Aflevering 1

In dit eerste nummer van het jaar presenteren wij u ons jaaroverzicht 2023: een selectie uit de stroom van wetgeving en jurisprudentie van het afgelopen jaar op het gebied van vastgoed.

De druk op particuliere vastgoedbeleggers neemt alsmaar toe. Slechts één element in de discussie is de belastingheffing in box 3.

In 2023 werd de vastgoedmarkt getroffen door stijgende rentes, inflatie en hoge bouw- en loonkosten. Het politieke beleid lijkt echter bijna procyclisch: de (voor)genomen wettelijke maatregelen straffen investeringen in vastgoed eerder af dan dat deze worden aangemoedigd. De rechter is gebonden aan die wet. Dat was ook de tendens in de jurisprudentie van afgelopen jaar. Als de wet niet strijdig is met EU-recht, heeft de rechter weinig tot geen speelruimte. Kortom, de wetgever is aan zet om te bewerkstelligen dat hetgeen belast moet worden ook daadwerkelijk belast wordt en dat geen overbelasting plaatsvindt.

In 2023 heeft de Hoge Raad weer een aantal uitspraken gedaan die voor de vastgoedpraktijk relevant zijn.

Een bijzonder jaaroverzicht dit keer, waarbij vrijwel alle rechtspraak die wordt besproken gaat over wetgeving die ten tijde van het schrijven van dit artikel inmiddels is vervallen. Op 1 januari 2024 is na een lange aanloop de Omgevingswet immers in werking getreden. De rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State die in dit overzicht aan de orde komt is desondanks nog steeds relevant. Voorlopig zullen er nog genoeg zaken op basis van het oude recht worden afgedaan. Bovendien is het niet onredelijk om te verwachten dat in elk geval een deel van de door de bestuursrechters uitgezette lijnen in de rechtspraak onder de Omgevingswet zal worden voortgezet.

Natuurlijk persoon [A] woont bij haar ouders. De achterburen van haar ouders zijn in de zomer van 2021 ingeloot in een nieuwbouwproject en wensen in verband daarmee hun woning te verkopen. Aangezien A graag in dezelfde wijk als haar ouders wenst te wonen, de woningmarkt medio 2021 zeer gespannen is en haar vriend uit het buitenland zou terugkeren, is door A en haar vader – voor ieder de helft – een koopovereenkomst gesloten met de achterburen voor de koop van de woning. In de koopovereenkomst, gesloten op 15 oktober 2021, is overeengekomen dat de verkopers de woning mogen gebruiken tot uiterlijk 1 november 2023. Dit is de datum waarop het nieuwbouwproject naar verwachting wordt opgeleverd. In geschil is of A ter zake van de verkrijging van haar aandeel in de woning terecht 8% overdrachtsbelasting heeft voldaan. A stelt zich op het standpunt dat het verlaagde tarief van 2% van toepassing is op haar deel van de verkrijging van de woning. Volgens A biedt de wettekst voldoende ruimte om te concluderen dat zij voldoet aan het hoofdverblijfcriterium. In onderhavige zaak is enkel in geschil of A de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken.

Natuurlijk persoon [A] woont bij haar ouders. De achterburen van haar ouders zijn in de zomer van 2021 ingeloot in een nieuwbouwproject en wensen in verband daarmee hun woning te...

Eiser en zijn toenmalig partner [X] hebben een stichting opgericht [de Stichting]. De Stichting heeft onder meer als doel het voor rekening van de houders in eigendom verwerven, beheren en exploiteren van onroerende zaken, in het bijzonder van een specifiek pand [de woning]. De Stichting heeft twee certificaten uitgegeven aan eiser en X, gezamenlijk in onverdeelde eigendom. In verband met de verwerving en verbouwing van de woning door de Stichting is door eiser ten behoeve van X een bedrag ter beschikking gesteld. Eiser heeft van de kosten van verwerving en daarna gepleegd onderhoud 75% betaald, zodat hij op X een vordering heeft wegens te leen gegeven gelden gelijk aan 25% van de totale kosten. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat in plaats van een vergoedingsvordering op X een vordering tot stand is gekomen waarvan het beloop correspondeert met het economisch belang van de helft van de ten name van X gestelde certificaten in de woning, wat neerkomt op een kwart. Wegens beëindiging van de samenleving tussen eiser en X zijn de certificaten toebedeeld aan eiser en heeft eiser een vergoedingsvordering op X verkregen van een kwart van de waarde. Ter zake van de toedeling van het onverdeelde aandeel in de certificaten van X aan eiser wordt in de akte een beroep gedaan op de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor samenwoners.

Eiser en zijn toenmalig partner [X] hebben een stichting opgericht [de Stichting]. De Stichting heeft onder meer als doel het voor rekening van de houders in eigendom verwerven,...