Aflevering 4

Beste allen,

In deze bijdrage gaan de auteurs in op de recente beslissing van het Hof Arnhem-Leeuwarden dat een overeenkomst voor de verkoop van vastgoed die is gesloten in strijd met het transparantiebeginsel (dat voortvloeit uit het gelijkheidsbeginsel) vernietigbaar is. Zij concluderen dat deze beslissing niet goed gebaseerd kan worden op analoge toepassing van de aanbestedingsregels waar het hof naar verwijst.

Het optoppen van gebouwen waarbij een of meerdere (extra) bouwlagen gecreëerd worden biedt kansen en mogelijkheden voor de schaarste op de vastgoedmarkt. In een tijd waarin we te maken hebben met complexe uitdagingen waar het betreft het vergroten van de woningvoorraad is het van belang te kijken waar oplossingen (kunnen) liggen. Via optoppingsconstructies kunnen vele extra vierkante meters bebouwing per oppervlakte worden gerealiseerd. Toch worden dergelijke constructies in Nederland nog niet op grote schaal toegepast. In dit eerste artikel belichten we vanuit civiel-juridisch en fiscaal perspectief enkele aandachtspunten omtrent (wijziging) splitsing in appartementsrechten in de situatie dat de gemeenschap bestaat uit volle eigendom. In het volgende artikel zullen we – onder meer – nader ingaan op de situatie dat de gemeenschap bestaat uit een recht van erfpacht of opstal.

Op 27 oktober 2017 heeft A het voortdurend recht van erfpacht verkregen van een perceel grond met opstallen. De opstallen bestaan uit een kantoorgebouw, een restaurant met bijbehorend terras en een half verdiepte parkeergarage (het erfpachtgoed). Het erfpachtgoed is niet gesplitst in appartementsrechten en bestaat uit drie paviljoens die aan de achterkant op de begane grond en op de eerste verdieping zijn verbonden door een gemeenschappelijke gang. In deze gang bevinden zich verschillende faciliteiten, zoals vergaderruimte, werkplekken, een pantry, zithoeken en toiletruimte.

Naar aanleiding van input tijdens de internetconsultatie heef het kabinet besloten om het wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties aan de passen. Het wetsvoorstel wordt als volgt aangepast:

Tot 2008 exploiteerde A BV een netwerk van ongeveer tweeduizend zendmasten. De zendmasten bestaan uit stalen constructies, waaraan antennes, schotels of andere transmitters kunnen worden gevestigd. A BV gebruikte een deel van deze zendmasten ten behoeve van haar eigen telecommunicatienetwerk en een ander deel werd ter beschikking gesteld aan andere telecomproviders. Sinds 2008 beschouwt A BV de exploitatie van de zendmasten niet langer als kernactiviteit en is zij bezig de zendmasten in gedeelten af te stoten.

Uit gepubliceerde kennisgroepstandpunten blijkt dat een eenmaal gemaakte keuze voor de toepassing van de startersvrijstelling op het moment van verkrijging van een woning niet kan worden herroepen. De kennisgroep verwijst onder andere naar de parlementaire geschiedenis. Het kabinet beoogt met de startersvrijstelling de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de gedachte dat de startersvrijstelling bedoeld is voor de verkrijging van de eerste woning en vanwege uitvoeringstechnische redenen, is in de wet de voorwaarde opgenomen dat de startersvrijstelling niet eerder is toegepast. Een mogelijkheid tot herroeping van een beroep op de startersvrijstelling zou dit uitgangspunt doorkruisen.

Op 13 juni 2023 heeft het Hof Den Haag een interessante uitspraak gedaan in het kader van de mogelijkheid tot het vestigen van een erfdienstbaarheid door een appartementseigenaar. De beoogde erfdienstbaarheid was evenwel in strijd met de bestemming, neergelegd in de splitsingsakte.

Uit een onderzoek in opdracht van het ministerie van Economische Zaken in 2019, is gebleken dat het niet goed is gesteld met de rechtsbescherming van ondernemers bij aanbestedingsprocedures. De huidige bescherming vindt men thans in de Aanbestedingswet 2012. Naar huidig recht kan een ondernemer met een klacht terecht bij het klachtenloket van de aanbestedende dienst (indien dit aanwezig is) en bij de Commissie van Aanbestedingsexperts. Uit het onderzoek is onder andere gebleken dat niet elke aanbestedende dienst beschikt over een klachtenloket. Mocht deze er wel zijn, dan is onder andere gebleken dat de werkwijze per loket wezenlijk verschilt (MvT bij Wetsvoorstel Rechtsbescherming bij aanbesteden, p. 5) Naar aanleiding van dit onderzoek zijn door de toenmalige minister beleidsmaatregelen aangekondigd. Deze beleidsmaatregelen zijn in februari 2021 gepresenteerd door de toenmalige staatssecretaris van Economische Zaken. De uitkomsten van het onderzoek, de beleidsmaatregelen en de nadere uitwerking van deze beleidsmaatregelen vormen de aanleiding van dit voorstel tot wijziging (MvT bij Wetsvoorstel Rechtsbescherming bij aanbesteden, p. 4). Het doel is het creëren van een evenwicht tussen de belangen van ondernemers en de belangen van aanbestedende overheden.

Demissionair minister Hugo de Jonge blijft zich onverminderd inzetten voor betaalbare woningen. In een Kamerbrief legt demissionair minister uit door veranderende omstandigheden – denk aan gestegen bouw- en energiekosten – het des te urgenter is om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren (Brief van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 13 juli 2023). Hij wil dat realiseren aan de hand van drie manieren:

Op basis van een Primos-prognose van ABF Research is de verwachting dat het woningtekort dit jaar stijgt van 3,9% naar 4,8%. Deze stijging is ontstaan door de huishoudensgroei sinds september 2021 én de exceptionele bevolkingsgroei na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. ABF constateert dat deze bevolkingsgroei volledig wordt veroorzaakt door migratie. Ook wordt de stijging veroorzaakt doordat ABF verwacht dat de afname van het aantal personen per woning sneller gaat dan eerder was aangenomen. Ten slotte wordt de extra groei voor 25% verklaard doordat ABF nu rekening houdt met een flink aantal ouderen dat langer thuis blijft dan in de vorige prognose was aangenomen.