Aflevering 6

Op het moment van het schrijven van dit voorwoord, zijn we een paar weken verwijderd van de Tweede Kamerverkiezingen. Verkiezingen die inmiddels worden gedomineerd door het conflict in de Gazastrook, maar die tot voor kort vooral gingen over bestaanszekerheid. In zekere zin verwant daaraan is rechtszekerheid: een van de aspecten om een bestaan op te kunnen bouwen, is wetenschap van de rechten en plichten die eenieder binnen onze samenleving draagt. Kennis van de juridische gevolgen die een doen of een nalaten hebben. Zekerheid omtrent de consequentie van acties en keuzes.

In dit artikel ga ik in op de lopende btw-procedure C-243/23, Drebers voor het Hof van Justitie. De Belgische rechter die het verzoek aan het hof richt, wil nader geduid hebben of de Belgische herzieningsbepalingen ten aanzien van bepaalde verbouwingswerkzaamheden aan onroerende zaken uit hoofde van het neutraliteitsbeginsel juist zijn omgezet gezien de basis hiervoor in de Btw-richtlijn.

In recente jurisprudentie wordt snel geconcludeerd dat sprake is van zakelijke overwegingen, waardoor de vraag rijst of die uitspraken overeenkomen met de bedoeling van de besluitgever zoals weergegeven in de Nota van Toelichting bij het Besluit uit 2011.

Door het woningtekort streeft men ernaar zo snel mogelijk tijdelijke huisvesting te realiseren. ‘Flexwoningen’ is hier het buzzword. In dit artikel behandelen de auteurs de publiekrechtelijke (on)mogelijkheden voor de snelle realisatie van flexwoningen in het huidige wettelijk stelsel, alsook straks onder de Omgevingswet.

Onlangs heeft de Tweede Kamer, met de nodige amendementen, het Belastingplan 2024 aangenomen. Kamerstukken II 2023/24, 36418, nr. 2 (Wijzigingen van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Belastingplan 2024)), zoals door de Tweede Kamer aangenomen op 26 oktober 2023. De voorgestelde wijziging van de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties heeft hierbij ongeschonden de tussentijdse eindstreep gehaald. De kans is dan ook groot dat per 2025 deze vrijstelling ingrijpend wijzigt. De mogelijkheid om btw te besparen door aandelen in plaats van stenen over te dragen, vervalt in ieder geval. Maar ook aandelentransacties met nieuwbouw waarbij btw-besparing niet de hoofdmoot vormt, kunnen te maken krijgen met overdrachtsbelasting, tegen een speciaal tarief van 4 percent nog wel. Hieronder geven wij een overzicht van de komende wijzigingen en hun voorgeschiedenis. In dit artikel gaan wij er overigens wel vanuit dat het Belastingplan 2024 ook in de Eerste Kamer wordt aangenomen. Wij nemen aldus een voorschot op de toekomst; de betreffende stemming zal pas op 19 december 2023 plaatsvinden.

Een natuurlijk persoon [A] heeft in 2019 twee panden gekocht. Het betreft een voormalig verzorgingshuis en een vrijstaand appartementengebouw. Ten tijde van de verkrijging bestond het verzorgingshuis uit 170 kamers, waarvan op dat moment 110 kamers werden verhuurd en 60 kamers leegstonden. Op dat moment was een afgescheiden gedeelte van het verzorgingshuis in gebruik als particulier verpleeghuis voor mensen met dementie. Het verzorgingshuis heeft één centrale ingang. Op de begane grond bevonden zich een spoelkeuken, een restaurant en ontmoetingsruimten. De kamers in het verzorgingshuis hadden geen eigen adres en deurslot en beschikten niet over (volwaardige) keukenvoorzieningen. De koopsom van het verzorgingshuis bedroeg € 9.300.000 en de koopsom van het appartementengebouw bedroeg € 900.000. In geschil is of ter zake van de verkrijging van het verzorgingshuis overdrachtsbelasting naar het tarief van 2% of 6% is verschuldigd. De verschuldigde overdrachtsbelasting ter zake van de verkrijging van het appartementengebouw (naar het 2%-tarief) is niet in geschil. A stelt zich op het standpunt dat het 2%-tarief op de verkrijging van het gehele verzorgingshuis van toepassing is.

Op 22 augustus 2019 is A BV failliet verklaard. Op 25 augustus 2019 heeft B BV als enig aandeelhouder van C BV een bod uitgebracht op alle materiële en immateriële activa van A BV. Ook heeft C BV een bod uitgebracht op de onroerende zaak – waarin de failliete onderneming werd uitgeoefend – van de moedermaatschappij van A BV die op 3 september failliet is verklaard. De curator heeft dit bod aanvaard. De materiële en immateriële activa van A BV zijn op 30 augustus 2019 overgedragen aan de door B BV nieuw opgerichte dochtervennootschap. Tevens is een deel van het personeel van A BV op die datum in dienst getreden bij de nieuw opgerichte dochtervennootschap. Ter zake van de overdracht van de onroerende zaak aan C BV is overdrachtsbelasting voldaan.

Ter zake van een rechtstreekse levering van een onroerende zaak dat op het moment van levering nog niet als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen, een bouwterrein daaronder begrepen, is in beginsel omzetbelasting verschuldigd en kan de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting worden toegepast. Eerder heeft de Hoge Raad in het zogenoemde doorkijkarrest geoordeeld dat die samenloopvrijstelling ook kan worden toegepast als de hiervoor beschreven onroerende zaak wordt verkregen via een verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon [OZR], ook al is de levering van aandelen vrijgesteld van omzetbelasting.