Aflevering 4

De oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is per 1 juli dit jaar vervangen door de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op 20 mei 2008 heeft de Eerste Kamer de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (30.938) met algemene stemmen aangenomen. Deze wet zal op 1 juli 2008 in werking treden. De Motie-Schouw (D66) c.s. inzake een wettelijke verankering van de visie Randstad 2040 (EK 30.938, G) is tevens met algemene stemmen aangenomen. Wat verandert er? En wat blijft? In dit artikel wordt een overzicht van de veranderingen gegeven. Waar van belang wordt verwezen naar de Invoeringswet Wro, waarin de aanpassing van verschillende wetten is opgenomen voor een soepele overgang van de WRO naar de Wro.

Op 6 juni 2008 heeft de Hoge Raad Hoge Raad 6 juni 2008, LJN: AY8546. geoordeeld dat de overdracht van een verhuurd bedrijfsverzamelgebouw kan worden aangemerkt als een overgang van een algemeenheid van goederen die buiten de heffing van btw blijft zoals bedoeld in art. 31 van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968). Deze uitspraak heeft ingrijpende gevolgen hebben voor de vastgoedpraktijk. Bij de levering van (een) onroerende za(a)k(en) zal immers beoordeeld moeten worden of art. 31 Wet OB 1968 van toepassing is of dat sprake is van een levering in de zin van de btw. Bij de onderhandelingen tussen de verkoper en koper zal rekening moeten worden gehouden met de mogelijke btw- en overdrachtsbelastinggevolgen die beide varianten met zich brengen. Het arrest vormt naar mijn mening een goede aanleiding om nog eens stil te staan bij de gevolgen van de toepassing van art. 31 Wet OB 1968.

Rechtbank Haarlem Rechtbank Haarlem 24 januari 2008, nr. AWB 07/2975, NTFR 2008/839. heeft onlangs een interessante uitspraak gedaan over de heffing van btw en overdrachtsbelasting bij overdracht van een deels onbebouwd terrein. De rechtbank stelde vast dat een splitsing van het terrein in een bebouwd en een onbebouwd deel niet aan de orde was en dat voor het hele terrein hetzelfde fiscale regime gold. Voor de praktijk is deze uitspraak niet zonder belang omdat een fiscale splitsing veelal voetstoots wordt aangenomen. In dit artikel enige beschouwingen over de berechte casus en aandacht voor aanverwante problematiek.

Per 1 januari 2002 is de Bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de Successiewet (hierna ook te noemen: ‘BOF’) van kracht geworden. Hierdoor kan onder voorwaarden een gedeelte van het bij schenking of overlijden verkregen ondernemingsvermogen worden vrijgesteld van schenkingsrecht respectievelijk successierecht. Na invoering is de faciliteit enkele malen verruimd. Het laatste beleidsbesluit van de staatssecretaris van Financiën uit 2007 Besluit van 10 oktober 2007, nr. CPP2007/383M. over de BOF (hierna te noemen: ‘het Besluit’) bevat onder andere een gunstige regeling voor vastgoed in bepaalde situaties. In het hiernavolgende wordt eerst ingegaan op bedrijfsopvolging, de werking van de BOF en enige toepassingsmogelijkheden, waarna het accent wordt gelegd op enkele vastgoedaspecten.

Op 6 juni 2008 heeft de Hoge Raad zich wederom gebogen over de vraag of de boekwinst ter zake van verkochte onroerende zaken kan worden toegevoegd aan een herinvesteringreserve. In 1999 had bv X een aantal onroerende zaken verworven welke tezamen een autogarage- complex vormden. Het garage- complex werd ten tijde van de verwerving door belanghebbende verhuurd. bv X heeft in 2001 de onroerende zaken verkocht, nadat zij – conform de afspraak met en in opdracht van de koper – was overgaan tot sloop van een deel van de opstallen teneinde (gedeeltelijk) een bouwterrein over te dragen en (gedeeltelijk) een terrein met opstallen. Aanvankelijk had Hof Den Haag beslist dat de handelingen die aan de onroerende zaak werden verricht tot gevolg hadden dat niet langer sprake was van een bedrijfsmiddel, maar van voorraad ter zake waarvan geen herinvesteringsreserve kan worden gevormd. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat een bedrijfsmiddel pas zijn functie verliest als het is verkocht of wordt aangewend voor een nieuwe ondernemingsactiviteit waarin die zaak fungeert als voor de omzet bestemde voorraad. Hiervan was volgens de Hoge Raad geen sprake, want handelingen die een ondernemer verricht met het oog op de verkoop van een in zijn onderneming als bedrijfsmiddel fungerende zaak, kunnen niet worden aangemerkt als een nieuwe ondernemingsactiviteit, ook niet als het betreft op verzoek van en voor rekening van de koper verrichte handelingen waardoor die zaak een aanmerkelijke wijziging ondergaat. Belanghebbende kon dus een herinvesteringsreserve vormen ter zake van de boekwinst. (HR 6 juni 2008, nr 43.515, NTFR 2008/1117)

