Aflevering 1

Al eerder heb ik in het jaaroverzicht betoogd dat financiële en economische tegenwind steevast interessante fiscale rechtspraak op vastgoedgebied oplevert, hoe wrang dit ook moge klinken. Men is in dergelijke situaties immers geneigd wat scherper aan de wind te gaan zeilen. De fiscale gevolgen van de kredietcrisis zullen wij de komende jaren vast en zeker in de rechtspraak terugzien.

Niet alleen een jaarwisseling maar ook (ver)nieuwbouw brengt ons van oud naar nieuw. De prejudiciële vragen van de Hoge Raad aan het Hof van Justitie EG over het voor de btw nieuw worden van vastgoed in het proces van slopen naar nieuwbouw, vormt mijns

Net als in 2007 hebben veel actuele onderwerpen in 2008 direct of indirect te maken met koop en/of huur van vastgoed. Aangevangen wordt met de fase vóór de totstandkoming van een overeenkomst.

2008 gaat de geschiedenis in als het jaar waarin een omvangrijke wetgevingsoperatie op het terrein van de ruimtelijke ordening en aanverwante wetgeving haar finale beleefde. In dit actualiteitenoverzicht wordt daaraan dan ook vanzelfsprekend de nodige aandacht besteed. Daarnaast zullen zoals gebruikelijk de ‘highlights’ uit de ruimtelijk relevante jurisprudentie de revue passeren. Wegens de noodzakelijke beperking van de omvang van dit artikel is ervoor gekozen slechts de actuele ontwikkelingen betreffende de Wet ruimtelijke ordening (inclusief de grondexploitatie), de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te belichten. Eveneens interessante en relevante onderwerpen als het planschaderecht, de Wet voorkeursrecht gemeenten De reeds in werking getreden en de nog op stapel staande wijzigingen van de Wet voorkeursrecht gemeenten zijn evenwel reeds behandeld in het artikel van H.M. Kolster, ‘Wijziging van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2008, nr. 3, p. 12-16. en de Onteigeningswet moesten noodgedwongen buiten beschouwing worden gelaten.

Volgens een uitspraak van de Raad van State van 16 juli 2008, gelden planvoorschriften zowel voor bovengrondse bouw als voor ondergrondse bouw, tenzij uit de betreffende regelgeving uitdrukkelijk anders blijkt.

Volgens de rechtbank in Zutphen geldt in beginsel de vragenlijst van de NVM niet als een garantie. In de betreffende casus had een verkoper van een woning op die vragenlijst ontkennend beantwoord op de vraag of de woning is aangetast door houtwormen, etc.

De Hoge Raad heeft onlangs een uitspraak gedaan over de vraag wanneer de wettelijke rente verschuldigd is ingeval een boete niet betaald wordt bij een blijvend onmogelijke prestatie.

Aanvankelijk was het de planning om de nieuwe wetgeving ter zake personenvennootschappen in te voeren per 1 januari 2009. Ook deze datum is niet gehaald. Het wetsvoorstel is thans nog in behandeling in de Eerste Kamer. Wanneer dit zal worden vervolgd en of, en wanneer, de nieuwe regels ingevoerd zullen worden is nog onbekend.

