Aflevering 1

Dit nummer bevat een viertal overzichtsartikelen van juridische ontwikkelingen op fiscaal, civiel en omgevingsrechtelijk gebied in het zeer bewogen jaar 2022. Zoals Redmar Wolf in het vorige voorwoord opmerkte verandert de wereld om ons heen ingrijpend. Op juridisch gebied zijn de veranderingen afgelopen jaar weliswaar iets minder heftig geweest, maar voor de juridische praktijk is kennis daarvan onontbeerlijk. Onze ervaren en deskundige auteurs geven in een handzaam formaat een overzicht van de voor de praktijk meest relevante uitspraken van het afgelopen jaar. Verplichte kost voor juridische vastgoedprofessionals.

De bedrijfswaardeleer kwam in 2022 prominent aan bod in de rechtspraak. Ten eerste werd het aloude, raadselachtige warenhuisarrest werd uitgebreid besproken door de Hoge Raad. Ondanks die uitgebreide bespreking worden toch weer nieuwe vragen opgeroepen (1). Moet men na een afwaardering eerst opwaarderen, voordat men aan de herinvesteringsreserve kan doteren? Het hof Den Haag oordeelde in een specifieke, door een VSO beheerste situatie van niet. De staatssecretaris is een andere mening toegedaan blijkens het geactualiseerde Verzamelbesluit herinvesteringsreserve (2). Vervolgens bespreek ik het afboeken van de herinvesteringsreserve van lang afschrijfbaar vastgoed op niet-afschrijfbaar vastgoed en omgekeerd (3). De Hoge Raad krijgt na een vage verwijzingsopdracht een omvangrijke BOR-zaak weer op zijn bordje (4). Ik eindig met een opmerkelijk geval waarin fraus legis werd gesteld in een geval, waarin een woning kort in de onderneming werd gebruikt en daarna tegen waarde bewoond – dus meet een verlies – werd overgebracht naar privé (5).

Anders dan de bedoeling was, is de Omgevingswet in 2022 niet in werking getreden. In de rechtspraak over het omgevingsrecht zijn er echter meer dan genoeg ontwikkelingen geweest om weer een goed gevuld jaaroverzicht te hebben. Dit jaar viel onder meer de grote rol van enkele algemene beginselen van behoorlijk bestuur op in de uitspraken. Zo is door de bestuursrechter een nieuwe lijn uiteengezet over de manier waarop in het vervolg besluiten aan het evenredigheidsbeginsel worden getoetst.

Nu de inflatie hoog is, de koopkracht achteruit gaat en prijzen onder druk staan, wordt het des te belangrijker om op de hoogte te zijn welke belastingen gemoeid gaan met transacties waar vastgoed onderdeel van is. Voor btw en overdrachtsbelasting hebben we een selectie gemaakt van de belangrijkste ontwikkelingen in de rechtspraak van het afgelopen jaar. We hopen dat dit artikel kan bijdragen aan uw up-to-date kennis; de jurisprudentie blijft echter in beweging.

De oogst in 2022 van voor de vastgoedpraktijk relevante uitspraken van de Hoge Raad is mager in vergelijking met eerdere jaren.

Art. 17 Wet WOZ

Nederland is sinds 1 januari 2023 een nieuwe gemeente rijker: Voorne aan Zee.

Per 1 januari 2023 is de maandelijkse huurtoeslag verhoogd. Dit is reeds toegezegd op Prinsjesdag.

Het Kabinet heeft bekendgemaakt wat de maximale huurverhoging wordt in de vrije sector. De toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is vanaf 1 januari 2023 gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling, zolang die lager is dan de inflatie. In 2023 mogen huren van woningen in de vrije sector daardoor met maximaal 4,1% stijgen, zo maakte het kabinet bekend. Dat percentage van 4.1% is gebaseerd op 3,1% cao-loonontwikkeling (van december 2021 tot december 2022) + 1 procentpunt. De inflatie van december 2021 tot december 2022 was met 9,7% een stuk hoger.

Het Kabinet heeft aangekondigd dat per 1 januari 2023 de verhuurdersheffing is afgeschaft.

De Raad voor de rechtspraak heeft bekendgemaakt dat afgelopen periode er weer meer faillissementen zijn uitgesproken. Vanaf mei 2020 is het aantal faillissementen scherp gedaald. De oorzaak van het lage aantal faillissementen is, zo stelde de Raad voor de rechtspraak, niet onderzocht, maar dit lage aantal is met de coronacrisis in het achterhoofd wel opvallend te noemen. Het vermoeden van de schrijver is dat de banken en de fiscus gezien Covid minder faillissementen aanvroegen.

Wet inkomstenbelasting

Minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft middels een Kamerbrief bekendgemaakt dat om ook de verduurzaming van gebouwen in beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) te versnellen, de subsidieregelingen voor het verduurzamen van VvE’s wordt vereenvoudigd en verbreed. Dit komt nu samen in de zogenoemde ‘Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE)’.

Het besluit inzake samenloop van ‘Overdrachtsbelasting en omzetbelasting’ is gewijzigd. De wijziging betreft de uitbreiding van de gevallen waarin heffing van overdrachtsbelasting door toepassing van art. 15 lid 4 WBRV (ook wel de strafheffing genoemd) achterwege kan blijven.

Een BV (A) is op 23 december 2012 opgericht. BV (B) en BV (C) houden ieder 50% van de aandelen A. B en C houden ieder ook 50% van de aandelen in BV (D). Het concern waartoe de genoemde vennootschappen in 2016 behoorden was actief in de autobranche. De activiteiten van A bestonden specifiek uit het verhuren van onroerende zaken en daarmee samenhangende diensten. De activiteiten van D bestonden in 2016 uit het houden van aandelen in de overige operationele deelnemingen van het concern. Daarnaast had D ook een aantal onroerende zaken in eigendom. Het is de bedoeling van partijen dat de operationele activiteiten, de bezwaarde onroerende zaken en de overige onroerende zaken in aparte vennootschappen worden ondergebracht.