Aflevering 2

De invoering van het nieuwe personenvennootschapsrecht staat nog steeds geprogrammeerd op 1 juli, echter waarschijnlijker lijkt 1 januari 2009. In onderstaande bijdrage wordt de fiscale transparantie onder de loep genomen.

Huurders willen de gevolgen van tegenvallende bezoekersaantallen graag afwentelen op de verhuurder. De teleurstellende bezoekersaantallen van winkelcentrum ‘Amicitia’ in Amersfoort hebben al tot verschillende procedures geleid. Op 1 februari 2008 heeft de Hoge Raad arrest gewezen HR 1 februari 2008, NJ 2008/85. en geoordeeld over de vraag of tegenvallende bezoekersaantallen kunnen worden opgevat als gebrek.

Bij de huidige gewijzigde marktomstandigheden is het de vraag of een verkoper nog met succes via een controlledauctionprocedure vastgoed kan verkopen. Het antwoord luidt bevestigend, maar de markt is anders dan anderhalf á twee jaar geleden, en dat heeft

De onvolkomenheden van de monumentenvrijstelling blijven de pen (in ieder geval de mijne) in beweging houden. Maar misschien is de eindstreep aanstaande?

De belangrijkste wijzigingen van de regelgeving omtrent identificatie bij dienstverlening en de melding van ongebruikelijke transacties, zoals opgenomen in de voorgestelde ‘Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme, worden door schrijvers aan de praktijk getoetst.

In de situatie die afgelopen jaar voor de Rechtbank Arnhem speelde was het volgende aan de orde. De directeur-grootaandeelhouder stelde per 1 januari 2001 reeds een deel van een pand ter beschikking aan een dochtervennootschap. In 2001 heeft een ingrijpende verbouwing van het pand ten behoeve van deze dochtervennootschap plaatsgevonden waarna het gehele pand ter beschikking is gesteld aan de bv. De terbeschikkingstelling eindigde ultimo 2003. In geschil voor de rechter was op welk moment het pand geacht kon te zijn gaan behoren tot het resultaat uit overige werkzaamheden, bij aanvang van de verbouwing of per 1 september 2001 nadat de verbouwing was afgerond. Naar de mening van belanghebbende viel het aanvangsmoment van de terbeschikkingstelling samen met de start van de bouwwerkzaamheden. Belanghebbende claimde daarom een verlies in box 1 van het verschil tussen de waarde in het economische verkeer van het gehele pand per 1 januari 2001 vermeerderd met de verbouwingskosten en de (veel lagere) waarde in het economische verkeer van het pand per ultimo 2003. De rechtbank heeft evenwel geoordeeld dat pas na de verbouwing het pand geheel tot het vermogen van het resultaat uit overige werkzaamheden is gaan behoren. In de periode voorafgaand aan de feitelijke terbeschikkingstelling behoren de uitbreidingsinvesteringen tot het privévermogen van eiser en deze vermogensbestanddelen dienen bij aanvang van de terbeschikkingstellingsregeling naar de waarde in het economische verkeer te worden opgenomen op de werkzaamheidsbalans. Voorts neemt de rechtbank aan dat de waarde in het economische verkeer tussen 1 september 2001 en 31 december 2003 nauwelijks is gewijzigd en laat daarmee dus geen vermogensverlies op het resultaat toe. (Rechtbank Arnhem 22 oktober 2007, AWB 06/5332)

De betrokken belanghebbende, een directeur grootaandeelhouder, bezat uitsluitend de juridische eigendom van een pand dat economisch in bezit was van zijn bv. De directeur-grootaandeelhouder wenste de rente in verband met de hypothecaire schuld af te trekken op grond van de terbeschikkingstellingsregeling van zijn box 1 inkomen af te trekken als resultaat uit overige werkzaamheden. Omdat de juridische eigendom in feite een lege dop is, rekende Rechtbank Den Haag de schuld niet tot het ter beschikking van de bv gestelde vermogen van het resultaat uit eigen overige werkzaamheden en kon ter zake van de rente geen aftrek in Box 1 worden genomen. (Rechtbank Den Haag 24 juli 2007, AWB06/8363IB/PVV)

Rechtbank Haarlem heeft geoordeeld dat de renovatie van een kantoorpand, waarbij het kadastraal gesplitst is van een aangrenzend pand en beide panden een eigen aansluiting op de nutsvoorzieningen en eigen achteringang hebben gekregen, niet heeft geleid tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak zodat de levering aan omzetbelasting onderworpen is en vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Doorslaggevend was dat bij de renovatie de functie van het pand als kantoorpand behouden is gebleven. Ook de aanbouw van een nieuw gedeelte van het pand kan volgens Rechtbank niet als een zelfstandige nieuw vervaardigde onroerende zaak worden beschouwd. (Rechtbank Haarlem 20 november 2007, nr. 07/214).

