Aflevering 5

Pacht is een overeenkomst waarbij een verpachter een hoeve of los land in gebruik geeft voor de uitoefening van de landbouw aan een pachter, die daarvoor een tegenprestatie moet leveren. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Of iets als pacht of huur kwalificeert, heeft aanzienlijke verschillen tot gevolg. De casus was als volgt: NS Vastgoed en A zijn in 1994 een pachtovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd met betrekking tot een stuk grasland groot 2.000 m2 naast de spoorlijn. A betaalt echter nimmer de pachtprijs. Wel heeft A zonder toestemming van de NS opstallen op het perceel gebouwd zoals onder meer een paardenstal. Die opstallen zijn ook zonder bouwvergunning gebouwd en de gemeente vordert verwijdering. A had bovendien ook zonder toestemming een naast gelegen perceel NS-grond in gebruikgenomen. Tevens is er sprake van een bedreiging van de volksgezondheid door de vele ratten die op het perceel woonachtig zijn door het vele afval. Door dit alles zegt NS de pacht op en stelt dat A ernstig tekort komt als pachter. A is het hier niet mee eens en weigert te vertrekken. De NS vordert uiteindelijk ook ontruiming. Omdat het pacht betreft en door de rattenplaag een spoedeisend belang stelt de NS een kort geding in bij de Pachtkamer. De Pachtkamer oordeelt dat de betreffende overeenkomst niet meer als een pachtovereenkomst in de zin van de gewijzigde wet voldoet. De pachtregels zijn gewijzigd op 1 september 2007 en hebben directe werking en gelden dus ook voor op dat moment bestaande pachtovereenkomsten. De wet stelt thans ook de aanvullende eis voor een pachtovereenkomst dat sprake is van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw als bedoeld in art. 7:312 BW. Volgens de pachtkamer werd in dit geval niet voldaan aan die nieuwe eis en was daarom geen sprake van pacht. De pachtkamer heeft daarom de zaak doorverwezen naar de kantonrechter die het oordeel deelde en stelde dat nu sprake was van een huurovereenkomst, immers het betrof een perceel grond in gebruik gegeven en de gebruiker heeft zich verbonden tot een tegenprestatie (zij het dat die echter nimmer betaald is). Kortom, huurrecht geldt en geen pachtrecht. De kantonrechter oordeelde dat een ontruiming een diep ingrijpende maatregel is voor A die al meer dan twintig jaar paarden houdt op het perceel en dat A ernstig tekort was geschoten en dat dit hem is toe te rekenen. Tevens oordeelde de kantonrechter dat: ‘[A] heeft zich weliswaar op het standpunt gesteld dat hij tot het soort personen behoort dat niet voldoet aan de burgerlijke norm en dat hij moeite heeft met de strikte regelingen en ordening van de maatschappij, maar dat rechtvaardigt niet dat hij gewoonweg eigenrichting kan geven.’. Anderzijds oordeelde de kantonrechter dat de situatie al sinds 1996 bestaat en de NS pas nadat de gemeente aan de bel trok, het initiatief tot verwijdering heeft genomen en niet kan worden uitgesloten dat NS mogelijk toestemming zal geven voor de opstallen. Gezien dit alles oordeelde de kantoorrechter dat de tekortkoming van A niet zodanig ernstig is dat deze in de bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen. De kantonrechter wijst daarom de vordering tot ontruiming af, maar veroordeelde A wel tot verwijdering van het afval en oplossing van het rattenprobleem. Rechtbank Maastricht sector kanton 2 april 2008, nr 282596 PZ EXPL 08-2; LJN: BC9245

Zoals bij goede wetgeving te verwachten, heeft de wetgever bij de totstandkoming van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) het streven geuit binnen de overdrachtsbelasting het in wezen gelijke gelijk te behandelen. Recent is de wet met betrekking tot de verkrijging van aandelen in een vastgoedlichaam op een belangrijk punt gewijzigd. Vanaf 1 januari 2008 wordt bij het bepalen of sprake is van een belaste verkrijging van aandelen in een vastgoedlichaam aangehaakt bij het economische belang, in plaats van bij het nominaal geplaatst aandelenkapitaal. Past deze wijziging in het streven naar gelijke behandeling?

Met het verschijnen van de uitspraak van de Hoge Raad van 23 februari 2007 BNB 2007/167c*. en het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 11 oktober 2007 Besluit staatssecretaris van Financiën 11 oktober 2007, nr. CPP2007-1608M, Stcrt. 2007, 202 en 209. zou men verwachten dat de regeling omtrent de monumentenvrijstelling in de overdrachtsbelasting nu geheel duidelijk is. Echter, de praktijk is weerbarstig. In dit artikel zullen wij aan de hand van een actuele praktijkcasus enige knelpunten signaleren, waarbij duidelijk wordt dat er nog steeds verschillen in behandeling bestaan tussen een directe en een indirecte verkrijging van monumenten. Vervolgens geven wij enkele aanbevelingen om de gesignaleerde knelpunten op te lossen.