Een exploitant van vakantiewoningen had ter zake van de boekwinst voortvloeiende uit de verkoop van vijf woningen een vervangingsreserve gevormd. De inspecteur had op het gereserveerde bedrag de met de verkoop gemoeide kosten afgeboekt. Alhoewel in eerste instantie A-G Wattel exploitant gelijk had gegeven, is de Hoge Raad het echter met de rechtbank en de inspecteur eens en verwerpt het cassatieberoep. (HR 6 juni 2008, nr. 43.534, NTFR 2008/1118)

Per 1 januari 2001 heeft belastingplichtige het winkelgedeelte van een pand naar zijn ondernemingsvermogen overgebracht. De daarbij gehanteerde waarde was vastgesteld op basis van een taxatierapport van een makelaar. De inspecteur heeft de waarde van het winkelpand aan de hand van een ambtelijke taxatie omlaag bijgesteld, onder andere vanwege het feit dat de inspecteur rekening wenste te houden met het risico van leegstand omdat het pand langdurig onverhuurd is geweest. Hof Leeuwarden heeft het standpunt van de inspecteur bevestigd. (Hof Leeuwarden 23 april 2008, 138.06)

Op 6 juni 2008 heeft de Hoge Raad (HR, 6 juni 2008, nr. 42.677) geoordeeld dat de overdracht van een verhuurd bedrijfsverzamelgebouw kan worden aangemerkt als een niet met btw belaste overgang van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 31 Wet OB 1968. In dit arrest ging het om de levering van een bedrijfsverzamelgebouw, verdeeld in acht volledig zelfstandig te gebruiken units. Tot 1 november 1999 werden de units in het gebouw belast met btw verhuurd aan derden. Op 1 november 1999 is het gebouw overgedragen aan een derde. De koper heeft de verhuur van het bedrijfsverzamelgebouw ongewijzigd voortgezet. De verhuur van het bedrijfsverzamelgebouw was de enige btw-activiteit van de koper. In de Nederlandse btw-wetgeving wordt een onderscheid gemaakt tussen ondernemers die zelfstandig een bedrijf of beroep uitoefenen en ondernemers die uitsluitend één of meer vermogensbestanddelen exploiteren om daar duurzaam een opbrengst uit te verkrijgen (zogenaamde quasi-ondernemers, als bedoeld in art. 7, lid 2, onderdeel b, Wet OB 1968). De inspecteur was in navolging op een uitspraak van de Hoge Raad uit 2003 van mening dat art. 31 Wet OB 1968 niet van toepassing is aangezien de koper uitsluitend één of meer vermogensbestanddelen exploiteert. Wanneer art. 31 Wet OB 1968 wel van toepassing is, wordt de koper/overnemer geacht in de plaats te zijn getreden van de verkoper/overdrager. Dit houdt met name in dat de lopende btw-herzieningstermijnen overgaan. In zijn arrest van 6 juni 2008 concludeert de Hoge Raad dat het standpunt uit 2003, in het licht van recente jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie (zaak C-497/01, Zita Modes Sàrl), geen stand houdt, en dat dus sprake is van overgang van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 31 Wet OB 1968.

