Aflevering 6

De heffings- en invorderingsrente voor het vierde kwartaal (Q4) van 2007 is verhoogd met 15 basispunten tot een percentage van 5.4%.

In het wetsvoorstel voor de Invoeringswet voor de (gewijzigde) WRO was een extra intrekkinggrond opgenomen voor een reeds verleende bouwvergunning. Het was de bedoelding dat de situatie dat een bouwvergunning wel verleend was maar eigenlijk geweigerd of aangehouden had moeten zijn, als extra intrekkinggrond diende te gaan gelden. Dit zette de deur open naar veel rechtsonzekerheid vooral voor de situatie van aankoop van een gebouw. Immers, hoe zeker is een koper dat de aan de rechtsvoorganger verleende bouwvergunning niet geweigerd of aangehouden had moeten zijn? Dit onderdeel van het wetsvoorstel leidde dan ook tot veel discussie. Gelukkig is op 10 oktober 2007 middels een amendement (nr. 15) dit onderdeel van het wetsvoorstel vervallen en daarom niet meer aan de orde.

De wet vereist dat vanaf 1 januari 2008 een energielabel aanwezig is bij de bouw (renovatie), verhuur en verkoop van eengezinswoningen, appartementengebouwen, gezondheidszorggebouwen, horecagebouwen, kantoorgebouwen, bedrijfsverzamelgebouwen, onderwijsgebouwen, sportgebouwen en winkels.

Hof in Den Haag heeft dit jaar een vonnis gewezen over het verbindend zijn van een mondelinge koopovereenkomst met betrekking tot een woning en de verhouding met art. 7:2 BW dat bepaald dat koopovereenkomsten ter zake van woningen schriftelijk moeten worden aangegaan.

Indien een koopovereenkomst is ingeschreven in de openbare registers en de levering binnen zes maanden plaatsvindt, is een koper beschermd tegen onder meer een tussentijds beslag. Een dergelijk beslag kan dan immers niet tegen de koper worden ingeroepen. Die bescherming noemt men ook wel ‘Vormerkung’.

Hof Amsterdam heeft onlangs bepaald dat in geval een ‘afkoelingsperiode’ geldt in de zin van art. 309 Fw dat niet betekent dat de aflossingstermijn ook verlengt is.

In art. 3.17, lid 1, letter c van de Wet IB 2001 is een aftrekbeperking opgenomen voor kosten en lasten die verband houden met tot het privévermogen behorende bezittingen. Er mag niet meer ten laste van de winst uit onderneming worden gebracht dan het forfaitair rendement dat ter zake van die privébezitting in Box 3 wordt belast. Volgens Rechtbank Breda blijkt uit de wetgeschiedenis dat de beperking alleen ziet op de kale huurlasten en laat dit de aftrek van water en energie die vanuit de privéruimte zijn betrokken onverlet.

Bepalend voor het eigen woningforfait is de WOZ-waarde van een woning, tenzij deze ontbreekt, dan dient de eigen woningwaarde voor de inkomstenbelasting bepaald te worden overeenkomstige toepassing van de WOZ-waarderingsregels. Een belastingplichtige had in 2002 een woning in aanbouw gekocht. Bij beschikking met ingangsdatum 1 januari 2003 is de WOZ-waarde van die woning in aanbouw vastgesteld. Op 1 juli 2003 heeft de betreffende belastingplichtige de woning betrokken. In de aangifte inkomstenbelasting is hij uitgegaan van de vastgestelde WOZ-beschikking per 1 januari 2003 (dus van het huis in aanbouw). De staatssecretaris van Financiën is in cassatie gegaan met als argument dat de WOZ-waarde genomen voor en woning in aanbouw niet kan dienen voor de eigenwoningwaarde van een afgebouwde woning. A-G Overgauw heeft de Hoge Raad echter in overweging gegeven het cassatieberoep van de staatssecretaris ongegrond te verklaren.

De Tweede Kamer is op 18 oktober 2007 akkoord gegaan met het wetsvoorstel waarin de huidige maximering van de onroerendezaakbelasting wordt geschrapt. Om te voorkomen dat in bepaalde gemeenten een onevenredige stijging van de lastendruk ontstaat, zal in plaats van de maximering een soort macronorm worden vastgesteld.