In augustus 2007 heeft de Hoge Raad arrest gewezen in een vijftal procedures over de fiscale afschrijving op vastgoed. In deze arresten behandelt de Hoge Raad diverse fundamentele aspecten met betrekking tot de leer van afschrijven op vastgoed. In deze bijdrage worden de belangrijkste conclusies van de arresten besproken alsmede de gevolgen voor de vastgoedpraktijk.

Het is vaste jurisprudentie dat aanpassing van de restwaarde van een onroerende zaak slechts vereist is bij een aanmerkelijke en blijvende waardestijging daarvan. Tot nu toe is onduidelijk hoe ‘aanmerkelijk’ en hoe ‘blijvend’ moet worden uitgelegd. Hof Arnhem Hof Arnhem 3 april 2008, NTFR 2008/747, V-N 2008/36.8. heeft recent een interessante uitspraak gedaan over de vraag of de afschrijving op een aantal kantoorpanden moest worden aangepast wegens stijging van de restwaarde. Het hof oordeelde dat in drie gevallen daarvan niet en in een geval daarvan wel sprake was. De staatssecretaris heeft geen beroep in cassatie ingesteld en dat toegelicht. Mede daarom biedt de uitspraak voor de praktijk enige richting bij de beantwoording van dit soort afschrijvingsvragen.

In augustus 2008 is een nieuw ROZ-model huurovereenkomst met algemene bepalingen van winkelruimte en andere ‘290-Bedrijfsruimte’ verschenen, als opvolger van het model uit 2003. In dit artikel wordt in vogelvlucht ingegaan op de verschillen tussen beide modellen.

Op 1 juli 2008 zijn de Handelsregisterwet 2007 en het Handelsregisterbesluit 2008 in werking getreden.

Rechtbank Haarlem heeft op 21 mei 2008 een uitspraak gedaan dat een lid van een vereniging in het kader van een mandelig bedrijventerrein niet gehouden is contributie/servicekosten te betalen voor zover dit op andere zaken betrekking heeft dan beheer en hij niet zelf toestemming heeft gegeven voor die zaken.

Nederland is een wet rijker, de Wet Informatie-uitwisseling Ondergrondse Netten (WION). Deze wet is van kracht sinds 1 juli 2008 (een bepaald deel treedt in werking per 1 oktober 2008). De WION wordt ook wel de Grondroerdersregeling genoemd. De WION is bedoeld om het aantal incidenten met ondergrondse kabels en leidingen door grondroering te beperken. Dat schijnen er thans zo’n 40.000 per jaar te zijn.

Het voorstel tot het wijzigen van de Energiewet 1998 en de Gaswet in verband met de wens van het kabinet tot het invoeren van de zogenoemde ‘slimme energiemeter’ is in strijd met de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp), alsdus het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP). Een belangrijke reden is, dat het wetsvoorstel voorziet in het verzamelen en beschikbaar stellen van kwartierwaarden en uurwaarden over het energieverbruik ongeacht de toestemming van de consument. Dit aspect is volgens het CBP een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, omdat de zeer gedetailleerde verbruiksgegevens inzicht geven in de leefwijze van de consument.

Sinds 1 juli 2008 gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit – ingevoerd om een verantwoord hergebruik te stimuleren en bodemverontreiniging tegen te gaan – ook voor grond, baggerspecie en bouwstoffen op of in de bodem en in het oppervlaktewater.

Per 1 november 2008 is een diploma verplicht voor de afgifte van een energielabel.

Per 1 juli 2008 is de Wet voorkeursrecht Gemeenten gewijzigd.

De Hoge Raad heeft recentelijk wederom een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of een bepaalde rechtshandeling nietig mocht worden verklaard door een gemeente wegens strijd met de Wet voorkeursrecht gemeenten (WvG).

Een bv had als enige activiteit de exploitatie van vastgoed. Het betreffende pand was fysiek verbonden met een pand dat in eigendom was van een andere vennootschap, maar dat binnen één modeonderneming werd gebruikt. In het kader van de toekomstige bedrijfsoverdracht van vader naar zoon werd aan de inspecteur het verzoek gericht om met met toepassing van de bedrijfsfusiefaciliteit ex art. 14 Wet VPB 1969 het pand over te dragen naar de bv waarin het andere pand zich bevond.