Een vennootschap stelde vastgoed dat in afwachting van de definitieve bestemming leegstand ter beschikking aan zogenoemde ‘antikraakbewoners’. Deze tijdelijke bewoners betaalden hiervoor een vergoeding aan de bv. Tussen de bewoners en de bv werd een bruikleenovereenkomst gesloten die zodanig was geredigeerd dat huurbescherming voorkomen zou moeten worden. De bv kwalificeerde de vergoeding als huurinkomsten en mitsdien als prestatie die van omzetbelasting vrijgesteld is op grond van art. 11, lid 1, aanhef en letter b, Wet OB 1968. De inspecteur bestrijdt dit standpunt en wordt hierin gelijkgesteld door Hof Den Haag. De ter beschikkingstelling van leegstaande panden voor antikraakbewoning is, gegeven de gesloten bruikleenovereenkomsten, geen verhuur van onroerende zaken. Ter zake is derhalve een naheffingsaanslag omzetbelasting opgelegd. (Hof Den Haag 07/00225, 24 april 2008)

De Hoge Raad heeft geoordeeld (HR, 6 juni 2008, nr. 43.209, NTFR 2008/1235) dat de koop van een woning, met uitstel van levering geen fictieve erfrechtelijke verkrijging is. In de onderhavige casus had belastingplichtige de woning van zijn vader gekocht. In het koopcontract was bepaald dat de koopsom zou worden betaald bij ondertekening van de notariële akte, die uiterlijk zes maanden na het overlijden van vader zou worden gepasseerd. De inspecteur stelde zich op het standpunt dat sprake was van een fictieve erfrechtelijke verkrijging in de zin van art. 10 SW 1956. De Hoge Raad was het evenwel hier niet mee eens. Aangezien vader de juridische eigendom van de woning behield en ook in economische zin de woning tot zijn vermogen bleef behoren, kan er volgens de Hoge Raad geen sprake zijn van de omzetting van eigendom in een genotsrecht zoals bedoeld in art. 10 SW 1956.

Op 1 juli 2008 treedt de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (‘WRO’) in werking. Deze wet vervangt de bestaande Wet ruimtelijke ordening. Tevens treden op 1 juli 2008 in werking de Grondexploitatiewet, de Invoeringswet en de ‘Veegwet’. Daarnaast zullen het Besluit op de ruimtelijke ordening (‘BRO’) en het invoeringsbesluit in werking treden, dit zijn beiden algemene maatregelen van bestuur (‘amvb’s’). Het doel van de nieuwe WRO is vereenvoudiging en meer onderlinge samenhang te creëren in de ruimtelijke ordening regels. Zo vervalt de ‘planologische kernbeslissing’ (betreft besluitvorming door het rijk), het ‘streekplan’ ((betreft besluitvorming door de provincie) en het ‘structuurplan’ (betreft besluitvorming door de gemeente). Die besluiten worden allen vervangen door één nieuw besluit, de ‘structuurvisie’. Die wordt opgesteld door het rijk, de provincie en de gemeente. Tevens biedt de wet een nieuw stelsel om beleid voor een duurzame leefomgeving mogelijk te maken en daar normen voor vast te leggen. Tevens zijn bepaalde behandelingsprocedures en beroepsprocedures vereenvoudigd en versneld. Belangrijke wijzigingen voor wat betreft bestemmingsplannen zijn:

Rechtbank Arnhem heeft recentelijk een uitspraak gedaan over een bepaling in een koopakte op het gebied van een bindend advies bij een koopprijsvaststelling behorende bij een recht van eerste koop. Deze uitspraak leert dat om verrassingen te voorkomen, het verstandig is om bindend advies bepalingen uitgebreid en goed te redigeren. De casus was als volgt. A en B zijn in een koopovereenkomst een recht van eerste koop voor B overeengekomen ter zake een naastgelegen perceel. In de betreffende bindend advies bepaling is bepaald dat indien partijen niet binnen dertig dagen overeenstemming over de koopprijs en de verdere voorwaarden hebben bereikt, deze dan voor partijen bindend vastgesteld worden door een drietal deskundigen, waarbij elk van partijen één deskundige kiest en die twee benoemde deskundigen tezamen een derde en als hun dat niet lukt of indien zij dat niet doen, wordt de derde door de Kantonrechter benoemd. Tevens was bepaald dat de deskundigen hun gezamenlijk advies schriftelijk dienen uit te brengen overeenkomstig de hen daartoe bij hun benoeming door of namens partijen te verstrekken opdracht binnen veertien dagen na hun benoeming. Tevens is bepaald dat indien B niet binnen dertig dagen aangeeft of hij tot koop voor de koopsom die middels het bindend advies is vastgesteld wenst over te gaan. Het komt tot een aanwijzing dor A en B van twee deskundigen, X en Y, die samen de derde deskundige, Z, hebben benoemd. De drie deskundigen komen echter niet tot een unaniem oordeel over de waarde van het betreffende perceel. Y en de derde deskundige, Z, hebben samen een rapport opgesteld waaruit blijkt da Y en Z van mening zijn dat de waarde € 3.8 miljoen is en dat Y vindt dat het € 3.4 miljoen waard is. Vervolgens laat B die stelt dat de waarde € 3.4 miljoen moet zijn niet weten of hij tot koop wil overgaan voor de € 3.8 miljoen en verkoopt A na 30 dagen het pand aan een derde. B pikt dit niet en legt beslag. A en B krijgen een geschil over de vraag of het rapport van Y en Z als een bindend advies geldt. Omdat de koopakte niet regelt hoe te handelen als er geen unaniem advies komt, wordt de situatie voorgelegd aan de rechtbank. B stelt dat geen sprake is van een bindend advies omdat één deskundige de hogere waarde niet onderschrijft en ook niet het rapport heeft getekend. A stelt dat wel sprake is van een bindend advies. De rechtbank bepaalt dat partijen het erover eens zijn dat het overeengekomen bindend advies gaat om een bindend advies waarop art. 7:900 e.v. – vaststellingsovereenkomsten - van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing is en dat een bindend advies eenduidig dient te zijn, dat wil zeggen dat het afgesloten dient te worden met één beslissing c.q. uitkomst. Zo kan niet worden volstaan met een opsomming van de verschillende taxaties van de adviseurs. Een bindend advies strekt er immers toe om over het punt dat partijen verdeeld houdt een partijen bindende beslissing te geven. Een niet eenduidig advies doet dat in de regel niet. In de koopovereenkomst is opgenomen dat het advies een gezamenlijk advies moet zijn. Een zuiver tekstuele uitleg van een ‘gezamenlijk advies’ brengt met zich dat het om een advies moet gaan van alle betrokken adviseurs. Dat betekent niet dat in de aanvang alle adviseurs unaniem zijn in hun oordeel ten aanzien van hetgeen hun is voorgelegd. Wel gaat het er volgens de rechtbank om dat zij uiteindelijk met een gezamenlijk standpunt komen. In de wet noch in de koopovereenkomst is echter geregeld hoe een bindend advies tot stand komt indien, zoals hier, de adviseurs niet unaniem zijn. Een zuiver tekstuele uitleg van de overeenkomst brengt aldus met zich dat er een patstelling zou ontstaan in de zin dat er geen bindend advies tot stand komt. Dat verdraagt zich niet met het in de koopovereenkomst opgenomen uitgangspunt dat verkoper A het recht heeft van vervreemding van het perceel, of het nu aan koper B is of aan een derde. De rechtbank is daarom van oordeel dat de vraag hoe in de onderhavige overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van alleen een taalkundige uitleg daarvan maar dat het daarbij tevens aankomt op de uitleg die partijen onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten geven en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naar het oordeel van de rechtbank dienen zich in het kader van een verdere uitleg dan een uitsluitend taalkundige uitleg van de overeenkomst, twee mogelijkheden aan. De eerste is dat de meerderheid van de adviseurs beslist. De tweede is dat de derde door beide partij-adviseurs benoemde adviseur een doorslaggevende stem heeft. Welke mogelijkheid ook wordt gekozen, het zal leiden tot een vaststelling van de koopprijs op € 3,8 miljoen, nu een meerderheid waaronder de door beide partijadviseurs benoemde derde adviseur, de koopprijs op dat bedrag bepaald heeft. Kortom, een unaniem advies was in dit geval niet nodig, ook niet het ondertekenen van een van de deskundigen van het rapport van de andere twee. Rechtbank Arnhem 16 april 2008, nr 161673 / HA ZA 07-1652, LJN: BD1754

