Aflevering 2

De Tweede Kamer heeft besloten dat de precarioheffing op nutswerken wordt afgeschaft alsmede dat de duur van de overgangstermijn wordt beperkt. Gemeenten mogen thans tot uiterlijk 1 januari 2022 nog precariobelasting op nutswerken heffen. Aanvankelijk was bepaald dat gemeenten dit nog tot 1 januari 2027 mochten doen zodat gemeenten de effecten van deze inkomstenderving gedurende een langere periode konden opvangen. Die periode is dus verkort tot 1 januari 2018.

Mede door de vluchtelingenstroom en de groei van niet Nederlandse seizoenarbeiders zijn de gebruikers van recreatieparken, zeker gedurende bepaalde maanden, niet meer sec toeristen. De vraag is wel of dit mag.

De Hoge Raad moderniseert in haar procesregels. Immers in civiele vorderingszaken wordt het digitaal procederen bij de Hoge Raad met ingang van 1 maart 2017 verplicht. Dat houdt volgens toelichting van de overheid in dat vanaf 1 maart 2017 cassatiezaken aanhangig moeten worden gemaakt door digitaal een procesinleiding in te dienen. Hetzelfde geldt voor de uitwisseling van stukken en informatie over de zaak tussen de partijen en de Hoge Raad. Dit alles gezien de zogeheten ‘KEI-wetgeving’, Kwaliteit en Innovatie (KEI).

Het kabinet wil het ruilen van vastgoed in steden vergemakkelijken. Men noemt een dergelijke ruil ook wel stedelijke kavelruil, alhoewel het ook op meer kan zien dan sec een kavel.

Er is een wetsvoorstel aanhangig om gemeenten meer mogelijkheden te geven om ‘drugspanden’ te sluiten. Thans kan een woning of ander soort vastgoed worden gesloten door een burgemeester indien in het betreffende pand drugs worden aangetroffen, worden verkocht en/of afgeleverd. Het wetsvoorstel verruimt dit met de situatie dat ook een pand kan worden gesloten indien er voorwerpen of stoffen worden aangetroffen die duidelijk bestemd zijn voor het telen en/of bereiden van drugs. Denk aan apparatuur (zoals drugslaboratoria, cocaïnewasserijen), chemicaliën (zoals zoutzuur en/of apaan) en/of versnijdingsmiddelen. De overheid geeft als voorbeeld in haar persbericht dat indien thans in een pand illegale stroomaansluitingen, plantenbakken, afzuiginstallatie en een ventilatiesysteem worden gevonden het evident is dat deze voorwerpen in deze omstandigheden bestemd zijn voor het kweken van hennep. Het huidige probleem is echter dat zonder de aanwezigheid van drugs zelf of het bewijs dat er drugs worden verkocht of geleverd, de burgemeester het pand niet kan sluiten. Het wetsvoorstel ligt nu bij de Raad van State.

Het kabinet heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (‘Bro’) een extra faciliteit gecreëerd om huurwoningen in het middensegment te stimuleren. Gemeenten kunnen na deze wijziging van het Bro huurwoningen in het middensegment – officieel: ‘geliberaliseerde huurwoningen voor middenhuur’ – als aparte categorie opnemen in bestemmingsplannen. Zo kunnen Gemeenten hier gericht op deze categorie woningen sturen en dit type woningen expliciet bestemmen in een bestemmingsplan.

Het kabinet is reeds enige tijd bezig met een wetswijziging voor Boek 5 BW inzake het functioneren van Verenigingen van Eigenaren. Eind februari 2017 is het wetsvoorstel aangenomen door de Tweede Kamer en ter vaststelling doorgezonden naar de Eerste Kamer. Doelstelling is om de wetswijziging in 2018 in te laten gaan.

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad zich over een drietal zaken gebogen waarin de vraag centraal stond of er sprake was van een woning, zodat ter zake van de verkrijging het 2% tarief van de overdrachtsbelasting zou kunnen worden geclaimd.

Op 8 maart 2017 is een nieuw besluit inzake de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting gepubliceerd. Dit besluit vervangt en actualiseert een aantal besluiten. Het besluit bevat nieuwe onderdelen over de maatstaf van heffing en de toepassing van artikel 13 van de Wet BRV bij transformatiebouw en de doorverkoop waarbij de koper de last op zich neemt om de overdrachtsbelasting van de verkoper voor zijn rekening te nemen.

