Gerechtshof Den Haag, 24-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1699, BK-21/00601 en BK-21/00617
Gerechtshof Den Haag, 24-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1699, BK-21/00601 en BK-21/00617
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 24 augustus 2022
- Datum publicatie
- 3 oktober 2022
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2025:1177
- Zaaknummer
- BK-21/00601 en BK-21/00617
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 3 Wet WOZ, Art. 18 lid 1 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 lid 2 Uitv.reg. Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 3, Wet WOZ. Gecorrigeerde vervangingswaarde twee kinderdagverblijven gemeente Leiden voor het belastingjaar 2019. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat aan de hand van de gebruikte taxatiewijzer Onderwijs 2018 de restwaarden van ruwbouw, afbouw en installaties niet te hoog zijn vastgesteld en dat sprake is van een verlengde technische levensduur voor wat betreft de installaties en – voor een van de objecten – de afbouw. De Heffingsambtenaar heeft de rekenprijs per vierkante meter die is gebruikt bij de berekening van de deelwaarde van de grond van een van de objecten niet aannemelijk gemaakt. Dit is echter onvoldoende om te concluderen dat de vastgestelde waarde te hoog is, mede gelet op de berekende gemiddelde waarden per vierkante meter grond en per vierkante meter gebouwd eigendom van vijf vergelijkingsobjecten. De hoger beroepen zijn ongegrond.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-21/00601 en BK-21/00617
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraken van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 mei 2021, nummers SGR 19/6804 en SGR 19/6815.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 (beschikking I) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats 1] (Kinderdagverblijf I), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op
€ 539.000. Met beschikking I is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Leiden (aanslag I). De heffingsmaatstaf van aanslag I is eveneens € 539.000.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 (beschikking II) op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 2] te [woonplaats 1] (Kinderdagverblijf II), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 480.000. Met beschikking II is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Leiden (aanslag II). De heffingsmaatstaf van aanslag II is eveneens € 480.000.
Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1 en 1.2 genoemde beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraken op bezwaar van respectievelijk 12 en 16 september 2019 heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In elk van de zaken is een griffierecht van € 345 geheven. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In elk van de zaken is een griffierecht van € 541 geheven. De Heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2022 te Den Haag. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Op 1 januari 2019 was belanghebbende gebruiker van Kinderdagverblijf I en Kinderdagverblijf II.
Kinderdagverblijf I is gebouwd in 1965 en gerenoveerd in 1995. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van Kinderdagverblijf I is een taxatieverslag1 opgemaakt. Daaraan ontleent het Hof de volgende gegevens.
|
Soort onderdeel Grond bij niet-woning |
Oppervlakte 1.473 m2 |
Waarde onderdeel € 338.643 |
|||||
|
Soort onderdeel Extra grond |
Oppervlakte 312 m2 |
Waarde onderdeel € 14.346 |
|||||
|
Soort onderdeel Creche |
Bouwjaar 1965 |
Oppervlakte 655 m2 |
|||||
|
ppe |
ovw |
tld |
rw |
ftv |
ffv |
dw |
|
|
ruwbouw |
€ 534 |
€ 349.515 |
63 j |
27% |
0,386 |
0,640 |
€ 104.450 |
|
afbouw2 |
€ 316 |
€ 206.856 |
58 j |
22% |
0,292 |
0,640 |
€ 46.808 |
|
installaties |
€ 240 |
€ 156.925 |
58 j |
17% |
0,292 |
0,640 |
€ 35.497 |
|
Vastgestelde waarde |
€ 539.000 |
Kinderdagverblijf II maakt deel uit van een complex dat dateert uit 1961. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van Kinderdagverblijf II is een taxatieverslag3 opgemaakt. Daaraan ontleent het Hof de volgende gegevens.