Per 1 januari 2008 is het verkrijgen van natuurgrond voortaan niet meer belast met overdrachtsbelasting. Als de natuurgrond wordt gebruikt voor behoud en ontwikkeling van natuur en landschap is een vrijstelling van toepassing. Het gaat hier bijvoorbeeld om heidevelden, rietlanden, moerassen, vennen en kleine rivieren. Als voorwaarde wordt gesteld dat tot minimaal tien jaar na de verkrijging sprake moet blijven van het behoud en de ontwikkeling van de natuurgrond.

Een verkrijging van een aanmerkelijk belang in een vastgoedvennootschap is belast met overdrachtsbelasting. Tot 1 januari 2008 was het mogelijk gebruik te maken van structuren waarbij met soort aandelen of preferente aandelen werd gewerkt ten einde overdrachtsbelasting te voorkomen. Met ingang van 1 januari 2008 wordt echter aangesloten bij het daadwerkelijke materiële belang dat de betreffende aandelen vertegenwoordigen in een vastgoedlichaam. Een economische benadering dus in plaats van een formele benadering.

Met ingang van 1 januari 2008 is de maximering van de onroerendezaakbelastingtarieven uit de gemeentewet verwijderd. Dit is in het bestuursakkoord afgesproken om bestuurlijke en technische discussies die onder het oude systeem bestonden, tot het verleden te laten behoren. Daarbij is eveneens afgesproken dat deze wijziging niet mag leiden tot een onevenredige stijging van de collectieve lastendruk. Om die reden is een macronorm ingesteld van 3,75%. Dit houdt in dat de onroerende-zaakbelastingopbrengst van alle gemeenten samen niet meer dan 3,75% mag stijgen ten opzichte van 2007. Bij overschrijding van deze macronorm kan het Rijk ingrijpen, door het volume van het gemeentefonds te corrigeren.

Op 11 oktober 2007 is er een nieuw besluit gepubliceerd van de staatssecretaris van Financiën inzake Natuurschoonwet. Onder meer is bepaald dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting van artikel 9a NSW ook van toepassing is indien het landgoed ten tijde van de verkrijging nog niet is gerangschikt, indien tevens:

Rechtbank Rotterdam heeft onlangs geoordeeld over de situatie dat iemand onder protest en kort samengevat, onder voorbehoud van rechten, heeft meegewerkt aan een levering. De rechtbank oordeelde dat dit niet betekent dat na die levering de betrokken persoon niet meer verder zou mogen gaan met haar poging de koop te vernietigen. De casus was als volgt: Een dame van 73 jaar (Verkoopster) verkocht een aantal beleggingspanden aan Koper. Vlak voor de levering meldde Verkoopster schriftelijk aan Koper dat de koop vernietigbaar is wegens de geestelijke stoornis van Verkoopster (art. 3:34 BW), subsidiair dwang en bedrog. Verkoopster meldde tevens dat zij daarom de panden niet zal leveren. Koper verweerde zich door te stellen een kort geding te gaan instellen als Verkoopster niet toch levert. Verkoopster gaf vervolgens aan dat ze zal leveren gezien de dreiging van dat kort geding maar dat ze meewerkt onder protest en nadrukkelijke handhaving van het door haar eerder kenbaar gemaakte standpunt. Het transport vond vervolgens plaats en daarna stelde Verkoopster een procedure in bij de rechtbank tot vernietiging van de koopovereenkomst. Koper verweerde zich door te stellen dat Verkoopster haar recht om vernietiging te vorderen had verwerkt, respectievelijk daar afstand van had gedaan omdat zij de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk had vernietigd en had meegewerkt aan de levering. De rechtbank gaf Koper geen gelijk en stelde dat krachtens art. 3:49 BW een vernietigbare rechtshandeling kan worden vernietigd hetzij door een buitengerechtelijke verklaring hetzij door een rechterlijke uitspraak en dat degene die een rechtshandeling wenst te vernietigen hierbij de keuze heeft voor welke weg wordt gekozen. De rechtbank stelde dat Verkoopster gekozen had voor een gerechtelijke vernietiging en dat hierdoor Verkoopster wel mee moest werken aan de levering omdat op dat moment de koopovereenkomst nog niet was vernietigd. Belangrijk was dat de rechtbank ook oordeelde: ‘ Het enkele feit dat zij vervolgens aan de levering meewerkte kan derhalve niet worden gezien als afstand van het recht alsnog vernietiging van de overeenkomst te vorderen en evenmin als een bevestiging van de rechtshandeling als bedoeld in art. 3:55 BW. Voorts heeft de raadsman van [Verkoopster] bij brief (…) expliciet te kennen gegeven dat [Verkoopster] slechts medewerking verleende onder nadrukkelijk handhaving van het door haar eerder ingenomen standpunt dat de koopovereenkomsten vernietigbaar waren. Gezien deze brief heeft [Koper] er ook niet gerechtvaardigd op kunnen en mogen vertrouwen dat [Verkoopster] niet via een gerechtelijke procedure vernietiging van de koopovereenkomsten zou vorderen.’ De rechtbank oordeelde nog dat Verkoopster moet aantonen dat haar geestesvermogen ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst blijvend of tijdelijk was verstoord alsmede

