Aflevering 6

De Common Consolidated Corporate Tax Base, kortweg CCCTB, is een Europees initiatief om de vennootschapsbelasting in Europa te harmoniseren. In dit artikel wordt onderzocht hoe in de CCCTB met direct vastgoed wordt omgegaan. Daarbij worden de overeenkomsten en verschillen met de huidige Nederlandse situatie gesignaleerd. De drie bekende fasen van de levenscyclus van vastgoed – acquisitie, exploitatie en verkoop – passeren daarbij de revue.

In deel I van ons artikel over de nieuwe Wet algemene bepalingen omgevings­recht (Wabo) hebben we een overzicht gegeven van de hoofdlijnen van deze wet. Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2009, nr. 4, p. 16-21. De Wabo heeft tot doel een groot aantal vergunningen tot één omgevings­vergunning samen te voegen en daarmee te komen tot één bevoegd gezag, één uniforme procedure en éénmalig bezwaar en beroep. In het tweede deel zal op enkele specifieke vragen worden ingegaan, zoals welke bouwactiviteiten zijn vergunningplichtig en welke niet. Verder wordt ingegaan op coördinatie met andere besluiten. Ten slotte wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden van bewaar en beroep tegen (onderdelen van) de omgevings­vergunning.

Sinds 1 september 2003 is het mogelijk de koop van vastgoed in te schrijven in de openbare registers. Hierdoor verkrijgt de koper een in de wet nauwkeurig omschreven bescherming. Niettemin was niet duidelijk hoe die bescherming precies uitpakt. Wel werd veelal een parallel getrokken met een beslag.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een huurovereenkomst tussentijds tot een einde komt. Meestal doordat de huurder niet betaalt en de verhuurder de huurovereenkomst wenst te ontbinden. Zeker in de huidige tijd, waarin nieuwe huurders niet eenvoudig te vinden zijn, kan de verhuurder in dat geval met een aanzienlijke restvordering blijven zitten. In dit artikel wordt ingegaan op de (on)mogelijkheden om die schade vergoed te krijgen en zal worden aangegeven met welke aspecten rekening moet worden gehouden.

Belanghebbende X, een natuurlijk persoon, bemiddelt in de jaren 2000 en 2001 bij de aan- en verkoop van percelen grond. Hij zoekt percelen grond met een bouwbestemming en benadert de eigenaren van deze percelen om te onderzoeken of zij bereid zijn om deze te verkopen aan een projectontwikkelaar. De bemiddelingsvergoeding die hij ontvangt geeft X niet aan in zijn IB-aangiften over de betreffende jaren. De inspecteur legt navorderingsaanslagen op. X is het hier niet mee eens. Volgens belanghebbende was namelijk niet voorzienbaar of redelijkerwijs een voordeel zou kunnen worden genoten. Volgens X was er ook geen sprake van in het economische verkeer verrichte arbeid. Rechtbank Arnhem beslist dat de ontvangen vergoedingen terecht zijn belast.

Op 2 november heeft de staatssecretaris van Financiën een nieuw besluit gepubliceerd over de eigenwoningregeling. Dit nieuwe besluit is een actualisatie van het besluit van 12 september 2008, nr. CPP2008/93M.

De Hoge Raad heeft op 9 oktober jl. arrest gewezen in de volgende zaak. In 2003 wordt een commanditaire vennootschap opgericht met als beherend vennoot, B bv en als commandieten de (minderjarige kinderen) X c.s. De commandieten zijn in de cv (gezamenlijk) gerechtigd tot 90% en B bv tot de resterende 10%. In het kader van haar inbrengverplichting brengt B bv de economische eigendom in van een aan haar toebehorende woonboulevard, onder voorbehoud van de stille reserves in deze onroerende zaak. De waarde in het economische verkeer van het object bedroeg circa € 15,5 mln. De boekwaarde bedroeg circa € 4,5 miljoen, zodat de stille reserve € 11 miljoen bedroeg.