De Hoge Raad heeft op 8 augustus 2008 aan de hand van zijn arresten HR 24 februari 2006, nr. 39.961 en 40.011, BNB 2006/207 en BNB 2006/208 nogmaals bevestigd dat de enkele omstandigheid dat een belastingplichtige uitgaven voor aankoop en/of verbouwing van zijn eigen woning aanvankelijk financiert uit eigen middelen en nadien een geldlening aangaat, niet in de weg hoeft te staan aan de kwalificatie van die lening als aangegaan voor de aankoop en verbouwing van die woning. Zodanige kwalificatie is in ieder geval gerechtvaardigd, indien de belastingplichtige aannemelijk maakt dat hij reeds ten tijde van het voldoen van de kosten het oogmerk had om die kosten te financieren met geleend geld.

Op 12 september 2008 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen voor de omzetbelasting. Belanghebbende (een btw-ondernemer) had op haar toebehorende grond een kantoorpand laten bouwen, bestaande uit vier etages kantoorruimte. Het pand was aan belanghebbende opgeleverd in 2001. De eerste, tweede en derde etage waren per 1 november 2001 met vrijstelling van omzetbelasting verhuurd. De vierde etage was per 1 juli 2002 voor een gedeelte verhuurd, eveneens met vrijstelling van omzetbelasting. Het resterende deel van de vierde etage was blijven leegstaan tot na 2004.

De ondernemingsactiviteit van belastingplichtige, een vennootschap onder firma, bestond uit het optreden als tussenpersoon met betrekking tot assurantiën, financieringen en pensioenen. In dat kader werden uitsluitend vrijgestelde prestaties als bedoeld in art. 11 Wet OB 1968 (tekst 2000) verricht. De vennootschap onder firma had in 1999 een woonhuis gekocht voor f 320.000 en heeft in het jaar 2000 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten om voor een bedrag van f 148.000 het woonhuis geschikt te maken voor een kantoorfunctie. De totale verbouwingskosten bedroegen ruim f 300.000.

Belanghebbende heeft op 31 december 2003 alle aandelen gekocht van een bv die een camping exploiteert (camping-bv) en waarvan de activa voor ruim 94% bestaan uit onroerende zaken. Naar de mening van belanghebbende kwalificeerde camping-bv niet als een zogenoemde onroerende zaaklichaam in de zin van art. 4 Wet BRV. Hof Arnhem had beslist dat meer dan 30% van de onroerende zaken - waaronder de toeristische plaatsen - dienstbaar zijn aan de exploitatie van het recreatiebedrijf en niet aan de exploitatie van onroerende zaken. A-G Wattel legt dit zo uit dat de aantrekkelijkheid van de door camping-bv verrichte diensten overwegend – althans voor ten minste 30% – in de recreatieve voorziening zit en niet in de exploitatie van vastgoed.

Op 27 november 2007 heeft Hof Den Haag einduitspraak gedaan met betrekking tot het arrest van de Hoge Raad van 13 april 2007, nr. 41.511. In het betreffende geval hadden twee bv’s waarvan de aandelen in handen van dezelfde aandeelhouders waren, hun vastgoed in 1998 in een cv ingebracht waarvan één bv de beherende vennoot was en de andere de enige commanditaire vennoot. De inspecteur had de vrijstelling van overdrachtsbelasting ex art. 15, lid 1, letter e, Wet BRV niet toegepast omdat het niet de bedoeling was dat de vennoten in actieve samenwerking aan het economische verkeer zouden deelnemen. Dat oordeel hadden het hof en de Hoge Raad, in navolging van het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1985 (nr. 22 395), juist gevonden. Maar de hofuitspraak werd desalniettemin gecasseerd omdat het Hof niet was ingegaan op het beroep op het vertrouwensbeginsel.

De Hoge Raad heeft op 8 augustus 2008, conform de conclusie van A-G Niessen, bevestigd dat een gebouw in aanbouw in de onroerendezaakbelasting van art. 220, letter a, Gemeentewet kan worden betrokken. Wie ter bevrediging van eigen behoefte een opstal bouwt of laat (ver)bouwen op hem ter beschikking staande grond, gebruikt – aldus de Hoge Raad – die grond (en wat daarmee duurzaam is verenigd) in de zin van die bepaling. Indien hij (ver)bouwt of laat (ver)bouwen met het oogmerk de zaak na gereedkoming van de bouw te bezigen voor eigen gebruik, dan wel te verhuren (of op andere titel aan een ander in gebruik te geven), dan wel te verkopen, is sprake van bevrediging van eigen behoefte.