Aflevering 5

Als ik dit voorwoord schrijf, is Prinsjesdag 2023 net geweest en moeten de algemene beschouwingen nog van start gaan. Niet geheel verrassend bevatten de plannen van de regering ook weer verschillende maatregelen die relevant zijn voor de belegger in vastgoed. Mede aangejaagd door het tekort aan woningen en de problemen die daaruit voortvloeien, staat de vastgoedbelegger duidelijk op het vizier van de landelijke politiek. In dit vijfde nummer van het jaar zullen we verder niet ingaan op de nieuwste plannen. In dit nummer wel het tweede deel van het artikel over het optoppen van gebouwen en de potentie en knelpunten daarvan. In dit tweede deel wordt ingegaan op de civielrechtelijke en fiscale aandachtspunten bij op te toppen gebouwen die in erfpacht of opstal zijn uitgegeven. Juist omdat het optoppen van gebouwen een bijdrage kan leveren aan de aanpak van de bestaande schaarste op de vastgoedmarkt, is dit artikel heel actueel. In het volgende artikel gaat Lidewij van Egteren in op de aandachtspunten voor huurders en verhuurders die spelen bij servicekosten bij bedrijfs-, kantoor en overige ruimten. Haar artikel is heel lezenswaardig, zeker omdat – anders dan bij huur van woonruimte – een wettelijk kader voor servicekosten bij deze ruimten ontbreekt. In het derde artikel van dit nummer wordt uiteengezet of en zo ja, welke invloed een recent arrest van het Europese Hof van Justitie in een Poolse zaak heeft voor de btw-rechtspraak van onze Hoge Raad. Zoals gebruikelijk, eindigt dit nummer van VFC met de vastgoedsignaleringen. Namens de redactie wens ik u veel leesplezier.

Het optoppen van gebouwen waarbij een of meerdere (extra) bouwlagen worden gecreëerd biedt kansen en mogelijkheden voor de schaarste op de vastgoedmarkt. In een tijd waarin we te maken hebben met complexe uitdagingen rondom het vergroten van de woningvoorraad, is het van belang te kijken waar oplossingen (kunnen) liggen. Via optoppingsconstructies kunnen vele extra vierkante meters bebouwing worden gerealiseerd, zonder dat grond moet worden opgeofferd. Toch worden dergelijke constructies in Nederland nog niet op grote schaal toegepast. In ons vorige artikel belichtten we vanuit civiel-juridisch en fiscaal perspectief enkele aandachtspunten in vol eigendomssituaties. In dit tweede deel gaan we nader in op gevallen waarin het bestaande, op te toppen gebouw in erfpacht of opstal is uitgegeven.

Tien punten van aandacht voor huurder en verhuurder

Recentelijk heeft het Hof van Justitie EU (HvJ EU) een beschikking gewezen in de Poolse zaak W (C-729/21). In deze zaak staat de overdracht van een Pools winkelcentrum in (gedeeltelijk) verhuurde staat centraal. Het HvJ EU suggereert dat ter zake van deze levering géén btw is verschuldigd, omdat deze transactie valt onder een ‘btw-vrije’ overdracht van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 19 Btw-richtlijn en (in Nederland geregeld) in art. 37d Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB).

Kadasterwet

De kranten hebben er al vol over gestaan, de uitspraak van 3 augustus 2023. Het ging over huurcontracten van Bouwinvest.

De staatssecretaris van Financiën heeft op 31 augustus 2023 aangekondigd dat het pakket Belastingplan 2024 uit twaalf verschillende wetsvoorstellen bestaat. Deze opsplitsing van nieuwe maatregelen heeft als voordeel dat het voor de Kamer eenvoudiger is om te bepalen welke wetsvoorstellen al dan niet controversieel worden verklaard.

De staatssecretaris van Financiën had eerder al aangekondigd dat de bestaande drempel van € 1.000.000 alvorens te worden beperkt in de aftrekbaarheid van rente voor de bepaling van de belastbare winst in de vennootschapsbelasting (art. 15b Wet Vpb 1969) zal vervallen voor lichamen die vastgoed aan derden verhuren. Het doel van deze maatregel is om te voorkomen dat vastgoedinvesteringen en bijbehorende financieringen worden onderverdeeld in verschillende vennootschappen, zodat meermaals gebruik kan worden gemaakt van de drempel van € 1.000.000 om zodoende de renteaftrekbeperking te voorkomen. In een brief van 21 augustus 2023 heeft de staatssecretaris kenbaar gemaakt dat het wetsvoorstel om de drempel te laten vervallen pas zal worden meegenomen in het Belastingpakket 2025 zonder daarbij een nadere overgangsmaatregel op te nemen.

De minister voor Klimaat en Energie heeft de Memorie van Antwoord bij het wetsvoorstel inzake de afbouw van de salderingsregeling voor zonnepanelen voor kleingebruikers naar de Eerste Kamer gestuurd. Hierin wordt aangedrongen op een spoedige behandeling van het wetsvoorstel, aangezien marktpartijen na publicatie nog zestien maanden nodig hebben voor de implementatie. Vooralsnog is tot 2027 een algemene minimumvergoeding opgenomen van 80 procent van het kale tarief. Vanaf 2027 geeft de ACM elke twee jaar onafhankelijk advies over de hoogte en de berekening van de redelijke vergoeding, voordat die wordt vastgesteld. In de Voorjaarsnota 2023 is al € 100 mln. beschikbaar gesteld voor een subsidie ten behoeve van corporaties en particuliere verhuurders in het gereguleerde segment in verband met het toekomstige afbouwen van de salderingsregeling.

De Kennisgroep winstbepaling van de Belastingdienst heeft een antwoord gepubliceerd over de toepasbaarheid van de herinvesteringsreserve bij verkoop van grond door een agrariër aan een projectontwikkelaar. Bij een normale vervreemding van vastgoed is de vorming van een herinvesteringsreserve – en daarmee het uitstel van belastingheffing over de winst – alleen mogelijk als de vervreemder het voornemen heeft tot herinvestering van de opbrengst in een bedrijfsmiddel met eenzelfde economische functie als het vervreemde vastgoed. Het vereiste dat het nieuwe bedrijfsmiddel eenzelfde economische functie dient te hebben om een herinvesteringsreserve te kunnen vormen, wordt niet gesteld in het geval dat het vastgoed is vervreemd als gevolg van overheidsingrijpen (art. 54 lid 9 en 10 Wet IB 2001). De kennisgroep maakt duidelijk dat op het moment van vervreemding moet worden getoetst of sprake is van overheidsingrijpen in de zin van art. 3.54 lid 12 onderdeel a Wet IB 2001. Bij nabetaling wordt niet opnieuw getoetst of sprake is van overheidsingrijpen.