Een waterschap had voor de uitbreiding van een rioolwaterzuiveringsinstallatie een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend. Ter zake van het in behandeling nemen van de aanvraag tot het verkrijgen van de bouwvergunning is van het waterschap een bedrag aan leges geheven, gebaseerd op een raming van de bouwkosten. Het waterschap was van mening dat de leidingen en de mechanische en elektrische installaties geen voorzieningen betroffen die ten behoeve van het gebouw als zodanig waren aangebracht, maar noodzakelijk waren voor het functioneren van de rioolwaterzuiveringsinstallatie, zodat de kosten van deze installaties niet als bouwkosten kwalificeerden. Nadat de Rechtbank belanghebbende in het ongelijk had gesteld, oordeelde Hof Arnhem dat de kosten van mechanische en elektrische installaties inderdaad niet tot de bouwkosten behoorden.

Rechtbank Leeuwarden heeft bevestigd dat met de vermelding van de bouwleges op de vergunning geen aanslag door het onbevoegde College van B en W is opgelegd. Die mededeling is slechts een vooraankondiging. De factuur waarbij de acceptgiro is toegezonden is pas de aanslag.

Hof Arnhem heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat door buren beslag op een pand is gelegd wegens een legesschuld, niet de waarde van het object op de waardepeildatum beïnvloedt. De waarde moet namelijk voor de WOZ bepaald worden op die waarde welke aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Daarom komt geen betekenis toe aan beperkingen in de beschikkingsbevoegdheid van en in de overdraagbaarheid van het pand.

Om meer duidelijkheid te verschaffen omtrent de regels bij gebiedsontwikkeling voor wat betreft aanbesteding en staatssteun, zeker gezien het (Auroux-arrest) en het ICER-rapport, hebben VROM en de NEPROM de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009 uitgebracht. Deze Reiswijzer vervangt de Reiswijzer Marktpartijen & Gebiedsontwikkeling, die begin 2007 verscheen omdat die ingehaald is door het Auroux-arrest van het Europese Hof en verbetervoorstellen uit de praktijk vragen om een nieuwe versie. In de Reiswijzer worden praktische handreikingen gegeven voor de selectie van private partners in gebiedsontwikkeling. Ook wordt bepaald wat een gemeente wel of niet mag eisen bij een gronduitgifte. Enkele sprekende citaten zijn: ‘In zowel de 10 januari-brief als het ICER-rapport wordt aangegeven dat het van belang is dat overheden (gemeenten) terughoudend zijn met het stellen van eisen die verder reiken dan hun publiekrechtelijke mogelijkheden om ten aanzien van vastgoed regulerend op te treden. Als hoofdlijn (…) aangegeven dat voor woningbouw en commercieel vastgoed de inhoudelijke bemoeienis van de overheid zich dient te beperken tot het publiekrechtelijke kader. Dit kader (bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan) bevat generieke eisen waarbinnen marktpartijen hun bouwplannen kunnen ontwikkelen en waaraan bij de aanvraag om bouwvergunning wordt getoetst.’ en ‘(…) overeenkomsten zijn nadrukkelijk niet bedoeld om de overheid een verdergaande invloed te geven op het door marktpartijen voor eigen rekening en risico te realiseren bouwprogramma dan op grond van het bestemmingsplan en andere publiekrechtelijke regels mogelijk zou zijn, maar zijn primair noodzakelijk omdat de verdeling van grondeigendom zelden (geheel) overeenkomt met de beoogde verkaveling als resultaat van de gebiedsontwikkeling. Daar waar dat wel het geval is, zullen partijen vaak een (anterieure) overeenkomst op grond van de afdeling grondexploitatie in de Wet ruimtelijke ordening sluiten. Vanuit het perspectief van het aanbestedingsrecht is het daarbij van belang om een heldere scheiding in taken en verantwoordelijkheden ten aanzien van grondexploitatie en opstalexploitatie aan te houden.’.