Op 15 augustus 2007 heeft Hof Arnhem een beslissing genomen over het tijdstip van winstneming bij een koop/aanneemovereenkomst naar aanleiding van een proefprocedure die de inspecteur en een projectontwikkelaar hebben aangespannen. De projectontwikkelaar was van mening dat de levering van onbebouwde grond en de bouw van een woning als één prestatie moet worden beschouwd en dat winst pas hoeft te worden genomen bij oplevering van de woning. Hof Arnhem heeft beslist dat er sprake is van twee afzonderlijke prestaties die beide op hun fiscale merites moeten worden beoordeeld. Dit houdt in dat bij de levering van de onbebouwde al moet worden afgerekend over de met de levering verband houdende winst. Het hof is het niet eens met de door de inspecteur gehanteerde methode ter vaststelling van de winst, de zogenaamde residuele waarderingsmethode, aangezien deze methode uitgaat van de gerealiseerde winst op het voltooide vastgoedproject en zich derhalve baseert op feiten en omstandigheden die zich buiten het onderhavige jaar afspelen. Tegen de uitspraak van het hof is cassatie aangetekend.

Op 11 oktober 2007 heeft de staatssecretaris van Financiën een besluit gepubliceerd ter zake van de vrijstelling van verkrijging van monumenten door rechtspersonen die hoofdzakelijk de instandhouding van monumenten ten doel hebben. Dit besluit is een actualisering van het besluit van 12 mei 2006 en bevat daarnaast een aantal nieuwe goedkeuringen. Zo wordt ondermeer goedgekeurd dat de vrijstelling ook geldt voor de verkrijging van een onverdeeld aandeel of een appartementsrecht in een monument. Tevens beantwoordt de staatsecretaris de vraag wanneer hij bereid is de vrijstelling van toepassing te verklaren in een situatie van juridische fusie dan wel de verkrijging van een monument voordat de rechtspersoon als monumentenvennootschap is aangewezen.

Het Europese Hof van Justitie heeft op 11 oktober 2007 besloten dat Frankrijk aan een Luxemburgse holding niet zonder meer de vrijstelling van belasting over de waarde van het in Frankrijk gelegen vastgoed mag onthouden. Frankrijk stelt Franse holdings vrij van belasting over de waarde van hun bezittingen. Voor buitenlandse holdings geldt de vrijstelling ook voor hun in Frankrijk gelegen vastgoed indien het verdrag voorziet in het verstrekken van inlichtingen door het woonland. Volgens Frankrijk dient de voorwaarde van gegevensuitwisseling ter voorkoming van belastingontwijking. Het Hof oordeelt dat deze voorwaarde in strijd is met de vrijheid van kapitaalverkeer voorzover het de (buitenlandse) holding niet in staat stelt om aan te tonen wie haar aandeel-houders zijn. Aangezien het in Luxemburg een soort grondrecht is om de identiteit van de aandeelhouders niet prijs te geven, zal de vrijstelling toch vaak niet kunnen worden geclaimd.

De Grondexploitatiewet is op 22 mei 2007 door de Eerste Kamer aanvaard. Invoering laat evenwel nog op zich wachten. Als onderdeel van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke 0rdening (afdeling 6.4) zal de Grondexploitatiewet naar verwachting op 1 juli 2008 worden ingevoerd. De consequenties voor locatieontwikkelingen zijn ingrijpend. De wet genereert voor gemeenten en provincies de mogelijkheid – zowel via het publiekrechtelijke als het privaatrechtelijke spoor – om kosten te verhalen, kosten te verevenen en locatie-eisen aan de grondexploitatie te stellen. Marktpartijen daarentegen zullen met de wet in de hand weliswaar weten met welke (meer)kosten zij rekening dienen te houden bij gebiedsontwikkeling, doch zullen ook worden geconfronteerd met mogelijk ongewenste bestemmingen voor het gebied en vergaande (kwaliteits)eisen. De wet biedt kansen maar ook risico’s. In dit artikel zullen een aantal gevolgen van de nieuwe Grondexploitatiewet worden toegelicht.