De Eerste Kamer heeft eind januari 2017 het wetsvoorstel Wijziging van de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing aangenomen. Een aantal onderdelen uit deze wetswijziging treedt per 1 april 2017 in werking, zoals: een nieuwe vermindering om goedkope nieuwbouw te stimuleren en uitbreiding van de gebieden waar de vermindering voor sloop en samenvoeging kan worden aangevraagd. Enkele andere onderdelen, waaronder de wijziging van de heffingsvrije voet van tien naar vijftig woningen, de vrijstelling voor rijksmonumenten en de maximering van de woningwaarde waarover geheven wordt (€ 250.000), worden per 1 januari 2018 van kracht.

Op 10 maart 2017 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de toepassing van de zogenoemd bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOR) in een situatie waar een bv zowel beleggingsactiviteiten (verhuur) als ontwikkelingsactiviteiten verrichtte. Het hof had eerder geoordeeld dat de ontwikkelingsactiviteiten van de vennootschap niet in aanmerking kwamen voor de BOR omdat deze niet konden worden aangemerkt als onderneming in de zin van art. 35c SW. De omvang van de ontwikkelingsactiviteiten ten opzichte van de overige activiteiten van de vennootschap, te weten de verhuur van onroerende zaken, was namelijk te beperkt om hieraan betekenis toe te kennen. De Hoge Raad is evenwel van mening dat niet gekeken moet worden naar de omvang van de ontwikkelingsactiviteiten in verhouding tot de beleggingsactiviteiten, maar dat beslissend is of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien een onderneming vormen voor de BOR.

Op 12 juli 2016 hebben de lidstaten de Anti Tax Avoidance Directive aangenomen, een richtlijn gericht tegen belastingontwijking (hierna: Richtlijn). De Richtlijn schrijft maatregelen voor op het gebied van renteaftrek, exitheffingen, gecontroleerde buitenlandse vennootschappen en hybride mismatches. Tevens schrijft de Richtlijn een generieke antimisbruikmaatregel voor. Nederland dient de maatregelen in de nationale wetgeving te implementeren. Op 25 oktober 2016 heeft de Europese Commissie voorgesteld om de regeling voor hybride mismatches van de Richtlijn aan te vullen. Deze aanvulling wordt Anti Tax Avoidance Directive II genoemd. Hierover is op 21 februari 2017 politieke overeenstemming bereikt. In deze bijdrage bespreken wij welke invloed de Richtlijn en de voorgestelde aanpassing gaan hebben op investeringen in vastgoed.

In deze bijdrage gaan wij in op de rol van de internetconsultatie in combinatie met de samenloop tussen huidige- en beoogde regelgeving omtrent de renteaftrekbeperkingen. Allereerst zal in de inleidende paragraaf de problematiek worden uiteengezet. In paragraaf 2 gaan wij in op het doel van een internetconsultatie in het algemeen én specifiek op de context van de internetconsultatie die zag op de renteaftrekbeperkingen. In paragraaf 3 zullen vervolgens kort de relevante renteaftrekbeperkingen in Nederland door de jaren heen naar voren komen ter achtergrond. De link met de Anti-Tax Avoidance Directive (‘ATAD’) wordt in paragraaf 4 toegelicht. Laatstgenoemde twee paragrafen zijn de opstap naar paragaaf 5 waar de samenloop tussen renteaftrekbeperkingen uit het verleden, heden en toekomst wordt geanalyseerd. Een specifiek voorbeeld van een samenloop komt in paragraaf 6 aan de orde. De rechtsonzekerheid en (in)efficiëntie die wordt veroorzaakt door de in de vorige paragrafen beschreven wijzigingen en het nut daarbij van de internetconsultatie komt naar voren in paragraaf 7. Deze voorlaatste paragraaf is dan ook het opstapje naar de conclusie in paragraaf 8, waarin wij kort onze opvatting uiteenzetten.

De aanbestedingsrechtadvocaten van CMS bespreken in onderstaande bijdragen het grensoverschrijdend belang bij de aanbesteding van abri’s door gemeenten en het besluit van de Unie van Waterschappen om voortaan innovatief aan te besteden.

Onlangs is op 5 januari 2017 de Invoeringswet Omgevingswet ter consultatie gepubliceerd. Daarin is een nieuw hoofdstuk opgenomen getiteld ‘Nadeelcompensatie’, dat ook ziet op de vergoeding van planschade. Dit gaf aanleiding om te signaleren wat de stand van zaken is voor wat betreft het normaal ondernemersrisico bij planschadevergoeding. Wat is op hoofdlijnen de omvang van het normaal ondernemersrisico nu? En valt daar een wijziging in te verwachten onder de Omgevingswet?