Aflevering 6

In het Weekblad voor fiscaal recht van 28 augustus 2008 is een artikel verschenen van een drietal Nederlandse hoogleraren Zie F.A. Engelen, H. Vording en S. van Weeghel, ‘Wijziging van belastingwetten met het oog op het tegengaan van uitholling van de belastinggrondslag en het verbeteren van het fiscale vestigingsklimaat’, WFR 2008/891. Prof. mr. F.A. Engelen en Prof. dr. H. Vording zijn verbonden de Universiteit Leiden. Prof. mr. S. Van Weeghel is verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. waarin wordt voorgesteld om de Nederlandse vennootschapsbelasting te wijzigen om zo het Nederlandse fiscale vestigingsklimaat te verbeteren. De drie hoogleraren (hierna: de auteurs) zijn uitgekomen op een systeem waarin groepsrente wordt ‘gedefiscaliseerd’, de deelnemingsvrijstelling wordt vereenvoudigd en de aftrek van deelnemingskosten wordt beperkt. In deze bijdrage richten wij ons op enkele consequenties van dit voorstel voor de vastgoedpraktijk. Aangezien het voorstel niet voorziet in flankerende maatregelen in overige belastingwetten zullen wij ons in deze bijdrage beperken tot de vennootschapsbelastingaspecten van het voorstel. Zie o.m. E.W.J. Heithuis, ‘Voorstellen Engelen CS voor VPB 2010: Ei van Columbus?’, WFR 2008/1067, alsmede S.A.W.J. Strik, Over zoet en zuur: gaat de vennootschapsbelasting weer op de schop?, NTFR 2008/40 voor een meer algemene beschouwing van de gepresenteerde voorstellen.

Op Prinsjesdag is voorgesteld om de beleggingsmogelijkheden in indirect vastgoed voor de fiscale beleggingsinstelling (‘fbi’) te verbeteren. Kamerstukken II, 2008-2009, 31 705, nr. 2. Daarmee wordt een mooie oplossing geboden voor de (internationale) praktijk om via lichamen in vastgoed te beleggen. Het fbi-regime wordt op verschillende punten aangepast. Ten eerste wordt voorgesteld om het onderscheid tussen directe en indirecte belegging in vastgoed op te heffen vanuit het oogpunt van de financieringseisen. Voorts stelt men voor om het beleggingsbegrip te verduidelijken. Enerzijds om onduidelijkheid weg te nemen in verband het verstrekken van garanties aan met de fbi verbonden vastgoedlichamen in verband met door hen opgenomen leningen. Anderzijds om duidelijkheid te geven over het door de fbi extern inlenen en vervolgens doorlenen aan met haar verbonden vastgoedlichamen. Tot slot wordt in het verlengde van dat laatste een eliminatie van groepsvorderingen en extern ingeleende gelden toegestaan. Hieronder sta ik kort stil bij deze belangrijke uitbreidingen van het fbi-regime.

Op 3 oktober jl. heeft de Hoge Raad een opmerkelijke beslissing genomen. Hij heeft namelijk aan het Europese Hof van Justitie (HvJ EG) gevraagd of een gedeeltelijke sloop van een gebouw ten behoeve van latere nieuwbouw een zogenaamde vervaardigingshandeling

Op 6 juni 2008 HR 6 juni 2008, nr. 43.515, NTFR 2008/1117, V-N 2008/27.9. heeft de Hoge Raad een boeiend arrest gewezen. Boeiend, omdat de casus op fraaie wijze de wisselwerking illustreert tussen btw en overdrachtsbelasting enerzijds, en vennootschapsbelasting anderzijds. Bij de verkoop van vastgoed is het een kunst om te leveren met btw en zonder overdrachtsbelasting, waarbij de mogelijkheid tot afschrijving bij verkoper niet in gevaar wordt gebracht en er tevens een herinvesteringsreserve gevormd kan worden bij verkoop. Bovendien is nog interessant of daarbij sprake is van een bruto- of nettoreserve Zie daarvoor HR 6 juni 2008, nr 43.534, NTFR 2008/1118, V-N 2008/27.10 na conclusie van A-G Wattel van 26 april 2007, V-N 2007/28.12. .

