Aflevering 3

Het fiscale landschap kan er soms belangrijk anders uitzien dan de civiel rechtelijke ruimtelijke ordening hiervan. Dit komt omdat in de civielrechtelijk vastlegging van bepaalde zaken of verbintenissen niet de feitelijke gebeurtenissen, gedragingen of activiteiten van (rechts)personen helder worden weergegeven. Vandaar dat vaak wordt gezegd en geschreven, dat de praktijk weerbarstiger is dan de schriftelijke vastlegging van een overeenkomst of verklaring. Zo kunnen we inmiddels de term wegdenken (van bijvoorbeeld een fiscale eenheid) of doorkijken (fiscale transparantie). Met de laatste term wordt bedoeld door de structuur heen kijken alsof deze niet bestaat.

In de Voorjaarsnota 2023 Kamerstukken II 2022/23, 35360, nr. 1. kondigde de minister van Financiën aan dat het conceptwetsvoorstel vastgoedaandelentransacties Het oorspronkelijke voorstel voor een wettekst, voorstel voor een (memorie van) toelichting en het integraal afwegingskader (IAK) zijn te vinden op de overheidssite voor internetconsultaties (https://www.internetconsultatie.nl/vastgoedaandelentransacties/b1). ingediend gaat worden. Per 2024 vervalt dan de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in vastgoedrijke vennootschappen. Deze vrijstelling geldt momenteel bij de verkrijging van aandelen in een onroerende zaakrechtspersoon (‘ozr’), indien en voor zover de bezittingen van die ozr bestaan uit een bouwterrein of nieuwbouw. Omdat een rechtstreekse verkrijging van dit type vastgoed is vrijgesteld van overdrachtsbelasting, geldt de samenloopvrijstelling ook bij indirecte verkrijging via ozr-aandelen. Dit besliste de Hoge Raad in de zogenoemde doorkijkarresten. HR 23 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AU8559, HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7580, en HR 30 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2110, NTFR 2018/2774. Volgens het ministerie faciliteert deze doorkijkdoctrine onbedoeld gebruik en moet deze daarom vervallen.

In deze bijdrage wordt een drietal actualiteiten met betrekking tot bedrijfsopvolging en vastgoed besproken.

De verwachtingen zijn de komende periode hooggespannen als het gaat om investeringen in zorgvastgoed gelet op de vasthoudende positieve transactievolumecijfers van de afgelopen jaren, zelfs in economisch minder gunstige tijden. Een stabiele of verdere stijgende investeringslijn in zorgvastgoed ligt daarom in de lijn der verwachting. Reden om stil te staan bij de interessante materie die zorgvastgoed vanuit huurrechtelijk perspectief oplevert. In dit artikel wordt een aantal belangrijke aandachtspunten en aanbevelingen besproken.

De geheimhoudingsplicht van de Wet Bibob versus de getuigplicht van art. 165 Rv; Bespreking van HR 17 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:255.

In 2018 heeft belanghebbende A BV, een onroerendezaakrechtspersoon, van gemeente B een derde van de aandelen in C NV verkregen. De overige aandelen in C NV waren al in handen van A BV. De koopsom van de verkregen aandelen bedroeg € 895.000. Daarnaast zijn partijen een anti-speculatiebeding overeengekomen voor het geval dat A BV in 2018 of 2019 direct of indirect de aandelen in of de panden van C NV zou verkopen of leveren aan een derde tegen een hogere verkoopprijs van de panden dan de taxatiewaarde van de panden per eind 2017 (gezamenlijke taxatiewaarde: € 22.230.000). Bij verkoop in 2018 of 2019 zou A BV 100% respectievelijk 75% over het verschil tussen de daadwerkelijke verkoopprijs en de taxatiewaarde zijn verschuldigd aan gemeente B.

In 2018 richt een natuurlijk persoon een stichting op. Volgens de oprichtingsakte heeft de stichting als doel het voor rekening van derden administreren en beheren van vermogen, aandelen, registergoederen en/of effecten, alsmede het fungeren als beheer en/of bewaarder van de bezittingen van een fonds voor gemene rekening. Vanaf de oprichting is de natuurlijk persoon de enige bestuurder van de stichting.

Op 31 mei 2023 heeft de Raad van State een baanbrekende uitspraak gedaan met betrekking tot illegaal gebruik van vastgoed.

Op 1 juni 2023 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel digitaal oprichten BV (‘DOBV’) aangenomen. Het wetsvoorstel gaat nu naar de Eerste Kamer. Volgens de KNB kan het wetsvoorstel DOBV naar verwachting 1 januari 2024 worden ingevoerd, dit mits de eerste Kamer ook akkoord gaat.

De Rijksoverheid heeft bekend gemaakt dat huurders met een laag inkomen in een corporatiewoning per 1 juli 2023 een huurverlaging krijgen. Ja, u leest het goed, een verlaging. Vanaf 1 juli 2023 gaat voor ongeveer 510.000 huurders de nieuwe huurprijs gelden van € 575 per maand.

De overheid heeft een oud hulpmiddel uit de kast gehaald: de Crisis- en herstelwet, en wel middels invoering van een nieuwe ronde aan maatregelen onder die wet.

Zoals thans voorzien krijgt Nederland op 1 juli 2023 een nieuwe wet, dan moet het wetsvoorstel ‘goed verhuurderschap’ ingaan.

Waar het Rijk een aantal jaren geleden zich inzette op minder vergunningen, heeft ze er nu weer eentje ingesteld: de verhuurvergunning.