De rechtbank Amsterdam heeft een vonnis gewezen over de duur van de opzegtermijn voor een contract voor onbepaalde tijd. In de betreffende casus ging het om een (mondelinge) samenwerkingsovereenkomst tussen A en B die zes jaar had geduurd en waarbij B de samenwerking wilde beëindigen wegens een verschil van mening over de bedrijfsvoering en beloning van A. De rechtbank oordeelde dat partijen bij het aangaan van de samenwerkingsrelatie niets hebben afgesproken over het beëindigen van de relatie. Specifieke wettelijke bepalingen zijn op het einde van deze relatie niet van toepassing. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een duurovereenkomst niet kan worden opgezegd, tenzij er een dringende reden bestaat. Dit dient volgens de rechtbank evenwel niet lichtvaardig te worden aangenomen. Partijen zijn het volgens de rechtbank erover eens dat de tussen hen bestaande overeenkomst vatbaar is voor opzegging. Ook de rechtbank gaat daar, in het licht van de omstandigheden van dit geval, van uit. De rechtbank oordeelde dat een opzegging plaatsvindt door een tot de wederpartij gerichte verklaring, die ertoe strekt de overeenkomst te beëindigen. Bij een opzegging dient volgens de rechtbank voor de wederpartij volstrekt helder te zijn dat en per wanneer de overeenkomst wordt beëindigd. Daarvan is hier geen sprake geweest. Onder deze omstandigheden is de beëindiging in casu - middels een brief - volgens de rechtbank gelijk te stellen aan een opzegging en is deze opzegging niet zonder meer onzorgvuldig of onrechtmatig. Vervolgens oordeelde de rechtbank dat bij gebreke van een contractuele en van een wettelijke regeling de vraag of met voornoemde brief rechtsgeldig is opgezegd en of het B vrijstond dat met onmiddellijke ingang te doen, beantwoord dient te worden aan de hand van de redelijkheid en billijkheid in verband met de omstandigheden van het geval. De rechtbank oordeelde dat de volgende omstandigheden van belang zijn voor het bepalen van een redelijke opzegtermijn:

De Rechtbank Arnhem heeft geoordeeld dat een vastgoed belegger/projectontwikkelaar een voorziening mocht opvoeren voor huurgaranties die werden afgegeven in het kader van de verkoop van het betreffende vastgoed. De garantieverplichting voldoet namelijk aan 1. het ‘oorsprongvereiste’, namelijk samenhangend met de verkoop van het vastgoed; 2. het ‘toerekeningsvereiste’, namelijk toerekening aan winst van het jaar waarin de garantie is afgegeven en 3. de redelijke mate van zekerheid dat de uitgaven waarvoor de voorziening is getroffen zich ook zullen voordoen. Voor de gevallen waarvoor een ‘terughuurverplichting’ is aangegaan bij leegstand, was de Rechtbank van mening dat de lasten van die ‘terughuur’ in aftrek moeten komen in de jaren waarin die ‘terughuur’ plaatsvindt en dus een voorziening niet op zijn plaats is.

De Hoge Raad heeft op 19 december geoordeeld dat bij de aankoop van aandelen in een bv die een camping met overige recreatieve voorzieningen bezit, geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. De vraag die daarbij met name aan de orde is gekomen, is of de toeristische kampeerplekken dienstbaar konden worden geacht aan de exploitatie van vastgoed. De Hoge Raad stelde dat die kampeerplaatsen steeds voor een korte periode worden verhuurd en dat er, gelet op het feit dat er overige recreatieve voorzieningen aanwezig zijn, een vergelijking met de exploitatie van een hotelbedrijf kon worden getrokken. Daarom is, naar de bedoeling van de wetgever, geen sprake van exploitatie van onroerende zaken zoals bedoeld in art. 4 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

De Hoge Raad heeft op 5 december 2008 een arrest gewezen voor de overdrachtsbelasting ter zake van de doorlevering van monumenten. In het betreffende geval kocht een bv vijf monumenten en betaalde over de aankoopprijs overdrachtsbelasting, onder voorwaarde van twee bedingen. Ten eerste zou de bv een nieuwe dochter oprichten en ten tweede zouden de monumenten onder opschortende voorwaarde aan deze dochter worden geleverd. Als deze dochter, die in de zin van de Monumentenwet een rangschikking krijgt, de vijf monumenten geleverd krijgt vraagt de bv de door haar betaalde overdrachtsbelasting op grond van art. 19, lid 1, letter a, Wet BRV terug. Het hof was van mening dat de inspecteur terecht de aftrek heeft geweigerd, omdat een dergelijke teruggave enkel wordt verleend als op grond van een ontbindende voorwaarde de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt en hiervan was geen sprake. De Hoge Raad heeft nu de beslissing van het hof bevestigd.