In een recente uitspraak heeft Hof Den Bosch (Hof Den Bosch 17 juli 2008, nr. 07/00459) de scherpe kantjes van het begrip ‘economische eigendom’ afgeslepen. Het ging om een situatie waarin de verkoper oud vastgoed sloopte voor rekening en risico van de koper. Het vrijkomende terrein zou dan met btw, maar zonder overdrachtsbelasting overgaan. Vastgoedafspraken zoals deze, die buiten het gebaande pad van een standaard koopovereenkomst treden, leveren al snel een econoom op en heffing van overdrachtsbelasting. Ook hier volgde een naheffing. Hof Den Bosch concludeerde echter – in navolging van Rechtbank Breda – dat een econoom ontbrak. De uitspraak geeft belangrijke aanwijzingen hoe een sloop te regelen zonder overdrachtsbelasting. Wel is cassatie tegen de uitspraak aangetekend; de sloopsaga krijgt dus nog een slotakte.

Met ingang van 1 november 2008 geldt het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (ook wel het Gebruiksbesluit genoemd).

Hof Amsterdam heeft een vonnis gewezen over de vraag of voor de aanleg van een dakterras de appartementensplitsing moest worden gewijzigd.

A verkoopt zijn pand aan B. Afgesproken wordt dat B voorafgaand aan de levering reeds in het pand mag trekken en hij de koopsom in termijnen zal voldoen maar het pand pas juridisch zal worden geleverd aan B na de laatste betaling.

De Eerste Kamer heeft de wetswijziging aangenomen van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). De wet zal in gaan op 1 januari 2009. Een belangrijke wijziging betreft het aspect dat de wet ook gaat gelden voor particuliere beleggers met 25 tot 100 woningen. Thans geldt de wet voor alle corporaties en particuliere beleggers met 100 of meer woningen.

Rechtbank Roermond heeft geoordeeld dat het opzeggen van een opstalrecht onder omstandigheden een misbruik van bevoegdheid kan zijn. De casus was als volgt. Een coöperatie C had in 1990 van de staat een opstalrecht verkregen voor het in eigendom hebben en houden van een proeffabriek voor het vervaardigen van compost. Op grond van de opstalvoorwaarden was de opstalhouder verplicht de opstallen zelf te gebruiken voor een proeffabriek en was het de opstalhouder mede daarom ook niet toegestaan de opstallen te verhuren zonder voorafgaande toestemming van de grondeigenaar. Ook was sprake van een jaarlijkse retributie (dat is een periodieke vergoeding) en was bepaald dat indien over twee achtereenvolgende jaren de retributie niet betaald werd, de grondeigenaar bevoegd was het opstalrecht op te zeggen.

De Wet Bevordering Integriteit Beoordelingen door het Openbaar Bestuur (BIBOB) is een instrument om de integriteit te toetsen van aanvragers van vergunningen en subsidies.

In het Belastingplan 2009 is een voorstel opgenomen dat relevant is voor vastgoedfondsen die de status van fiscale beleggingsinstelling (‘fbi’) hebben en die ook indirect in vastgoed beleggen. Voorgesteld is namelijk om art. 28 Wet VPB 1969 zodanig te wijzigen dat belangen in met de fbi verbonden lichamen waarvan de bezittingen geconsolideerd beschouwd doorgaans ten minste nagenoeg uitsluitend (voor 90% of meer) bestaan uit onroerende zaken worden gelijkgesteld met vastgoed. Het verstrekken van garanties en het uitlenen van gelden die van derden zijn ingeleend ten behoeve van dergelijke lichamen wordt expliciet als beleggen aangemerkt. Voor de toepassing van het bepalen van de financieringslimiet worden voorts de van derden ingeleende gelden en de daarmee verband houdende vorderingen op deze verbonden vastgoedichamen buiten beschouwing gelaten.