|
Soort onderdeel Grond bij niet-woning |
Oppervlakte 1.012 m2 |
Waarde onderdeel € 232.659 |
|||||
|
Soort onderdeel Extra grond |
Oppervlakte 838 m2 |
Waarde onderdeel € 38.531 |
|||||
|
Soort onderdeel Creche |
Bouwjaar 1961 |
Oppervlakte 527 m2 |
|||||
|
ppe |
ovw |
tld |
rw |
ftv |
ffv |
dw |
|
|
ruwbouw |
€ 562 |
€ 295.932 |
67 j |
27% |
0,379 |
0,857 |
€ 116.358 |
|
afbouw |
€ 332 |
€ 175.143 |
62 j |
22% |
0,292 |
0,857 |
€ 53.094 |
|
installaties |
€ 252 |
€ 132.867 |
62 j |
17% |
0,292 |
0,857 |
€ 40.264 |
|
Vastgestelde waarde |
€ 480.000 |
Uitspraken van de Rechtbank
De Rechtbank heeft in haar uitspraak nummer SGR 19/6804 betreffende Kinderdagverblijf I overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Niet in geschil is dat de waarde [van Kinderdagverblijf I] per de waardepeildatum 1 januari 2018 terecht is bepaald naar de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
7. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder is daarin geslaagd.
8. De renovatie van het pand in 1995 was grootschalig en omvatte het vervangen van de gevel en de kozijnen. Anders dan eiseres stelt, kan op basis van de door verweerder overgelegde foto’s niet worden vastgesteld dat de ruwbouw en de installaties bij die renovatie niet betrokken zijn. Het vervangen van de gevel betekent al dat de ruwbouw bij de renovatie is betrokken.
Verweerder heeft een correctie in verband met excessieve gebruikskosten toegepast. Het pand wordt overeenkomstig de bestemming gebruikt en er zijn geen aanwijzingen dat dit gebruik zal worden beëindigd.
Bij de vaststelling van de beschikte waarde is verweerder uitgegaan van minder vierkante meters dan daadwerkelijk bij eiseres in gebruik zijn en daarmee is ook minder grond aan [Kinderdagverblijf I] toegerekend.
Voor wat betreft de grondprijs heeft verweerder aansluiting gezocht bij de prijzen voor gemeentelijke gronduitgifte. Omdat bij waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt uitgegaan van de fictie dat de grond wordt aangeschaft als bouwgrond, is terecht uitgegaan van de uitgifteprijs belast met BTW.
Verweerder is bij de vaststelling van de beschikte waarde voor wat betreft de restwaarde uitgegaan van de in de Taxatiewijzer genoemde restwaarden. De Taxatiewijzer bevat bandbreedten. Verweerder heeft, rekening houdend met de aard en de ouderdom van het pand, waarin [Kinderdagverblijf I] zich bevindt, het percentage van de restwaarde van [Kinderdagverblijf I] niet op het maximum van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedte bepaald. Naar aanleiding van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft verweerder ter onderbouwing van de stelling dat de door hem gekozen restwaarden niet te hoog zijn, gewezen op vier transacties van niet-woningen, te weten [adres 3] te [woonplaats 2] , verkocht op 28 april 2015 voor € 500.000, [adres 4] te [woonplaats 3] , verkocht op 1 oktober 2015 voor € 1.150.000, [adres 5] te [woonplaats 1] , verkocht op 20 juli 2016 voor € 295.000 en [adres 6] te [woonplaats 1] , op 28 juni 2013 verkocht voor € 1.450.000 . Aan de hand van deze verkoopprijzen heeft verweerder de restwaarden van de opstallen berekend. De restwaarde wordt vervolgens uitgedrukt in een percentage van de voor het desbetreffende object vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde. Aldus komt het gemiddelde komt dan uit op een percentage van 45%. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de door hem vastgestelde restwaarde van [Kinderdagverblijf I] niet heeft onderbouwd. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat twee van de vier objecten zijn gelegen in een andere gemeente, dat het andere archetypen betreft en dat de objecten ver voor de waardepeildatum verkocht. Tot slot zijn de restwaardes uitgedrukt in een percentage van de gecorrigeerde vervangingswaarden voor die objecten, terwijl niet vaststaat dat deze gecorrigeerde vervangingswaarden op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Uit de door verweerder overgelegde transactiecijfers kan slechts worden afgeleid dat de restwaarde van niet-woningen per object kan verschillen en in hoge mate afhankelijk lijkt van de eigenschappen van het pand in kwestie, de lokale omstandigheden en de omstandigheden van de bij de transactie betrokken partijen.
