Rechtbank Rotterdam, 03-03-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:2011, ROT 21/6079 en ROT 21/6080

Gegevens

Instantie: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 3 maart 2023

Datum publicatie: 10 maart 2023

ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:2011

Zaaknummer: ROT 21/6079 en ROT 21/6080

Inhoudsindicatie

WOZ-waarde tennishal/sportcomplex. Op waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 was nog geen sprake van beperkingen door corona-maatregelen. De invloed van maatregelen was toen nog niet zichtbaar op de vastgoedmarkt. Van een bijzondere omstandigheid zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, die maakt dat 1 januari 2021 als toestands-/situatiedatum zou moeten worden genomen als uitgangspunt voor de waardebepaling, is geen sprake. Beroep ongegrond. Veroordeling eiser in de proceskosten.

Uitspraak

Zittingsplaats Rotterdam

Bestuursrecht

zaaknummers: ROT 21/6079 en ROT 21/6080

gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,

gemachtigde: mr. B.J. Klein.

Procesverloop

In de zaak met nummer ROT 21/6079:

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 26 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 331.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 14 december 2021 (het bestreden besluit 1), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

In de zaak met nummer ROT 21/6080:

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 14 december 2021 (het bestreden besluit 2), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

In beide zaken:

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.

Verweerder heeft op 13 januari 2022 in beide zaken een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft in zaaknummer ROT 21/6079 in ieder geval op 20 januari 2022, 2 februari 2022,

16 februari 2022, 28 februari 2022, 24 november 2022 en 8 december 2022 nadere brieven ingediend.

Eiser heeft in zaaknummer ROT 21/6080 in ieder geval op 24 november 2022 en

8 december 2022 nadere brieven ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft in beide zaken gevoegd plaatsgevonden op 23 december 2022. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Voorts zijn verschenen taxateurs [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] .

De eigenaar van de onroerende zaak is uitgenodigd voor de zitting, maar niet verschenen.

Overwegingen

In beide zaken:

1. De onroerende zaak betreft een sportcomplex (niet-woning). Dit complex bestaat uit een kantine, kleedkamers, een opslag en kantoor uit bouwjaar 1979 met oppervlakte 530 m², een clubhuis (outdoor tennis) uit bouwjaar 1981 met oppervlakte 80 m², een tennishal uit bouwjaar 1979 met oppervlakte van 1.875 m² en asfalt (parkeren) ten behoeve van de sportschool uit 1979, met een oppervlakte van 1.170 m². Dit complex is gelegen op een perceel van in totaal 3.550 m², bestaande uit 1.955 m² grond met agrarische bestemming (gebonden grond, BVO) en 1.595 m² grond met recreatieve voorz. (overige grond).

Eiser is de gebruiker van de onroerende zaak.

De eigenaar van de onroerende zaak is [naam bedrijf] .

2. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2020 en 2021 niet te hoog heeft vastgesteld.

In de zaak met nummer ROT 21/6079 betreft het de waarde voor het belastingjaar 2020 met waardepeildatum 1 januari 2019. In de zaak met nummer ROT 21/6080 betreft het de waarde voor het belastingjaar 2021 met waardepeildatum 1 januari 2020.

3. Eiser stelt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en voert aan dat de waarde ten hoogste € 198.000,- bedraagt voor belastingjaar 2020 en ten hoogste € 199.000,- voor belastingjaar 2021.

4. Ter zitting is aan de gemachtigde van eiser gevraagd welke beroepsgronden gehandhaafd blijven. De rechtbank maakt uit de reactie van de gemachtigde ter zitting op dat de volgende gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe.

5. Eiser stelt dat een correctie moet worden toegepast van 40% vanwege de beperkingen die de landelijke maatregelen tegen het coronavirus voor eiser hebben meegebracht. Eiser verwijst naar een aantal uitspraken waarin een korting is gegeven, zoals de uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2022 (ECLI:NL:RBNNE:2022:4804) en de uitspraken van Rechtbank Den Haag van 13 december 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:13444) en

15 november 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:12310). Ook wijst eiser op het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), en vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen op het belastingrecht.

Daarnaast verwijst eiser naar de handreiking van de VNG.

Eiser voert aan dat vanwege de bijzondere omstandigheid van de coronapandemie de waarde, onder verwijzing naar artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, voor beide belastingjaren moet worden bepaald naar toestands-/situatiedatum 1 januari 2021.

In dit verband betoogt eiser dat het coronavirus op 1 januari 2020 reeds in Nederland was en niet pas vanaf maart 2020. Gelet hierop dient al op die datum een coronakorting te worden gegeven, omdat toen al te voorzien was dat de onroerende zaak dicht zou gaan.

Eiser mist een complete leegstandanalyse over de gebruiksbeperkende maatregelen van de overheid vanwege corona en mist een taxatie door een onafhankelijke derde.

Eiser wijst verder op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:6734) en betoogt dat de totstandkoming van de kapitalisatiefactor niet voldoende is onderbouwd. De matrix biedt onvoldoende steun voor de waarde.

6. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of

c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,

in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij een verweerschrift overgelegd met een matrix met de taxatieopbouw. Ook heeft verweerder ter zitting een toelichting hierop gegeven.