Rechtbank Breda heeft op 30 september 2008 beslist dat een herinvesteringsreserve die is gevormd ter zake van de verkoop van een perceel grond moest vrijvallen. Belanghebbende wenste deze herinvesteringsreserve af te boeken op een nieuw gebouwde bedrijfshal. De Rechtbank Breda was met de inspecteur van mening dat de vervreemde perceel grond naar zijn aard niet dezelfde economische functie heeft gehad als de nieuw gebouwde bedrijfshal. Belanghebbende heeft namelijk een nieuwe bedrijfshal gebouwd ten behoeve van haar bedrijfsactiviteiten als producent van stalen pijpen voor de offshore industrie en de herinvesteringsreserve was gevormd ter zake van aangekochte en verkochte braakliggende terreinen (belegging).

De staatssecretaris van Financiën heeft besloten het amendement van de Tweede Kamerleden De Nerée tot Babberich en Dezentjé Hamming-Bleumink dat bepaalde dat glasopstanden voor de toepassing van art. 3.30a Wet IB 2001 niet als gebouw worden aangemerkt in te trekken. De reden hiervoor is dat het niet wenselijk wordt geacht een formele staatssteunmelding te doen en bovendien zijn er nog andere steunmaatregelen van kracht, zoals de verlaagde energiebelastingtarieven. Het vrijgevallen budget zal worden gebruikt voor de verruiming van de mogelijkheden voor fiscaal geruisloze doorschuiving bij staking als gevolg van overheidsingrijpen en voor een introductie van een vrijstelling in de overdrachtsbelasting voor bepaalde gebouwen en de ondergrond bij vrijwillige kavelruil in het kader van de Wet Inrichting Landelijk Gebied.

Op 11 september 2008 heeft de staatssecretaris van Financiën een besluit uitgevaardigd voor de overdrachtsbelasting. Dit besluit bevat het beleid over diverse onderwerpen die in art. 15 Wet BRV zijn geregeld, alsmede enige goedkeuringen op grond van art. 63 AWR. Tevens wordt een aantal besluiten ingetrokken. Met dit besluit is geen beleidswijziging beoogd.

Ingevolge art. 17 Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend in het geval dat de volle en onbezwaarde eigendom zou worden overgedragen en de koper de onroerende zaak onmiddellijk in gebruik zou kunnen nemen. De bewijslast in dergelijke zaken rust bij de heffingsambtenaar van de gemeente die deze aanslagen ook oplegt. Rechtbank Maastricht heeft beslist over een zaak waar de heffingsambtenaar zich niet had gebaseerd op rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, maar op WOZ-waarden van objecten in dezelfde straat die ook door de heffingsambtenaar waren vastgesteld, aangezien er geen verkoopcijfers beschikbaar waren van vergelijkbare objecten. De Rechtbank is van mening dat deze werkwijze niet garandeert dat er in overeenstemming met art. 17, lid 2, Wet WOZ is gehandeld. Het enkele feit dat er geen recente verkoopcijfers voorhanden waren doet hier volgens de rechtbank niet aan af. De rechtbank verwijst daarom de zaak terug naar de heffingsambtenaar voor het nemen van een nieuw besluit in overeenstemming met art. 17 Wet WOZ.

Belanghebbende heeft in 2003 een perceel gekocht en laat het bouwwerk, wat in zeer slechte staat verkeert, slopen. Daarna is een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een woning met een garage. De vergunning wordt in 2004 verleend en begin 2005 wordt aangevangen met de feitelijke bouwactiviteiten. Belanghebbende betrekt de woning medio 2006. De betreffende gemeente heeft aan belanghebbende een aanslag OZB gebruikersbelasting opgelegd over het jaar 2005, waartegen belanghebbende in beroep is gekomen.