Vorenstaande neemt echter niet weg dat er geen grond is om aan te nemen dat de restwaarde van [Kinderdagverblijf I] niet binnen de bandbreedte van de in de Taxatiewijzer genoemde restwaarden van dit archetype gebouw ligt. Eiseres heeft haar stellingen aangaande de verouderde staat van onderdelen en de functionele beperking niet feitelijk onderbouwd, het gaat om een gerenoveerd pand op een goede locatie in [woonplaats 1] . Eiseres heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat sprake is van omstandigheden die een restwaarde van nihil rechtvaardigen. Dat de restwaarde van een niet-woning na ommekomst van de verwachte levensduur per definitie nihil of zeer laag is, is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, onjuist.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”
De Rechtbank heeft in haar uitspraak nummer SGR 19/6815 betreffende Kinderdagverblijf II overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Niet in geschil is dat de waarde van [Kinderdagverblijf II] per de waardepeildatum 1 januari 2018 terecht is bepaald naar de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
7. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder is daarin geslaagd.
8. De door verweerder aan de grond toegekende waarde (€ 244.904 voor de grond bij de niet-woning en € 40.559 voor de extra grond) is door verweerder terecht berekend inclusief BTW. Waardebepaling naar de gecorrigeerde vervangingswaarde brengt voor wat betreft de waarde van de grond mee dat wordt bezien wat voor het perceel zou moeten worden betaald, indien dit op de waardepeildatum als bouwgrond (dus met BTW belast) zou moeten worden aangeschaft.
Tussen partijen is niet in geschil dat de oorspronkelijk verwachte levensduur van de opstal 47 jaar was. De opstal was op de waardepeildatum 57 jaar oud, in gebruik als crèche en er was op waardepeildatum het voornemen om in 2020 een duurzame renovatie uit te voeren. De levensduur van de opstal is feitelijk verlengd, het gebruik is, voor zover bekend zonder belemmeringen, voortgezet en verweerder mocht daarmee rekening houden bij de taxatie.
Verweerder heeft rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de opstal.
Verweerder heeft voor de onderbouwing van zijn stelling dat de restwaarde door hem niet te hoog is vastgesteld gegevens overgelegd van de transacties van drie incourante niet-woningen ( [adres 3] te [woonplaats 2] , [adres 4] te [woonplaats 3] en [adres 5] te [woonplaats 1] ). Verweerder heeft hiermee niet onderbouwd dat de restwaarde van [Kinderdagverblijf II] juist is vastgesteld. Bij de vaststelling van de restwaarde moet rekening worden gehouden met de eigenschappen van het te waarderen object en de (lokale) omstandigheden. De rechtbank neemt in aanmerking dat de objecten [adres 3] te [woonplaats 2] en [adres 4] te [woonplaats 3] zijn gelegen in andere gemeenten, dat het ook andere (arche)typen betreft en dat alle objecten ver voor de waardepeildatum verkocht. Tot slot zijn de restwaardes uitgedrukt in een percentage van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor die objecten, terwijl niet inzichtelijk is gemaakt hoe de gecorrigeerde vervangingswaarde is vastgesteld.
De voorgenomen duurzame renovatie is, naar het oordeel van de rechtbank, wel voldoende grond om niet uit te gaan van een restwaarde van 5%, zoals door eiseres voorgestaan. Het gegeven dat de eigenaar van [Kinderdagverblijf II] bereid is te investeren in de opstal door het gebouw geschikt te maken voor duurzaam gebruik als crèche duidt op een aanzienlijk hogere restwaarde dan 5%. Naar het oordeel van de rechtbank kan onder deze omstandigheden ten minste worden uitgegaan van een restwaarde ter hoogte van de in de taxatiewijzer Onderwijs voor crèches/peuterspeelzalen genoemde restwaarden van 25% tot 30% voor de ruwbouw, 20% tot 25 % voor de afbouw en 15 % tot 20% voor de installaties. Dit betekent dat de door verweerder bij de beschikking vastgestelde waarde van € 480.000 niet te hoog is.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
10. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.”