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak, een niet-woning, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, gebaseerd op de Taxatiewijzer Sport (deel 18). Verweerder heeft in zijn onderbouwing bij het verweer duidelijk aangegeven waarmee rekening is gehouden en hoe de door hem vastgestelde waarde tot stand is gekomen.

Zo heeft verweerder een correctie van 50% toegepast voor ruwbouw van de kantine, het clubhuis en de tennishal vanwege veroudering. Voor de ruwbouw van het asfalt ten behoeve van het parkeren bij de tennishal is de toegepaste correctie 100%. Verder heeft verweerder voor belemmeringen in gebruik voor de kantine en de tennishal een correctie toegepast van 10% en voor excessieve gebruikskosten van het clubhuis eveneens een functionele correctie van 10%.

Verweerder heeft verder toegelicht dat het bestemmingsplan halverwege 2020 is aangepast en dat deze wijziging heeft geleid tot een grote stijging in de grondwaarde.

Deze stijging heeft verweerder overigens niet meegenomen in de waardebepaling voor de onroerende zaak voor belastingjaar 2021. Verweerder benadrukt dat de waarde voor dat belastingjaar ook om die reden eigenlijk (veel) te laag is vastgesteld in het voordeel van eiser. Verweerder stelt zich op het standpunt dat in dit geval voldoende maatwerk is geleverd en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

9. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting duidelijk gemaakt het eens te zijn met de waardebepaling aan de hand van deze taxatiewijzer en de correcties die verweerder heeft toegepast.

Eiser bestrijdt deze onderbouwing van de waardering verder niet gemotiveerd met specifieke op deze zaak gerichte en onderbouwde argumenten. Van hetgeen eiser in zijn brieven in bezwaar en beroep heeft aangevoerd, is van een deel van de argumenten niet duidelijk waarom deze enige relatie hebben met het gewaardeerde object. Ook de stellingen die de gemachtigde ter zitting naar voren heeft gebracht kunnen niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. Deze stellingen zijn niet uitgewerkt en op de zaak toegespitst, en ook overigens niet nader onderbouwd.

10. De rechtbank kan niet anders dan concluderen dat de waardebepaling niet gemotiveerd door eiser is betwist en dat verweerder met het taxatierapport en de door hem overgelegde matrix, alsmede zijn toelichting daarop ter zitting, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum (vergelijk ook ECLI:NL:RBMNE:2018:1526). Dit geldt zowel voor het belastingjaar 2020 als voor het belastingjaar 2021.

11. Ten aanzien van het verzoek van eiser om een onafhankelijke taxatie overweegt de rechtbank dat zij daartoe geen aanleiding ziet. De rechtbank overweegt dat zij geen reden heeft om te twijfelen aan deskundigheid van de taxateur. Het stond eiser overigens vrij om desgewenst een taxateur van zijn keuze in te schakelen voor een eigen taxatie ten behoeve van de onderbouwing van de door hem voorgestelde WOZ-waarde .

12. Naar het oordeel van de rechtbank houdt eisers betoog, dat verweerder bij de waardebepaling een correctie moest toepassen vanwege de beperkingen die de landelijke maatregelen tegen het coronavirus voor eiser hebben meegebracht, geen stand.

12.1.

Verweerder wijst er terecht op dat voor beide belastingjaren geldt dat op de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 van beperkende maatregelen vanwege de coronapandemie nog geen sprake was. De uitbraak van het coronavirus heeft in Nederland in de loop van maart 2020 pas tot beperkingen geleid, zodat verweerder hiermee bij de waardering voor het belastingjaar 2021 met waardepeildatum 1 januari 2020 geen rekening hoefde te houden. Dit geldt des te meer voor het belastingjaar 202 met waardepeildatum

1 januari 2019. De invloed van maatregelen was toen nog niet zichtbaar op de vastgoedmarkt.

12.2.

De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn betoog dat desondanks toch een coronakorting zou moeten worden gegeven, waarbij eiser als argument gebruikt dat het coronavirus op 1 januari 2020 reeds in Nederland was.

De rechtbank waagt zich niet aan de vaststelling vanaf welk moment het coronavirus zich in Nederland bevond. Zij acht het voor de vaststelling van de WOZ-waarde van belang of op het moment van het bepalen van de waarde sprake was van beperkingen door corona-maatregelen, waardoor eiser minder of geen gebruik van de onroerende zaak kon maken en welke maatregelen een coronakorting zouden rechtvaardigen. De rechtbank stelt vast dat op waardepeildatum 1 januari 2020 nog geen sprake was van een beperking of aankondiging daarvan. Voor waardepeildatum 1 januari 2019 was hiervan in het geheel geen sprake.

12.3.

Van een bijzondere omstandigheid zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, die maakt dat 1 januari 2021 als toestands-/situatiedatum zou moeten worden genomen als uitgangspunt voor de waardebepaling, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin sprake.

De coronacrisis is geen omstandigheid op grond waarvan waarderen op toestands-/situatiedatum de aangewezen weg is. Verweerder stelt naar het oordeel van de rechtbank terecht dat waardering naar toestands-/situatiedatum enkel kan plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestands-/situatiedatum de uiterlijke/fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd dan wel indien de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd.