De heffings- en invorderingsrente voor het eerste kwartaal (Q1) van 2008 is verlaagd met 10 basispunten tot een percentage van 5.3%. (Staatscourant 2007, nr 231)

Uit een zaak van de Voorzieningenrechter in Arnhem van 8 november 2007 blijkt wederom dat wil iemand een retentierecht uitoefenen ter zake een onroerende zaak, hij de macht moet hebben over die onroerende zaak. De casus was als volgt. A (retentor) wil een retentierecht uitoefenen ter zake een scheepswerf van B. A maakt hiervan ook melding in een notariële akte die wordt ingeschreven bij het Kadaster alsmede via een aanplakbiljet op de toegangspoort van de scheepswerf. De Rabobank is de hypothecaire financier van B en wenst de scheepswerf te executeren. De Rabobank vordert in rechte daarom dat A haar vermeende retentierecht ongedaan maakt en zorg draagt voor de doorhaling daarvan in het Kadaster. De Voorzieningenrechter geeft de Rabobank gelijk en stelt dat voor het uitoefenen van een retentierecht volgens art. 3:290 BW onder meer vereist is dat een retentor direct of indirect (naar verkeersopvattingen, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen) feitelijke macht over de zaak uitoefent.

De nieuwe wetgeving voor personenvennootschappen – onder meer inhoudende de mogelijkheid van rechtspersoonlijkheid voor een vof, een cv enzovoort – zou aanvankelijk ingaan op 1 januari 2008. Mede wegens het nog niet goed genoeg doordacht zijn van de fiscale gevolgen, zoals ondermeer de overdrachtsbelasting gevolgen, is dit uitgesteld. Thans wordt vermoed dat de nieuwe wetgeving niet voor 1 juli 2008 in werking treedt.

