Aflevering 2

Dit speciale nummer van Vastgoed Fiscaal en Civiel is gemaakt ter gelegenheid van het 25-jarig jubileum van het Vastgoedkenniscentrum (VKC) van de Belastingdienst. Het VKC is een multidisciplinair samengesteld team van zeventien vastgoedadviseurs die binnen en buiten de Belastingdienst adviseren over fiscale en niet-fiscale aspecten van bouw- en vastgoedvraagstukken.

De Belastingdienst houdt toezicht op grote bouwprojecten in Nederland, onder andere in verband met de risico’s voor keten- en inlenersaansprakelijkheid. Daarvoor geldt gerichte wet- en regelgeving in Nederland en de EU. Het is de vraag hoe dit aansluit op de praktijk. In dit artikel geeft de auteur een toelichting bij de achtergronden en een schets van de geldende praktijk.

De vastgoedwereld kent door zijn multidisciplinariteit veel verschijningsvormen, termen en begrippen. Dat geldt ook voor de vastgoedfiscaliteit, waar men te maken heeft met invloeden uit de rechtsgeleerdheid, de economische wetenschappen, lekentaal en ‘de praktijk’ (handelsgebruiken). In dit artikel wordt de ontwikkeling van de belangrijkste vastgoedtermen in de winstsfeer geschetst en tegenover elkaar afgebakend.

In dit artikel ga ik in op de uitleg van het begrip ‘verkoopregulerend beding’ van art. 9 lid 5 WBRV en de verhouding tot de hoofdregel van art. 9 lid 1 WBRV. Ook kijk ik naar de verhouding van die bepaling tot de bijzondere maatstaf van heffing van art. 10 WBRV voor aandelen en rechten als bedoeld in art. 4 lid 1 WBRV.

Het Landelijk Vastgoed Controle Team is een landelijk opererend team dat ‘Vastgoed & Bouw-gerelateerde boekenonderzoeken’ uitvoert. Bij deze onderzoeken gaat het veelal om (fiscaal) risicovolle en/of complexe vastgoedtransacties. In deze bijdrage wordt een impressie gegeven van de werkzaamheden van het Landelijk Vastgoed Controle Team.

Veel fiscale thema’s die tijdens de afgelopen 25 jaar zijn opgekomen, zijn door medewerkers van het Vastgoedkenniscentrum geanalyseerd, veredeld, toegepast en verder gebracht. Daar zitten soms taaie vraagstukken bij waarvoor de nodige tijd uitgetrokken moet worden om weer een stap voorwaarts voor de rechtsontwikkeling te kunnen zetten. De auteur inventariseert aan de hand van enkele thema’s waarover hij eerder in de vakpers geschreven heeft, de (tussen)stand van zaken anno 2023. Hij benoemt daarbij verschillende aspecten die nog niet of nog niet voldoende aan bod zijn gekomen en om een nadere analyse vragen. Daarbij blijken begrippen, termen en taalgebruik als basis van belang te zijn.

De Nederlandse belastingwetten hanteren het begrip Waarde in het Economische Verkeer. Dat is vrijwel identiek aan het Marktwaarde begrip uit de International Valuation Standards waarnaar de regelgeving van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs verwijst. In dit artikel wordt ingegaan op een mogelijk verschil in de verwerking van de btw in beide begrippen.

In dit artikel gaan wij in op de relevantie van ‘voorraad’ bij de algemeenheid van goederen in de btw en de herinvesteringsreserve in de vennootschapsbelasting inclusief de overgang van een bedrijfsmiddel naar de status voorraad.

In de Nederlandse fiscale uitvoeringspraktijk wordt het voeren van fiscaal vooroverleg met de Belastingdienst van grote waarde geacht. Voor grote transparante vastgoedbeleggingsfondsen kan deze afstemming plaatsvinden via een centraal loket, het Aanspreekpunt Vastgoedfondsen. De vormgeving van deze transparante vastgoedbeleggingsfondsen en de rol van het aanspreekpunt worden in deze bijdrage besproken.

