Aflevering 5

Naar aanleiding van een recent verschenen rapport van Troostwijk, wordt in dit artikel aandacht besteed aan de staatssteunrechtelijke aspecten waarmee provincies en gemeentes geconfronteerd worden in grondtransacties met private ondernemingen. Ook zonder de door de Europese Commissie voorgeschreven standaardprocedure te volgen kan worden gekomen tot een juiste grondwaardeberekening zonder dat sprake is van het verlenen van staatssteun.

Het Europese aanbestedingsrecht functioneert niet zonder een effectief systeem vanrechtsbescherming. Zonder effectieve rechtsbescherming kunnen ondernemers nietin rechte opkomen tegen aanbestedende diensten die de aanbestedingsregels niet ofverkeerd toepassen. Twee Europese rechtsbeschermingsrichtlijnen hebben de lidstatendan ook opgedragen een effectief systeem van rechtsbescherming in hun nationalerechtsorden op te nemen. Richtlijn 89/665/EEG, PbEU 1989, L395/33, zoals gewijzigd bij richtlijn 92/50/EEG, PbEU 1992, L 209/1; alsmede Richtlijn 92/13/EEG, PbEU 1992, L 76/14, zoals laatstelijk gewijzigd bij richtlijn 2006/97/EG, PbEU 2006, L 363/107. Onderzoek van de Europese Commissie heeft uitgewezendat de vigerende rechtsbeschermingsrichtlijnen een aantal tekortkomingen bevat. Impact assessment report – remedies in the field of public procurement, SEC(2006) 557, 4 mei 2006, <http://ec.europa.eu/internal_market/publicprocurement/remedies/remedies_en.htm#backgrounddocs>. De Europese Commissie concludeert dat er meer effectieve rechtsmiddelen voorondernemers moeten komen tegen – kort gezegd – ten eerste de gunningsbeslissing(precontractueel) en voorts reeds tot stand gekomen overeenkomsten(postcontractueel). De Europese Commissie heeft daartoe in mei 2006 een voorstel vooreen nieuwe richtlijn ingediend. Voorstel voor een richtlijn tot wijziging van de Richtlijnen 89/665/EEG en 92/13/EEG met betrekking tot de verhoging van de doeltreffendheid van de beroepspro­cedures inzake het plaatsen van overheidsopdrachten, COM(2006) 195 def., 4 mei 2006.

Naast de Btw-Richtlijn Richtlijn 2006/112/EG van de Raad van 28 november 2006 betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde. en de Wet OB 1968 is veel regelgeving met betrekking tot btw en vastgoed door de staatssecretaris van Financiën door middel van besluiten geregeld. Onlangs zijn de bestaande besluiten nogmaals tegen het licht gehouden en is een ‘verzamelbesluit’ gepubliceerd Besluit van 14 juli 2009, nr. CPP2008/137M. Overigens is naast dit ‘verzamelbesluit’ ook een dergelijk besluit gepubliceerd die ziet op btw en de overheid. Op dat besluit gaan wij in dit artikel niet in (besluit van 20 juni 2009, nr. CPP2009/838M). . Hoewel de term ‘verzamelbesluit’ doet vermoeden dat het hier gaat om allerlei reeds uitgebrachte goedkeuringen en standpunten, bevat het besluit ook een groot aantal (nieuwe) goedkeuringen en nieuwe of vernieuwde standpunten. In dit artikel gaan wij kort in op dit besluit. Omdat het besluit erg omvangrijk is, behandelen wij alleen de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van eerder gepubliceerde regelgeving.

Een voor de praktijk zeer aansprekende uitspraak over de toepassing van de integratieheffing bij het op eigen grond laten bouwen van een nieuwe onroerende zaak. Het hof oordeelt dat de integratieheffing in deze situatie niet aan de orde is. Dit in tegenstelling tot de gangbare praktijk. Deze uitspraak heeft derhalve – mogelijk – grote gevolgen voor alle btw-vrijgestelde ondernemers die vastgoed bouwen op eigen grond.

Op Prinsjesdag, 15 september 2009, heeft het kabinet de Miljoenennota 2010 gepresenteerd en het Belastingplan 2010 aangeboden aan de Tweede Kamer. Voorzover het de vastgoedsector betreft zijn de volgende aangekondigde maatregelen het meest in het oog springend.

Een makelaar die deels voor de btw vrijgestelde prestaties verricht als assurantiebemiddelaar, heeft in 1999 een nieuw kantoorpand laten bouwen. Een gedeelte van het pand wordt na voltooiing enkel gebruikt voor zijn met btw belaste makelaarswerkzaamheden, een gedeelte enkel voor zijn btw-vrije assurantiebemiddelingwerkzaamheden en een gedeelte wordt gemengd gebruikt. De inspecteur is van mening dat in het geval er een investering wordt gedaan ten behoeve van vrijgestelde en belaste activiteiten, de aftrek op basis van de omzetverhouding dient plaats te vinden nu het werkelijke gebruik naar de mening van de inspecteur niet objectief en nauwkeurig te bepalen is. Het Hof Arnhem is echter van oordeel dat de aftrek van de voordruk voor de gedeelten die exclusief voor de belaste en onbelaste activiteiten aan de hand van het werkelijke gebruik dient te worden berekend omdat de omzetverhouding (pro rata) niet overeenkomt met het werkelijke gebruik welke volgens het Gerechtshof blijkbaar wel te bepalen is. De aftrek voor het overige gedeelte kan worden bepaald aan de hand van de omzetverhouding.