Hof Den Haag heeft een belangrijke uitspraak gedaan over de WvG. De casus was als volgt: Op percelen van Verkoper rustte een voorkeursrecht als bedoeld in de WvG. Toch verkocht Verkoper die gronden aan Koper. Afgesproken werd dat levering plaats zou vinden na wijziging van de bestemming tot bedrijventerrein. Koper moest ook de vordering overnemen die Bank-1 als financier op Verkoper had. Daarna sloot Koper een kredietovereenkomst met Bank-2 in verband met de aankoop van de gronden en de projectontwikkeling. Tot zekerheid van die kredietrelatie van Koper, verleende Verkoper aan Bank-2 een recht van (derde-)hypotheek op de verkochte percelen. Vervolgens vorderde de gemeente op grond van art. 26 WvG vernietiging van de koopovereenkomst tussen Verkoper en Koper, de kredietovereenkomst tussen Koper en Bank-2 en de hypotheekvestiging van Verkoper ten behoeve van Bank-2. De rechtbank gaf de gemeente gelijk en vernietigde de rechtshandelingen. Er volgde een hoger beroep bij het hof. Het hof oordeelde dat de aanbiedingsplicht ingeval van een WvG-voorkeursrecht niet geldt ingeval de levering geschiedt ingevolge een verkoop krachtens wetsbepaling of bevel des rechters of een openbare executoriale verkoop (art. 10 WvG). Tevens oordeelde het hof dat dit laatste geldt voor zowel een openbare als een onderhandse executieverkoop. Indien er een onderhandse executoriale verkoop wordt voorgesteld dient de voorzieningenrechter de hypotheekgever, de hypotheekhouder, beslagleggers en beperkt gerechtigden die bij een hogere opbrengst belang hebben, in de gelegenheid te stellen een gunstiger aanbod te doen. De rechter is bij zijn beslissing beperkt tot de vraag welk bod voor de hier vermelde betrokkenen het gunstigst is. Het belang van de gemeente bij een op de verhypothekeerde percelen rustend voorkeursrecht kan bij zijn oordeel geen rol spelen; de gemeente komt door de totstandkoming van een zodanige beslissing derhalve buitenspel te staan. Anders dan bij een openbare executoriale verkoop wordt de gemeente bij deze procedure immers niet in de gelegenheid gesteld mee te bieden. Op grond van art. 26 WvG kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de wet geregelde voorkeurspositie. Of een zodanige kennelijke strekking bestaat, behoeft niet uitsluitend uit de tekst van de overeenkomst te blijken, maar kan ook worden afgeleid uit andere feiten en omstandigheden, waaronder de inhoud en strekking van andere in de procedure bekend geworden overeenkomsten (de ‘constructie’, voor zover deze aan de rechter bekend is geworden). De overeenkomsten dienen derhalve in hun onderlinge samenhang te worden bezien. Het gaat, volgens het hof, de wetgever daarbij om rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch wel de beschikkingsmacht en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer andere (rechts)personen; ook overdrachten van een deel van de beschikkingsmacht en het economisch belang staan bloot aan vernietiging. Volgens het hof behoeven de betreffende rechtshandelingen daarom niet meer zodanig te zijn opgezet dat de beschikkingsmacht en het economisch belang in zodanige mate worden overgedragen dat een resultaat wordt bereikt dat materieel op hetzelfde neerkomt als gehele of gedeeltelijke vervreemding. Het hof oordeelde dat Verkoper de percelen heeft verkocht onder beding dat de bouw van de opstallen wordt uitgevoerd door een BV die onderdeel vormde van het concern waartoe ook Verkoper behoort. Het economisch belang van het concern bij het uitvoeren van de bouw is daarmee veiliggesteld. Een verplichting om de bouw door deze bouwonderneming te laten verrichten kan het concern niet effectueren ingeval de percelen met toepassing van de WvG door de gemeente worden verworven. Op die grond acht het hof het in beginsel aannemelijk dat de koopovereenkomst ertoe strekt het voorkeursrecht van de gemeente te omzeilen. Volgens het hof bleek dat Verkoper heeft beoogd het economisch belang bij de projectontwikkeling over te dragen aan Koper die daarvoor een substantiële financiële verplichting heeft aangegaan. Daarmee is een aanmerkelijk gedeelte van het economisch belang in het kader van de overeenkomsten op Koper overgegaan. Daarbij komt dat de krediet- en hypotheekovereenkomsten in onderlinge samenhang bezien de weg voor Verkoper openen om de percelen over te dragen op een wijze waarbij de gemeente buitenspel wordt geplaatst. Bij de hypotheekovereenkomsten heeft Verkoper een substantieel gedeelte van haar beschikkingsmacht uit handen gegeven. Zij heeft het immers niet in haar macht om ervoor te zorgen dat Koper aan haar verplichtingen uit de kredietovereenkomsten voldoet; indien dat niet gebeurt, kan Bank-2 zonder instemming van Verkoper tot executoriale verkoop (openbaar of ondershands) overgaan. Alhoewel Verkoper de gronden pas hoeft aan te bieden aan de gemeente bij een voorgenomen levering, past volgens het hof de omstandigheid dat Verkoper heeft nagelaten de Gemeente te informeren over haar plannen, in het beeld dat Verkoper met de koopovereenkomst heeft beoogd het voorkeursrecht van de gemeente te omzeilen. Volgens het hof moet ook Bank-2 redelijkerwijs hebben geweten dat de door haar gesloten overeenkomsten strekten tot ontwijking van het voorkeursrecht van de gemeente. Nu Verkoper het hof geen andere aannemelijke verklaring voor het totaal van de litigieuze overeenkomsten heeft voorgelegd, is het hof van oordeel dat deze, in hun onderlinge samenhang bezien, de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan de in de WvG geregelde voorkeurspositie van de gemeente, daarom is het hof het eens met de gerechtelijke vernietiging van de overeenkomsten door de rechtbank. (Hof Den Haag 8 november 2007, nr R07/895; LJN: BB7594)