag in het souterrain. Tot de onroerende zaak behoren ook 160 parkeerplaatsen. Tot de onroerende zaak behoren twee kadastrale percelen met een grootte van in totaal 12.105 m².
Op 4 februari 2016 heeft de aandeelhouder van belanghebbende, [aandeelhouder] (hierna: de aandeelhouder), de onroerende zaak gekocht voor € 4.000.000 en is tussen de aandeelhouder en belanghebbende een huurovereenkomst tot stand gekomen.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2020 per de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.982.000.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport met waardematrix overgelegd, opgemaakt op 3 mei 2021 door taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur). In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 4.072.000.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een verbeterde versie van het in 2.4 bedoelde taxatierapport overgelegd, omdat op pagina 8 van het rapport een aantal getallen met elkaar is verwisseld. De getaxeerde waarde van de onroerende zaak is daarbij niet gewijzigd.
De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarde van de onroerende zaak met de volgende - in Eindhoven gelegen - referentieobjecten onderbouwd:
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor met de volgende - in Eindhoven gelegen - referentieobjecten onderbouwd:
Op basis van deze tabel heeft de taxateur de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak vastgesteld op 10,7.
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 10:3, lid 3, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb)?
II. Is de uitspraak van de rechtbank in strijd met artikel 8:77, lid 1, onderdeel e, Awb, omdat de uitspraak slechts een uiterlijke uitspraakdatum vermeldt?
III. Zijn de uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd?
IV. Is de WOZ-waarde per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en een waarde van de onroerende zaak van € 3.500.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is evenmin in geschil dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde in zijn taxatierapport is uitgegaan van de juiste objectkenmerken, waaronder het BVO van de onroerende zaak van 7.220 m² in zijn geheel en de metrages voor de te onderscheiden ruimtes in de onroerende zaak afzonderlijk. Het hof ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen en volgt partijen zodoende in de afbakening van het geschil. Wat betreft de huurwaardekapitalisatiemethode spitst het geschil zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar de juiste kapitalisatiefactor en huurwaarde heeft gebruikt.