Rechtbank Arnhem heeft bepaald dat de gemeente Arnhem niet bevoegd was haar statutaire bevoegdheid het bestuur van een stichting (die te maken had met het Gelredome)te benoemen en te ontslaan, over te dragen aan een derde (Eurocommerce). Een mogelijkheid om een dergelijk statutair recht over te dragen verhoudt zich niet met de statuten. De gemeente heeft volgens de rechtbank haar rechten misbruikt. De rechtbank oordeelde: ‘Nu de Gemeente de bedoeling had haar bevoegdheden ten aanzien van het stichtingsbestuur over te dragen aan Eurocommerce, heeft de Gemeente de bevoegdheid die haar door de statuten is verleend misbruikt door deze uit te oefenen met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. Dit betekent in ieder geval dat de benoemingsbesluiten tegenover de Stichting geen rechtsgevolg kunnen hebben.’ De rechtbank oordeelde voorts dat de gemeente Arnhem bij het gebruik van haar benoemingrecht gebonden is aan de eisen van de redelijkheid en de billijkheid die de onderlinge verhoudingen tussen de rechtspersoon en zijn organen bepalen (art. 2:8 BW) en de gemeente Arnhem dus niet eenzijdig haar statutaire positie binnen de structuur van de Stichting kan wijzigen in de zin dat zij de positie door een ander laat innemen. De rechtbank verbiedt daarom haar positie binnen de Stichting, waaronder het recht bestuursleden te benoemen, in handen van Eurocommerce te leggen.

De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel Kraken en leegstand aangenomen, welke wet volgens de huidige planning werking moet krijgen op 1 januari 2010. Een belangrijk aspect uit dat wetsvoorstel is dat kraken verboden wordt. Wie na de inwerkintreding van die wet kraakt, pleegt een misdrijf en kan een celstraf van maximaal één jaar krijgen en zelfs twee jaar indien het kraken gepaard gaat met geweld. Omdat bij de thans leegstaande kantoren meer dan de helft langer dan één jaar schijnt leeg te staan en daarmee een verhoogd risico voor kraken teweegbrengt, krijgen de gemeenten ook meer bevoegdheden. Er komt ook een plicht voor kantoorgebouweigenaren om leegstand langer dan een half jaar te melden. Doet een gebouweigenaar dit niet, dan riskeert hij of zij een boete van €7.500. Tevens kan in een dergelijke situatie een gemeente een voorstel doen aan de betreffende gebouweigenaar voor het gebruik van het lege kantoorgebouw. Indien de gebouweigenaar niet met een goed tegenvoorstel komt, wordt het voorstel van de gemeente bindend.

De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft in een zaak, die uiteindelijk om procestechnische gronden niet tot een arrest van de Hoge Raad zelf heeft geleid, aangegeven dat het niet in strijd is met de wet om bij aandeelhoudersovereenkomsten af te wijken van statutaire aanbiedingsregels en art. 2:195, lid 2, BW.

In de Wet inrichting landelijk gebied (WILG) van 1 januari 2007 was via artikel 88 de mogelijkheid opengelaten dat bij algemene maatregel van bestuur een aantal nadere aspecten over kavelruil zou worden geregeld, derhalve in een separaat besluit. Van die mogelijkheid is nu gebruik gemaakt, en heeft het Besluit inrichting landelijk gebied (BILG) het licht gezien. In het BILG zijn onder meer nadere eisen gesteld aan een kavelruil. Zo is bijvoorbeeld bepaald dat de regels over kavelruil als bedoeld in art. 85, lid 1, WILG niet zien op kavels die in de bebouwde kom liggen of kavels die in gebruik zijn of gaan zijn in het kader van woningbouw (inclusief recreatiewoningen). Hetzelfde geldt voor kavels waar ontgronding plaatsvindt en beperkte rechten op voormelde voorbeelden. Ook is bepaald dat rechthebbenden op een recht van opstal, erfpacht, beklemming, vruchtgebruik, of gebruik

De ministerraad heeft ingestemd met de introductie van geluidsproductieplafonds waarmee een maximum wordt gesteld aan de hoeveelheid geluid die een rijksweg of hoofdspoorweg mag produceren. Deze plafonds moeten permanent worden nageleefd. Een daartoe strekkende wetswijziging wordt aan de Tweede Kamer gezonden.

De Hoge Raad heeft wederom een uitspraak gedaan over tegenstrijdig belang bij een bv.