De rechtbank baseert dat onder andere op de wetsgeschiedenis van artikel 18 van de Wet WOZ. Daarin staat onder meer: “De zinsnede «naar de staat waarin de zaak verkeert» heeft betrekking op de

uiterlijke, fysieke kenmerken van de onroerende zaak. (…) Niet van invloed zijn de

waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare

bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de

waardering van de ligging van de betreffende onroerende zaak kunnen beïnvloeden”

(Kamerstukken II 1992-93, 22 885, nr. 3, p. 45-47) en

“Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen

heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee, het moet gaan om een

bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of

het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan

te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor

ogen hebben” (Handelingen II 1993-94, nr. 84, p. 5741).

Hieruit leidt de rechtbank af dat een algemene, niet specifiek op de onroerende zaak betrekking hebbende gebeurtenis zoals de coronacrisis geen grond is voor waardering naar toestands-/situatiedatum. Dat de activiteiten zoals die in de onroerende zaak werden verricht tussen waardepeildatum en toestandsdatum op last van de overheid gestaakt moesten worden in verband met de coronacrisis maakt dat niet anders. Het staken van die activiteiten heeft immers (primair) gevolgen voor het bedrijf dat in de onroerende zaak is gevestigd en niet voor de onroerende zaak zelf.

Daarbij overweegt de rechtbank dat eiser ook niet heeft gemotiveerd, laat staan onderbouwd, dat het moeten staken van de bedrijfsactiviteiten in de onroerende zaak vanwege de maatregelen rondom corona gevolgen heeft gehad voor de waarde van de onroerende zaak. Eiser heeft voor beide belastingjaren niet onderbouwd in hoeverre sprake was van een gebruiksbeperking van de onroerende zaak/omzetdelving en al helemaal niet dat dit zou moeten leiden tot een correctie van 40%. De uitspraken waarnaar eiser in het kader van de korting heeft verwezen, laat de rechtbank onbesproken.

12.4.

Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.

12.5.

Het enkele verzoek van eiser om een leegstandanalyse over de gebruiksbeperkende maatregelen van de overheid vanwege corona, terwijl hij niet ingaat op de door verweerder gegeven onderbouwing van de waarde met verweerschrift en uitgebreide matrix, kan eiser ook niet baten.

13. Ditzelfde geldt voor eisers stelling dat de totstandkoming van de kapitalisatiefactor niet voldoende is onderbouwd. De enkele verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof, zonder nadere onderbouwing en zonder in te gaan op de toelichting van verweerder en de waardematrix, kan tot niets leiden.

14. Verweerder slaagt dus in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

15. Het beroep is ongegrond.

Verzoek om vergoeding immateriële schade

16. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van het bezwaar en beroep.

16.1.

Gelet op de uitgangspunten in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van

19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), is een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep twee jaar tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (in dit geval voor beide zaken op 8 april 2021) en de datum van deze uitspraak. Deze termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan nog niet verstreken. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegen overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding.

Proceskosten

17. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het procesgedrag van de gemachtigde van eiser er alleen op lijkt te zijn gericht proceskostenvergoeding te incasseren en verzoekt hem te veroordelen in de proceskosten van verweerder.

17.1.

De rechtbank wijst er op dat de gemachtigde van eiser onder meer in de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 22 februari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:672) op zijn procesgedrag is aangesproken.

De rechtbank constateert dat geen verandering heeft plaatsgevonden. Ook in de onderhavige procedure brengt de gemachtigde van eiser in zijn brieven telkens meer algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen in tegen de door verweerder toegepaste waardering. De gemachtigde van eiser heeft in bezwaar en beroep geen op concrete, specifiek op de waardering betrekking hebbende, gegevens gebaseerde argumenten ter bestrijding van de waarde aangedragen. Dat past ook in het door verweerder geschetste beeld van het optreden van de gemachtigde van eiser. Zo dient de gemachtigde van eiser in diverse waarderingsgeschillen steeds bijna gelijke brieven in, zowel voor woningen als voor bedrijfspanden. De rechtbank ziet dat bevestigd op de zitting waarop onder meer de onderhavige beroepen zijn behandeld. Op die zitting zijn namelijk onder meer beroepen tegen de waarde van een woning en het onderhavige object, een sportcomplex/niet-woning met hele andere aard, behandeld, waarin steeds nagenoeg dezelfde brieven zijn ingediend.

Het gerechtshof heeft de gemachtigde van eiser er eerder op gewezen dat dit zou kunnen leiden tot een veroordeling van de gemachtigde in de proceskosten van verweerder.

De rechtbank ziet – gelet op het vorenstaande – aanleiding om de gemachtigde van eiser in de proceskosten te veroordelen. Onduidelijk is echter wat de proceskosten van verweerder zijn geweest, zodat een vergoeding achterwege blijft.

Beslissing

De rechtbank:

in beide zaken:

-: verklaart het beroep ongegrond;
-: wijst af het verzoek om vergoeding van immateriële schade.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Driel, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 3 maart 2023.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: