Aflevering 2

In 2008 is het nieuwe OESO-modelverdrag 2008 verschenen met een vernieuwd Officieel commentaar (‘commentaar’). In dat commentaar is voor het eerst specifiek aandacht besteed aan zogenoemde Real Estate Investment Trusts (‘REITS’). Reden voor mij om daar in deze bijdrage kort bij stil te staan. In een latere bijdrage wordt vervolgens stilgestaan bij de vraag hoe Nederland invulling geeft aan deze ontwikkelingen en in het bijzonder hoe het nieuwe belastingverdrag tussen Nederland en het Verenigd Koninkrijk op dit punt is aangepast.

Vanaf 1 januari 2007 kent de deelnemingsvrijstelling het begrip vastgoeddeelneming. Dat is in het leven geroepen om er voor te zorgen dat dochtervennootschappen die in vastgoed beleggen niet worden getroffen door enkele aanpassingen die in de deelnemingsvrijstelling zijn aangebracht. In de praktijk blijkt het niet altijd even gemakkelijk om een in vastgoed beleggende dochter als vastgoeddeelneming te kwalificeren, met als mogelijk gevolg dat dubbele heffing plaatsvindt. In dit artikel gaat de aandacht uit naar de pijnpunten in dit onderdeel van de deelnemingsvrijstelling.

De kredietcrisis woekert voort, met ook voor de vastgoedsector ingrijpende gevolgen. In 2008 heeft de financiële sector wereldwijd dramatische ontwikkelingen doorgemaakt. Wanneer het dieptepunt van de crisis bereikt zal zijn, weet nog niemand. Wel is duidelijk dat banken veel terughoudender zijn geworden bij het verstrekken van nieuwe financieringen. Indien al krediet wordt verstrekt, zijn de opslagpercentages verhoogd en de eisen aan in te brengen eigen vermogen aangescherpt. Ook bestaande relaties worden nauwlettender gevolgd en financieringsrisico’s op bestaande leningen worden kritischer bekeken. Onder dit gesternte zien vastgoedbeleggers zich geconfronteerd met aanzienlijke waardevermindering van hun portefeuille, hetgeen hun relatie met de bank onder druk dreigt te zetten. In deze bijdrage zal nader worden ingegaan op de gevolgen van de crisis voor de kredietrelatie tussen vastgoedbeleggers en hun bank binnen de Nederlandse verhoudingen.

Monumenten worden sinds jaar en dag fiscaal gefacilieerd met onder meer een aparte vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze in art. 15, lid 1, onder p, WBR geregelde vrijstelling heeft de afgelopen jaren de nodige pennen in beweging gebracht. Zie recent bijvoorbeeld: Wörsdörfer, ‘Monumentale finale?’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2008/2 en De Lange en Van de Meer, ‘Casestudie Monumentenvrijstelling: aandelentransacties nog altijd ‘ongelijk behandeld?!’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2008/5. Over het algemeen werd de reikwijdte van de vrijstelling te beperkt gevonden. Met het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2007 HR 23 februari 2007, nr. 41 591, NTFR 2007/350. werd een gedeelte van de geconstateerde onevenwichtigheid weggenomen; de vrijstelling gold ook voor de indirecte verkrijging van monumenten via aandelen in een onroerendezaaklichaam. Meer recent werd de wettekst aangepast zodat ook buitenlandse rechtspersonen de vrijstelling kunnen toepassen. Deze wijziging was opgenomen in de ‘Wijziging van een aantal belastingwetten en enkele andere wetten’ (Overige fiscale maatregelen II), Kamerstukken II 2007-2008, 31 404. Ook in het beleid van de Belastingdienst is een steeds ruimhartiger toepassing van de vrijstelling te bespeuren. Zoals recentelijk opgenomen in: besluit van 11 september 2008, nr. CPP2008/355M, Stcrt. 184. Deze positieve ontwikkelingen dreigen verstoord te worden door een onlangs in Amsterdam opgelaten proefballon. Hier splitste de fiscus een monument in een monumentaal en een niet-monumentaal gedeelte. Alleen voor het monumentale gedeelte gold de vrijstelling. Het is te hopen dat deze splitsingsexpeditie geen vervolg krijgt. De rechtszekerheid zou hiermee ernstig worden geschaad.

De wetgever is al vele jaren bezig met een wetsvoorstel voor een vereenvoudiging en flexibilisering van het BV-recht.