Rechtsnormen alleen leiden niet tot het recht, maar de combinatie van rechtsnormen en feiten en omstandigheden leiden tot het recht. Dit betekent dat een fiscalist ook moet weten wat de feiten en omstandigheden zijn. Veel fysieke vastgoedactiviteiten worden administratief vastgelegd en dit leidt vaak tot digitale data. Het artikel werkt de betekenis van deze data uit voor de Belastingdienst. Het werken met data kent spelregels. Het kennen en volgen van deze spelregels is nodig om effectief en efficiënt kennis uit data te halen. Om data dienstbaar te laten zijn aan dit proces, kan data-analyse nodig zijn. Het artikel gaat nader in op de betekenis van data-analyse en de randvoorwaarden van de uitvoering hiervan om te komen tot betrouwbare fiscale besluiten. De conclusie is dat de moderne fiscalist kennis moet hebben van een aantal andere gebieden dan alleen de fiscale wet- en regelgeving.

Heffing van overdrachtsbelasting in het kader van de verdeling van gemeenschappelijk vastgoed is in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBRV) op nogal omslachtige wijze geregeld. In dit artikel wordt uit de doeken gedaan hoe dit zo is gekomen en hoe ruim de aftrekregeling van art. 12 lid 1 WBRV is.

Met ingang van 1 maart 2023 wordt het besluit maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting gewijzigd. De wijziging betreft de intrekking van onderdeel twee van het initiële besluit van 22 februari 2017, nr.

Eind 2016 heeft A BV een belang van 41% van B BV verkregen in C BV. C is de houdstermaatschappij van de C groep. De werkzaamheden van de C groep bestaan uit het verhuren van opslagruimte (self-storage) en het verhuren van miniboxen voor opslag. De aandeelhouder van A is de zoon van enig aandeelhouder van B. In geschil was of C als onroerendezaakrechtspersoon kwalificeerde in de zin van art. 4 WBRV. In het bijzonder stond centraal of aan de bezitseis en de doeleis was voldaan.

Een tandarts oefent zijn tandartsenpraktijk uit in (een gedeelte van) een pand. Het pand is oorspronkelijk ontworpen en gebouwd als gezondheidscentrum. In de overige gedeelten waren een huisartsenpraktijk, een praktijk voor fysiotherapie en een kinderopvang gevestigd, maar deze zijn in 2014 verhuisd naar een andere locatie. In 2017 heeft de tandarts samen met zijn echtgenote het gedeelte van het pand gekocht waarin de tandartsenpraktijk wordt uitgeoefend, alsmede de daaraan grenzende ruimte. Het overige gedeelte van het pand bleef in eigendom van de oorspronkelijke eigenaar. In 2020 heeft de tandarts het overige gedeelte van het pand van de oorspronkelijke eigenaar gekocht met de bedoeling dat gedeelte te slopen en een woning te bouwen. Ter zake van de verkrijging is 6% overdrachtsbelasting betaald. Voorafgaand aan de overdracht heeft de gemeente de bestemming van het perceel gewijzigd in een woonbestemming. Ten tijde van de overdracht was ook een omgevingsvergunning verstrekt voor het bouwen van een woning. In geschil is of voor de heffing van overdrachtsbelasting het overige gedeelte kan worden aangemerkt als een woning en derhalve 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd.

De regering heeft een nieuw wetsvoorstel aangekondigd, het ‘Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting’. Die wet moet het Rijk, provincies en gemeenten (meer) wettelijke instrumenten geven om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. Overheden krijgen in de wet meer grip op hoeveel woningen, waar en voor wie wordt gebouwd en meer grip op mogelijkheden voor de versnelling van woningbouw.

Het kabinet heeft bepaald dat huurders met een laag inkomen in een corporatiewoning per 1 juli 2023 een huurverlaging verkrijgen. Vanaf die datum gaat – zo blijkt uit het persbericht van het kabinet van 20 december 2022 – voor 510.000 huurders de nieuwe huurprijs gelden van € 575 per maand. Daarnaast krijgen huurtoeslagontvangers per 1 jan een verhoging van € 16,94 toeslag per maand.

Het Rijk heeft bekendgemaakt dat er bijna € 800 miljoen subsidie wordt verleend aan zeven Nederlandse impactvolle projecten voor waterstofproductie.

Op 7 februari 2023 is een voorstel voor nieuw Europees verbod op PFAS aangekondigd.