Op 14 juli 2009 heeft de staatssecretaris van Financiën een besluit in het leven geroepen dat een actualisering betreft van alle voorgaande besluiten ter zake van de levering van onroerende zaken en de verhuur van onroerende zaken. Het besluit bevat eveneens richtlijnen over de interpretatie van verscheidene begrippen en de ter zake geldende jurisprudentie. De richtlijnen met betrekking tot de aftrek van omzetbelasting bij levering en verhuur van onroerende zaken zullen in een apart besluit worden opgenomen.

Belanghebbende heeft aan een bv een appartementsrecht geleverd. In een aanvullende overeenkomst is belanghebbende overeengekomen dat indien de bv niet meer in staat is haar hypotheekverplichting te voldoen, zij het appartementsrecht terug dient te leveren aan belanghebbende. Op een bepaald moment doet voornoemde situatie zich voor en wordt, conform de aanvullende overeenkomst, het appartementsrecht teruggeleverd. Belanghebbende doet een beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting op grond van een herstelbepaling in de wet. Belanghebbende is namelijk van mening dat hij het appartementsrecht in dezelfde vorm teruggeleverd krijgt aangezien de prijs gelijk is aan de prijs waarvoor het oorspronkelijk geleverd is (volgens de belanghebbende is er dus sprake van herstel). Rechtbank Haarlem is echter van mening dat er geen sprake is van een herstel handeling in het geval het appartementsrecht in eerste instantie vrij van huur is geleverd en vervolgens bezwaard met een huurcontract wordt teruggeleverd. Belanghebbende wordt hier dan ook in het ongelijk gesteld.

In beginsel is de verkrijging van een onroerende zaak door een ANBI regulier belast met overdrachtsbelasting. De staatssecretaris van Financiën heeft echter besloten dat er op verzoek geen overdrachtbelasting geheven hoeft te worden indien er sprake is van een fusie of een taakoverdracht tussen ANBI’s. De staatssecretaris heeft hier echter wel enkele voorwaarden aan verbonden. In het kort komen deze op het volgende neer:

Per 1 augustus 2009 zijn de tarieven van het Kadaster aanzienlijk gestegen. Door de crisis zijn er minder transacties waardoor de omzet voor het kadaster achterblijft. Wettelijk is vastgelegd dat de tarieven van het kadaster kostendekkend moeten zijn zonder winstoogmerk. Om hieraan te kunnen voldoen verhoogde het Kadaster de kosten per transactie. De tarieven, zoals de inschrijfkosten van akten en de kosten van kadastrale recherches inzake zijn gemiddeld 25% gestegen.

A heeft zijn woning aan B verkocht. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. Daarin is bepaald dat indien B niet vóór 27 juni 2008 een financiering rond heeft, hij tot ontbinding over kan gaan. Tevens is bepaald dat B dit slechts kan doen door aan A ten minste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen. Voorts is bepaald dat B een schriftelijke mededeling daarvan moet doen aan de notaris.

Wet elektronische bekendmaking :

Op 1 juli 2009 is het Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer met de dienst Domeinen Onroerende Zaken van het Ministerie van Financiën gefuseerd in het nieuwe ‘Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf’ (RVOB). De RVOB valt onder het Ministerie van Financiën. Doel van de fusie is een organisatie die ondernemender kan opereren in gebiedsontwikkelingen. Daarnaast gaat het RVOB bij het beheer van rijksgronden en -gebouwen meer rekening houden met toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Het fusieproces moet per 1 januari 2010 uitmonden in een baten-lastendienst RVOB, waarin beide onderdelen zijn opgenomen. De fusie is een uitvloeisel van het voornemen om als Rijk een meer professionele rol te spelen bij gebiedsontwikkeling. Domeinen verkoopt en verhuurt overtollig vastgoed van de Staat, en helpt andere departementen bij taxaties, aankoop, bestemming, beheer en gebruik van vastgoed. Het Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf vertegenwoordigt het Rijk bij complexe gebiedsontwikkelingsprojecten waar meerdere ruimtelijke belangen (zoals woningbouw, groen, waterberging) een rol spelen, al dan niet in combinatie met overtollige rijksgronden. Binnen het nieuwe Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf kunnen beide organisaties profiteren van elkaars kennis en kunde. Ook wordt er veel winst verwacht van een betere onderlinge afstemming van beheer, verkoop en ontwikkeling van rijksvastgoed en van gebieden. Dit moet het Rijk beter in staat stellen samen met gemeenten, provincies, waterschappen en marktpartijen werk te maken van de ruimtelijke ontwikkeling van ons land.

Sinds 1 juli 2007 gelden in verschillende steden milieuzones voor vrachtauto’s in binnensteden. In deze zones zijn alleen nog vrachtauto’s toegestaan die aan bepaalde milieueisen voldoen. Doel ervan is om de luchtkwaliteit in binnensteden te verbeteren.

A had aan B (een buitenlandse vennootschap) een object verkocht. Verkoper A liet zich bijstaan door een makelaar. De koopovereenkomst werd door de makelaar opgesteld. Die koopovereenkomst voorzag in een plicht tot het stellen van een bankgarantie of een waarborgsom. Ondanks reminders van de notaris wordt geen bankgarantie of waarborgsom gesteld en wordt het verkochte object ook niet op de afgesproken datum afgenomen. De notaris had wel de makelaar van A geïnformeerd over die reminders maar niet A zelf.

Recentelijk is een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer om gemeenten meer invloed te geven bij Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).

A verkoopt aan B een woning. B werd bijgestaan door makelaar M.