Het Ministerie van VROM heeft bekend gemaakt dat per 1 juli 2009 de huurprijzen worden aangepast aan het inflatiepercentage over het jaar 2008. Dat betekent voor het komende jaar (1 juli 2009 t/m 30 juni 2010) een maximale huurverhoging van 2,5%. Dit heeft volgens VROM te maken met de afspraak van het kabinet dat de maximale verhoging van de huren gelijk is aan de inflatie in het voorafgaande jaar. In 2008 was het inflatiepercentage 2,5%. Het maximale percentage geldt volgens VROM voor 95 procent van alle huurwoningen. De overige 5% van de huurwoningen is geliberaliseerd. De circulaire ‘Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2009 tot en met 30 juni 2010’ maakt het maximale huurverhogingspercentage en de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2009 bekend. Deze zullen nog via een ministeriële regeling officieel worden vastgelegd. VROM wijst er op dat als verhuurders per 1 juli 2009 een huurverhoging willen, zij voor 1 mei 2009 in een brief aan de huurders dienen te melden wat de huurverhoging per 1 juli 2009 zal zijn.

De faillissementsactie genaamd ‘actio Pauliana’ heeft een relatieve vernietigende werking.

Onder het oude recht kon een erfdienstbaarheid vervallen door dat het niet gebruikt werd (ook wel met een mooi woord ‘non-usus’ genoemd). Dat kan niet meer sinds de invoering van het Nieuw BW in 1992, zulks tenzij de verjaringstermijn op 1 januari 1993 eindigde of geëindigd is (dit laatste ten gevolgde van art. 94 van de Overgangswet). Zo oordeelde ook de Rechtbank in Den Haag.

Een woningcorporatie mag niet met beroep op nieuw landelijk beleid, zonder meer een schotelantenne verbieden, zo oordeelde de Rechtbank in Alkmaar en wel omdat op grond van art. 10 EVRM telkenmale afweging zal moeten plaatsvinden tussen het beland van de huurder en de woningcorporatie als verhuurder.

De Europese Unie heeft ingestemd met het verkoopverbod op gloeilampen. De Europarlementscommissie van milieu is daarmee op 17 februari 2009 akkoord gegaan.

De Rechtbank Haarlem heeft zich op 12 december 2008 uitgesproken over een casus waarbij belastingplichtige eerst een herinvesteringsreserve had afgeboekt op de kostprijs van het vervangende pand en vervolgens een deel van de herinvesteringsreserve wilde aanwenden om de restwaarde te verlagen. De verlaging was berekend naar verhouding tussen de restwaarde en de aanschafprijs van het vervangende pand. Aldus wenste belastingplichtige extra afschrijvingspotentieel te creëren. Naar de mening van de Rechtbank vindt deze verwerkingswijze echter geen steun in artikel. De afboeking van de herinvesteringsreserve zou dan namelijk dubbel worden gebruikt: allereerst als afboeking op de aanschafprijs conform artikel 3.54 Wet IB 2001 en dan nog eens ter verlaging van de restwaarde ter bepaling van het afschrijvingspotentieel ex art. 3.30 Wet IB 2001.

Eind 1995 had een aandeelhouder de huurtermijnen van twee winkels die hij aan zijn BV verhuurde voor de komende tien jaar aan de BV geschonken. De BV heeft de actiefpost ‘financiële vaste activa/overige vorderingen’ jaarlijks verminderd met het saldo van de afschrijving op de gecedeerde huurtermijnen en de jaarlijkse oprenting van die actiefpost met 5%. Zij heeft de jaarlijkse huurontvangsten daartegenover als opbrengst verantwoord. De inspecteur weigerde vanaf 1998 en 1999 de afschrijving op de ‘financiële vaste activa/overige vorderingen’.

Hof Amsterdam heeft op 26 januari 2009 uitspraak gedaan over een zaak die van groot belang is voor bemiddelaars bij transacties in vastgoed die vormgegeven worden via een aandelenoverdracht. Wat was het geval? Een vastgoedspecialist bemiddelde bij de verkoop van twee vastgoed-BV’s. Onderdeel van het verkoopproces was dat eerst overeenstemming over de prijs van het vastgoed moest zijn bereikt. Er is dan ook vrijwel uitsluitend over de prijs van het vastgoed onderhandeld.

Hof Den Bosch heeft geoordeeld dat de naheffing van overdrachtsbelasting terecht was, omdat belanghebbende niet had voldaan aan de ‘voortzettingseis’ van art. 15, lid 1, onderdeel e van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Een BV is op 30 maart 2000 opgericht, waarbij met een beroep op voornoemde vrijstelling alle activa en passiva van een pluimveehouderij zijn ingebracht. Later dat jaar heeft de BV haar pluimveebedrijf gestaakt omdat het bedrijf plaats moest maken voor gemeentelijke uitbreidingsplannen. De vraag of de BV het bedrijf op een andere locatie nog wilde voortzetten wordt niet relevant geacht voor de voortzettingseis. De maatstaf van heffing is de waarde in het economische verkeer ten tijde van de inbreng.