Op 1 september 2007 is het nieuwe wettelijke pachtrecht in werking getreden. De regeling van het pachtrecht gaat dan over van de Pachtwet naar Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De pacht van los land is verregaand geliberaliseerd, terwijl het voorkeursrecht van de pachter wordt beperkt. Met deze nieuwe regeling wordt beoogd de in de praktijk gerezen knelpunten op te lossen en te komen tot een actueler en flexibeler pachtsysteem. De auteur geeft zijn visie op de evolutie van het pachtrecht en bespreekt de belangrijkste wijzigingen.

Per 1 juni 2007 zijn de wijzigingen in de Natuurschoonwet 1928 (NSW 1928) en het Rangschikkingsbesluit NSW 1928 in werking getreden. Eén van de wijzigingen betreft een verruiming van de definitie van het begrip landgoed met het begrip natuurterreinen. Een tweede belangrijke wijziging is de verdere aanscherping van de gezamenlijke rangschikking. Ook hoeft onder de nieuwe wetgeving de vestiging van een recht van erfpacht niet meer te leiden tot uitsluiting van de juridische eigenaar als ‘eigenaar’ in de zin van de Natuurschoonwet 1928. Voor de praktijk hebben deze wijzigingen grote gevolgen. In dit artikel worden de wijzigingen uitvoerig toegelicht in samenhang met de oude wet- en regelgeving (van vóór 1 juni 2007). Eveneens zal kort worden ingegaan op het aangekondigde wetsvoorstel ‘overige fiscale maatregelen 2008’, waarin een verdere tegemoetkoming is opgenomen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting.

Het wetsvoorstel tot vaststelling van Titel 7.13, BW (personenvennootschappen)1 zal de bepalingen voor de maatschap, de vof en de cv bijeenbrengen. Deze wetswijziging past bij de doelstelling van de regering om het vennootschapsrecht te flexibiliseren en te simplificeren. Het kunnen verkrijgen van rechtspersoonlijkheid is een van de belangrijkste vernieuwingen, de vennootschap als rechtspersoon zal gerechtigd zijn tot het vennootschappelijk vermogen. Er komen een (niet-openbare) stille vennootschap, een openbare vennootschap (OV) en een commanditaire vennootschap (cv); een openbare vennootschap mét commanditaire vennoten. De OV en cv kunnen rechtspersoonlijkheid aannemen (OVR respectievelijk CVR) of besluiten dit niet te doen. Het aannemen van rechtspersoonlijkheid door een vof of cv leidt niet tot beperking van de aansprakelijkheid van de vennoten. Rechtspersoonlijkheid wordt verkregen door dit in de overeenkomst van vennootschap op te nemen en de overeenkomst in een notariële akte op te nemen. Het vennootschappelijk vermogen wordt gevormd door inbreng. Hiervoor is de medewerking van de wederpartij vereist.

Verscholen in de ‘Overige fiscale maatregelen 2008’1 werd op 18 september jl. een voorstel ingediend dat een einde moet maken aan het ontwijken van overdrachtsbelasting bij de overdracht van aandelen in onroerend zaaklichamen (‘OZL’). Onder de huidige wet kan met soortaandelen de zeggenschap over een OZL belastingvrij overgaan. Deze constructies staan ook wel bekend als cumpref-structuren2. Per 1 januari valt het doek. Vanaf dat moment is de heffing niet meer gekoppeld aan een percentage in het geplaatste kapitaal, maar is het verkregen belang bepalend. De wetgever heeft uitgerekend dat de aangescherpte regelgeving jaarlijks 200 miljoen euro extra overdrachtsbelasting zal genereren, het bedrag dat op dit moment met de cumpref-structuren wordt bespaard. Het gaat derhalve om een aanzienlijk vastgoedbelang dat nu nog belastingvrij overgaat. Het is echter de vraag of vastgoedpartijen, nu de cumpref-route wordt afgesloten, daadwerkelijk belasting gaan betalen. Nieuwe ontwijkingsmogelijkheden zullen ongetwijfeld beproefd worden.