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bepaald dat vervangen van nagenoeg de gehele gevelbekleding van gevels van woningen niet is aan te merken als gewoon onderhoud – als bedoeld in art. 43, lid 1, onder b, Woningwet – maar een bouwvergunningsplichtige vergunning. Immers volgens de Raad van State kan uit de context waarin het begrip ‘gevelpaneel’ in art. 2, onder c, Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bebouwingsplichtige bouwwerken (‘Bblb’) voorkomt, worden afgeleid dat de wetgever niet bedoeld heeft een gevelbekleding vergunningsvrij mogelijk te maken indien die gevelbekleding (bijna) het gehele oppervlakte van de gevel beslaat. Aangezien het vervangen van de gevelbeplating in dit geval niet is aan te merken als bouwvergunningvrij bouwen, was het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schijndel bevoegd tot het opleggen van de last te stoppen met de vervanging. (Voor de goede orde zij nog opgemerkt dat de Woningwet niet alleen geldt voor woningen maar voor veel soorten van opstallen.) Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, op 16 januari 2008, nr. 200702640/1; LJN: BC2119 (Gemeentestem No 7296 nr. 60)

Pacht is een overeenkomst waarbij een verpachter een hoeve of los land in gebruik geeft voor de uitoefening van de landbouw aan een pachter, die daarvoor een tegenprestatie moet leveren. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Of iets als pacht of huur kwalificeert, heeft aanzienlijke verschillen tot gevolg. De casus was als volgt: NS Vastgoed en A zijn in 1994 een pachtovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd met betrekking tot een stuk grasland groot 2.000 m2 naast de spoorlijn. A betaalt echter nimmer de pachtprijs. Wel heeft A zonder toestemming van de NS opstallen op het perceel gebouwd zoals onder meer een paardenstal. Die opstallen zijn ook zonder bouwvergunning gebouwd en de gemeente vordert verwijdering. A had bovendien ook zonder toestemming een naast gelegen perceel NS-grond in gebruikgenomen. Tevens is er sprake van een bedreiging van de volksgezondheid door de vele ratten die op het perceel woonachtig zijn door het vele afval. Door dit alles zegt NS de pacht op en stelt dat A ernstig tekort komt als pachter. A is het hier niet mee eens en weigert te vertrekken. De NS vordert uiteindelijk ook ontruiming. Omdat het pacht betreft en door de rattenplaag een spoedeisend belang stelt de NS een kort geding in bij de Pachtkamer. De Pachtkamer oordeelt dat de betreffende overeenkomst niet meer als een pachtovereenkomst in de zin van de gewijzigde wet voldoet. De pachtregels zijn gewijzigd op 1 september 2007 en hebben directe werking en gelden dus ook voor op dat moment bestaande pachtovereenkomsten. De wet stelt thans ook de aanvullende eis voor een pachtovereenkomst dat sprake is van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw als bedoeld in art. 7:312 BW. Volgens de pachtkamer werd in dit geval niet voldaan aan die nieuwe eis en was daarom geen sprake van pacht. De pachtkamer heeft daarom de zaak doorverwezen naar de kantonrechter die het oordeel deelde en stelde dat nu sprake was van een huurovereenkomst, immers het betrof een perceel grond in gebruik gegeven en de gebruiker heeft zich verbonden tot een tegenprestatie (zij het dat die echter nimmer betaald is). Kortom, huurrecht geldt en geen pachtrecht. De kantonrechter oordeelde dat een ontruiming een diep ingrijpende maatregel is voor A die al meer dan twintig jaar paarden houdt op het perceel en dat A ernstig tekort was geschoten en dat dit hem is toe te rekenen. Tevens oordeelde de kantonrechter dat: ‘[A] heeft zich weliswaar op het standpunt gesteld dat hij tot het soort personen behoort dat niet voldoet aan de burgerlijke norm en dat hij moeite heeft met de strikte regelingen en ordening van de maatschappij, maar dat rechtvaardigt niet dat hij gewoonweg eigenrichting kan geven.’. Anderzijds oordeelde de kantonrechter dat de situatie al sinds 1996 bestaat en de NS pas nadat de gemeente aan de bel trok, het initiatief tot verwijdering heeft genomen en niet kan worden uitgesloten dat NS mogelijk toestemming zal geven voor de opstallen. Gezien dit alles oordeelde de kantoorrechter dat de tekortkoming van A niet zodanig ernstig is dat deze in de bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen. De kantonrechter wijst daarom de vordering tot ontruiming af, maar veroordeelde A wel tot verwijdering van het afval en oplossing van het rattenprobleem. Rechtbank Maastricht sector kanton 2 april 2008, nr 282596 PZ EXPL 08-2; LJN: BC9245